Kat Mülkiyeti Kanunu 20. madde kat maliklerinin apartmanın genel giderlerine katılma yükümlülüğünü düzenlemiştir. Kat maliklerinden her biri apartmanın kapıcı, kalorifer, asansör gibi giderlere eşit olarak; apartmanın sigortasına, ortak yerlerin bakımı, korunması ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu yükümlülüğü yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açılabilir veya icra takibi başlatılabilir.
KMK 20. madde
Kat Mülkiyeti Kanunu 20. madde ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma:
- Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
- Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
- Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
- Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
- Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
Kat mülkiyeti kanunu 20. madde değişikliği
14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunu’nun 9.maddesi ile ”Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür” fıkrasına koruma ”güçlendirme” ibaresi eklenmiştir.
14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunu’nun 9.maddesi ile ” Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür” fıkrasında yer alan “yüzde on” ibaresi “yüzde beş” olarak değiştirilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 20. madde yargıtay kararları
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 12.06.2013 tarih 2013/11331 esas 2013/22150 sayılı kararında
”634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37/son maddesi uyarınca, kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. İşletme projesi kat maliklerince kabul edilmekle kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararı haline gelmiştir ve bu kararın ilgililere ayrıca tebliğine gerek yoktur. Kat malikleri kurulunca kabul edilen işletme projesinde, kat maliklerinden toplanacak genel giderlerin belirlendiği ve belirlenen bu miktara kat maliklerinin 634 sayılı KMK.’nun 20. maddesindeki esaslara göre katılacağı belirtilmiştir.
634 sayılı KMK.’nun 20. maddesinde, kat maliklerinden her birinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça genel giderlere katılma biçimi belirlenmiştir. 15.04.1983 tarihli yönetim planının 12. maddesinde kat maliklerinin genel giderlere katılma biçimine ilişkin düzenleme yapıldığından, işletme projesinde belirtilen 634 sayılı KMK.’nun 20. maddesi gereğince kat maliklerinin her biri için genel giderlere katılacağı miktar yönetim planının 12. maddesine göre hesaplanacaktır.
Mahkemece hükme esas alınan 17.09.2012 hakim havale tarihli ek rapor sonuç kısmında yönetim planının 12/b ve c maddesine göre m2 ve tapuda mevcut arsa payı kaydına göre paylaşım yapılması ve ayrıca davacının gecikme bedeli dışında yasal faiz talebi de kabul edilerek sonuca gidilmesi halinde; takibin 8.583,78 TL asıl alacak, 564,71 TL gecikme tazminatı ve 433,34 TL yasal faiz olmak üzere toplam 9.581,83 TL alacak talep edilebileceği belirlenmiştir. Mahkemece de kabul edildiği üzere yönetim planının 12. maddesine göre mevcut arsa payı kaydına göre yapılan bu hesap dikkate alınarak karar verilmesi gerekirken yazlı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 26.12.2011 tarih 2011/13631 esas 2011/30569 sayılı kararında
”23.08.2009-27.02.2010 dönemine ilişkin işletme projesi, kat malikleri kurulunca görüşülüp 23.03.2009 tarihli genel kurul kararı ile kabulüne karar verilmiştir. İşletme projesi kat maliklerince kabul edilmekle kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararı haline gelmiştir ve bu kararın ilgililere ayrıca tebliğine gerek yoktur. Kat malikleri kurulunca kabul edilen işletme projesinde, kat maliklerinden toplanacak genel giderlerin 2.086.957,96 TL olarak belirlendiği ve bu miktara kat maliklerinin 634 sayılı KMK.’nun 20. maddesindeki esaslara göre katılacağı belirtilmiştir.
634 sayılı KMK.’nun 20. maddesinde, kat maliklerinden her birinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça genel giderlere katılma biçimi belirlenmiştir. 15.04.1983 tarihli yönetim planının 12. maddesinde kat maliklerinin genel giderlere katılma biçimine ilişkin düzenleme yapıldığından, işletme projesinde belirtilen 634 sayılı KMK.’nun 20. maddesi gereğince kat maliklerinin her biri için genel giderlere katılacağı miktar yönetim planının 12. maddesine göre hesaplanacaktır. Mahkemece, bilirkişiye yukarıda belirtilen esaslar çerçevesinde ve takip talebine ekli hesap özeti göz önünde bulundurularak, gerekçeli, ayrıntılı, Yargıtay denetimine elverişli rapor tanzim ettirilip, oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, bilirkişinin sadece takip talebine ekli hesap özetine dayalı raporuna itibar edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 12.12.2017 tarih 2017/3359 esas 2017/10440 sayılı kararında
”Dava, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan aidat borcunun tahsiline yönelik takibe yapılan itirazın iptali talebine ilişkindir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden, davalının ana taşınmazda kiracı olduğu ve yapılan harcamaların bir kısmının asansör bakım ve işletme giderlerine, bir kısmının ise taşınmaza yapılan esaslı onarımlara ilişkin olduğu iddiası bulunmakla bilirkişi raporunda da genel kurulda aidatların harcama kalemlerinin ayrı ayrı gösterilerek belirlenmediği tespit edilmekle talep edilen dönemlere ilişkin harcamaların, eski yönetici tanığın beyanları da dikkate alınarak nelerden ibaret olduğu ve davalının sorumlu olacağı borç miktarının yönetim planı ve 634 sayılı KMK hükümlerine göre açıkça belirlenerek,
Ayrıca davalının banka şubesine ödeme yaptığı beyanı karşısında bu husustaki delillerinde toplanarak varsa taşınmaza ilişkin esaslı onarım bedelleri veya davalının sorumlu olmadığı harcamaların tespit edilerek buna ilişkin yönetimden varsa harcama belgelerinin de celp edilerek yeniden bilirkişi raporu alınmak suretiyle Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca malikin ortak giderlere ilişkin bütün yükümlülüklerinin kiracıya devredildiği kabul edilmemelidir. Keza, Borçlar Kanununun 258/2. maddesi uyarınca kiralananın alelade kullanılması ile ilgili ve kullanımdan doğan giderler kiracıya ait ise de esaslı tamir giderleri kiralayana aittir. Bu durumda kiracı taşınmazı kullanmanın karşılığı olarak kira parası ile mütenasip ve alelade kullanımla ilgili tamir giderlerinden sorumlu olmalıdır, ilkesi uyarınca varılacak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken anılan gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir” şeklinde karar verilmiştir.
İlgili Makale: Apartmanda Oy Birliği ile Alınacak Kararlar
