Türk Medeni Kanunu 194. madde

Türk Medeni Kanunu 194. madde aile konutuna ilişkin düzenleme yapılmıştır. Aile konutunun eşlerden birinin açık rızası olmadan satılamayacağı veya üzerindeki hakların sınırlanamayacağı, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin tek taraflı feshedilemeyeceği, kira sözleşmesi taraflardan biriyle yapılmışsa sözleşmenin tarafı olmayan eş ev sahibine yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelebileceği ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

TMK 194. madde

Türk Medeni Kanunu 194. madde Aile konutu :

• Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
• Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
• Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
• Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Türk Medeni Kanunu 194. madde gerekçesi

Bu madde ite İsviçre Medeni Kanununun 169 uncu maddesine uygun olarak eşlerin hukuki işlemlerinde 193 üncü maddeyle kabul edilen genel kuralın bir istisnasına yer verilmiştir. Madde eşlerin aile konutlarıyla ilgili hukuki işlemlerde eşlerin serbestliği ilkesine istisna getirmiş ve böylece, aile konutu ile ilgili bazı hukuki işlemlerin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kabul edilmiştir.

Aile konutu eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir alandır. Bu nedenle bu denli önemli bir malvarlığıyla ilgili olarak eşlerin tek başlarına hukuki işlemleri yapması diğer eşin önemli yararlarını etkileyebilir. Bunun sonucu olarak madde, konutla ilgili kira sözleşmesinin feshini, bu konutun başkalarına devrini ya da konut üzerindeki hakları ve buna benzer diğer hukuki işlemlerle tamamen ya da kısmen sınırlanmasını diğer eşin rızasına bağlamıştır.

Maddede, aile konutunu eşlerden birinin kiralaması halinde, diğer eşin bir bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelmesi öngörülmektedir. Bu konu İsviçre Medeni Kanununda 07 Temmuz 1998 tarihli Kanunla yapılan değişiklikle “boşanmanın sonuçların” ile ilgili 121 inci maddede üç fıkra halinde düzenlenmiştir. Ancak bizde evliliğinin devamı sırasında da kira sözleşmesine taraf olmayan eşin mağdur olması gündeme gelebilmektedir. Bu nedenle söz konusu hüküm evlenmenin hükümleri kısmında ele alınmıştır.

Diğer eşin kanunun kendisine tanımış olduğu rıza verme yetkisini haklı sebep olmaksızın eşinden esirgemesi, bu yolla hakkını kötüye kullanması mümkündür. Bunun önlenmesi için de maddenin ikinci fıkrasında böyle bir rızaya muhtaç olan eşe hakime başvurma yetkisi tanınmıştır.

Türk Medeni Kanunu 194. madde değişiklik

Türk Medeni Kanunu 194. Maddesinin 3.fıkrasına 06.02.2014 tarihli ve 6518 sayılı Kanunun 44. maddesi ile yapılan değişiklikle aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eşin tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini “tapu müdürlüğünden” isteyebileceği ifadesi eklenmiştir.

İlgili Makale: Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Türk Medeni Kanunu 194. madde aile konutu yargıtay kararları

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 08.11.2022 tarih 2022/6055 esas 2022/8870 sayılı kararı

”4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi “Konulmuş olmasa da” eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır.

Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple, tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “Kurucu” değil “Açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, “Emredici” niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık … ancak “Belirli olan” bir işlem için verilebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 193. maddesi hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte, Türk Medeni Kanunu’nun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “Aile birliğinin korunması” amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin “Açık rızası bulunmadıkça” aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun başkası adına devir edilerek, tescil edilmesi gibi “… başına” bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma “Ancak diğer eşin açık rızası alınarak” yapılabilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “Açık” olması gerekir. Aile konutu olan taşınmazın, hak sahibi olan eş tarafından üçüncü kişiye devri, davacının açık rızasını gerektirmektedir (TMK m. 194/1) (HGK’nun 24,05.2017 tarih 2017/2-1604 esas, 2017/967 karar sayılı kararı). Eş söyleyişle eşin “Açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “Geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur.

Somut olayda, davalı eş, dava konusu aile konutu olan taşınmazı diğer davalı …’a devir ederek tescil ettirmiş, yapılan yargılama ve toplanan delillerle bu işlem sırasında davacı eşin açık rızasının alındığı ispatlanamamıştır. Gerçekleşen bu durum karşısında yukarıda açıklanan yasal düzenleme ile ilkelere uygun değerlendirme yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde ret hükmü kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 07.07.2014 tarih 2014/12999 esas 2014/15762 sayılı kararı

”Dava, aile konutu olan ve hak sahibi eş tarafından diğer eşin rızası alınmadan, davalılardan Y.. Ç..’a satılan taşınmazın tapu kaydının iptali ile, davalılardan … adına tescili ve taşınmazın tapu kaydı üzerine aile konutu şerhi konulması isteğine ilişkindir. Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır (TMK md. 194). Bu rıza alınmadan konutla ilgili yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Bu geçersizliği, rızası gereken eş konutun bu vasfını devam ettirmesi koşuluyla evlilik birliği süresince ileri sürebilir.

Evlilik, ölümle veya boşanma yahut da iptal kararıyla sona ermiş ise, Türk Medeni Kanununun 194. maddesinin “aile konutuna” sağladığı koruma da sona erer ve diğer eşin rızası alınmadan yapıldın tasarruf işlemi yapıldığı andan itibaren geçerlilik kazanır. Dava konusu taşınmazı devreden davalı eş… 16.12.2012 tarihinde ölmüştür. Evlilik ölüm ile sona erdiğine göre dava konusu taşınmaz aile konutu olma niteliğini kaybetmiştir. Bu husus gözetilerek konusuz kalan dava hakkında “karar verilmesine yer olmadığına” şeklinde karar verilmesi gerekirken, Türk Medeni Kanununun 194. maddesine dayanılmak suretiyle yazılı şekilde “dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile muris … adına tapuya tesciline” karar verilmesi doğru görülmemiştir.” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 10.03.2014 tarih 2013/23071 esas 2014/5281 sayılı kararı

”Taraflar arasındaki aile konutu şerhi konulması istemine ilişkin davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm davalı tarafından tümü edilmekle, evrak okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava, aile konutu olduğu iddia edilen taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulmasına (TMK md.194) ilişkindir. Tarafların, karardan sonra verilen ve 22.10.2013 tarihinde kesinleşen, İzmir 6. Aile Mahkemesi’nin 2012/535 esas, 2013/615 karar sayılı kararıyla boşandıkları anlaşılmaktadır. Evlilik birliği boşanma kararı ile sona ermiş olduğundan Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesindeki evlilik nedeniyle diğer eşe sağlanan koruma ve taşınmazın aile konutu olma özelliği kendiliğinden sona ermiştir. Artık, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulması imkanı ortadan kalkmış; davanın konusu kalmamıştır. Açıklanan sebeplerle konusu kalmayan dava hakkında bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir.” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 01.06.2020 tarih 2020/1369 esas 2020/2422 sayılı kararı

”Dava, aile konutunun malik olmayan eşin rızası alınmadan davalılardan … ve …’a satıldığından bahisle Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince, davalılardan … ve …’a adlarına olan tapu kaydının iptali ile eski malik olan diğer davalı eş Musa Kurat adına tapuya tescili ve taşınmaz üzerine aile konutu şerhi konulması istemine ilişkindir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu, ancak taşınmazın ilk devri itibariyle geçen zaman, davacının ilk devri öğrendiği tarih dikkate alındığında TMK m. 2 gereği iyiniyetli olmadığı, dava konusu taşınmazın devrinden bilgisi ve rızası olmadığı iddiasının kötü niyetli olduğu, boşanma durumunda edinilmiş mal rejiminden kaynaklı dava açabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Yapılan yargılama ve toplanan delillerden davacı ile davalı eşin dava konusu taşınmazı halen aile konutu olarak kullandıkları, davalı eşin de kabulünde olduğu üzere çocuklarının talebi ile dava konusu taşınmazı komşuları olan ve dava konusu taşınmazın aile konutu olarak davacı ve davalı eş tarafından kullanıldığını bilen …a bedelsiz olarak devredildiği, …’un vefatı ile mirasçıları tarafından dava konusu taşınmazın davalı eşin çocukları olan davalılar … ve …’a devredildiği, davalıların el ve iş birliği içinde kötü niyetli olarak hareket ettikleri anlaşılmaktadır.

Aile konutunun, hak sahibi eş tarafından devri ve sınırlandırılması, diğer eşin açık rızasına bağlıdır. (TMK m. 194). Türk Medeni Kanunu madde 194 hükmü ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır (HGK 15.4.2015 gün 2013/2- 2056 esas 2015/1201 karar). Davacı eşin taşınmazın devrine açık rızası bulunmamaktadır.

O halde eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “Açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “Geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. Gerçekleşen bu durum karşısında dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu tanık ve taraf beyanları ve mahkemece yapılan keşifle anlaşıldığına göre tapusunun iptali ile davalı eş adına tescilini ve bu bölüm üzerine aile konutu şerhi konulmasına karar verilecek yerde yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.” şeklinde karar verilmiştir.

İlgili Makale: Aile Konutu İpoteğin Kaldırılması