Taraflar evlilik birliğinde sorun yaşadıklarında ve boşanma durumu gündeme geldiğinde genellikle ekonomik kaygılar ön plana çıkmaktadır. Eşlerden biri gerek boşanma durumunda eşine mal vermekten kaçındığından gerekse borçları gibi nedenlerle evin kendisi üzerine olması durumunda evi satabilmektedir. Bu durum genellikle eşin haberi olmadan gerçekleşmekte diğer eş taraflar boşanma sürecine girdiklerinde mal paylaşımı sırasında bilgisi olmaktadır. Yazımızda eşten habersiz satılan evin geri alınıp alınamayacağı, eşlerin birbirlerinden habersiz mal satması durumunun sonuçları, aile konutu şerhi olmayan evin satışı durumunda hukuki süreç hakkında ayrıntılı bilgi vermeyi hedefliyoruz. Ayrıca bu süreçte açılacak aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ve dava zamanaşımı hakkında bilgi vererek merak edilen konulara açıklık getirmeyi istiyoruz.
Eşten habersiz satılan ev geri alınabilir mi?
Taraflar arasında boşanma davası gündeme geldiğinde eşine mal vermemek için veya evlilik birliğinde çeşitli nedenlerle eşin bilgisi dışında ev satışları sıklıkla karşılaştığımız bir durumdur. Genellikle bu durum ancak taraflar boşanma sürecine girdiklerinde mal paylaşımı davası açıldığında ortaya çıkmaktadır. Uygulamada sıklıkla satılan evi geri alınamayacağı gibi yanlış bir düşünce bulunmaktadır.
Türk Medeni Kanununun 194.maddesine göre ”Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini “tapu müdürlüğünden” isteyebilir.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu durumda aile konutu olan evin satışının eşin açık rızası alınmadan yapılması halinde işlem geçersiz olacak ve rızası alınmayan eş aile konutuna dayalı tapu iptali tescilini talep edebilecektir.
Sonuç olarak eşten habersiz satılan evin geri alınması mümkündür. Aile konutu olan evin satış işleminin eşin açık rızası alınmadan yapılması halinde satış işlemi gerçekleşse de rızası alınmayan taraf tapu iptal ve tescil davası açarak evi geri alabilecektir. Bu süreçte gerektiğinde hukuki yardım almak hak kaybına uğramamanız için büyük öneme sahiptir.
Eşler birbirinden habersiz mal satabilir mi?
Evlilik birliği içinde taraflar birlikte çeşitli yatırımlar yapabilmektedirler. Evlilik birliğinde herhangi bir uyuşmazlık yokken bu durum taraflar açısından problem yaratmasa da özellikle boşanma davası gündeme geldiğinde mal kaçırma amacıyla yapılan satışlar gündeme gelmektedir. Toplumda eşlerin birbirlerinde habersiz mal satamayacağı gibi yanlış bir bilgi mevcuttur.
Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri’’ başlıklı 193. Maddesinde “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır. İlgili düzenlemeden de açıkça anlaşılacağı gibi eşlerin üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlemi yapabileceği belirtilmiştir. Burada sadece kanunda aksine hüküm bulunması durumunda işlem yetkisi kısıtlanmıştır. Bu nedenle kısıtlama bulunmadığı durumda eşler birbirlerinden habersiz mal satması önünde hiç bir engel bulunmamaktadır.
Eşlerin birbirinden habersiz mal satmasını engelleyebilecek en önemli kısıtlama aile konutu şerhidir. Eşlerden biri tapu müdürlüğüne başvurarak tapuda aile konutu şerhi düşülmesini isteyebilecektir. Yani eve malik olmayan tarafa, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “Aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır.
Sonuç olarak eşler birbirlerinden habersiz mal satabilir. TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esasını kabul edilmiştir. Bu nedenle sınırlama bulunmadığı hallerde eşler birbirlerinden habersiz mal satabilecektir.
İlgili Makale: Boşanmada Mal Kaçırma Nasıl Engellenir?
Aile konutu şerhi yoksa ev satılabilir mi?
Aile konutu Türk Medeni Kanununun 194.maddesinin gerekçesinde ” Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesinde de eve malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutunun satılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm olarak düzenlenmiştir. Yani eşin aile konutuyla ilgili işlem yapması diğer eşin açık rızasına bağlı tutularak sınırlandırılmıştır. Ancak eşin bu şekilde sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir
Tapuda aile konutu şerhinin bulunması aile konutu bakımından kurucu değil, açıklayıcı niteliklidir. Yani kanunda aile konutuna ilişkin koruyucu hükümlerin etkisi tapuya şerh verilmesiyle değil, konutun aile konutu niteliğine sahip olmasıyla doğar. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Bu nedenle yanlış bilinenin aksine tapuda aile konutu şerhi bulunmasa bile evin satılmasına izni bulunmayan eş aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Yargıtayın güncel kararlarında da aynı yönde karar verilmiştir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2021/3464 esas 2021/6355 sayılı kararında
”Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri’’ başlıklı 193. maddesi; “Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.” şeklindedir.
TMK’nın 194. maddesinin birinci fıkrası; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir. Aile konutunun tanımına ise anılan maddenin gerekçesinde yer verilmiş; aile konutu “Eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan” olarak tanımlanmıştır.
TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “Aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır.
Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir.
Bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur.” şeklinde karar verilmiştir.
Aile konutu şerhli bir ev satılabilir mi?
Tapuda aile konutu şerhi bulunmayan evin satışı sırasında evi alan 3.kişi Türk Medeni Kanununun 1023. Maddesi gereğince ”Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. ” düzenlemesine dayanarak işlemin geçerliliğini savunmaktadır. Yani evi alan 3.kişi tapuda aile konutu şerhi bulunmadığından aldığı evin aile konutu olduğunu bilmediğini öne sürerek işlemin geçerli olduğunu iddia edecektir. Ancak tapuda aile konutu şerhi bulunması durumunda bu maddeyi öne sürerek savunma yapması mümkün olmayacaktır. Dolayısıyla aile konutu şerhi bulunan bir evi satın alan kişi aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davasıyla karşı karşıya kalacak savunmasında iyi niyetli olduğunu da öne süremeyecektir.
Ev satışında eşin rızası gerekiyor mu?
Evlilik birliğinde tarafların birlikte edindikleri ev satışında eşin rızasının gerekli olup olmadığı işlemden sonra davayla karşı karşıya kalmak istemeyen taraflar için merak edilen konuların başında gelmektedir. Aile konutu niteliğinde olan evin satışı için her şartta mutlaka eşin açık rızası gerekmektedir. Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız durum evlilik birliğinde herhangi bir problem yokken tarafların bilgisi dahilinde satılan ev daha sonra taraflar arasında boşanma davası gündeme geldiğinde evin rızası olmadan satıldığı iddia edilerek tapu iptal ve davası açıldığını görmekteyiz.
Evin satışından sonra tapu iptal ve tescil davasıyla karşı karşıya kalınmaması için aile konutu niteliğinde evin satışı sırasında mutlaka eşin rızası bulunmalıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bıı nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Bu nedenle her ne kadar kanunda geçerlilik şartı düzenlenmemiş olsa da bizce eşin rızasının sözlü olması yerine yazılı olarak alınması daha sonra açılabilecek davalarda ispat bakımından büyük avantaj sağlayacaktır.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2021/1737 esas 2021/5563 sayılı kararında
TMK’nın 193. maddesi dikkate alındığında kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi kabul edilmişken, aynı Kanun’un 194. maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş ve aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Bu düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü “aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır.
Tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa dahi aile konutuna ilişkin olarak; eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyecek, aile konutunu devredemeyecek ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacaktır. Malik olmayan eşin izni için şekil şartı bulunmamakla birlikte, iznin açık olması gerekmektedir. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Öte yandan; TMK’nın 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konulu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir.
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
Eşlerin evlilik birliğinde 3.kişilerle her türlü hukuki işlemi tasarruf edebileceği düzenlenmişse de Türk Medeni Kanununun 194.maddesinde eşin tasarruf yetkisi aile konutu durumunda sınırlandırılarak aile konutuyla ilgili işlemlerin diğer eşin açık rızası bulunması durumunda yapılabileceği düzenlenmiştir. Bu durumda aile konutunun rızası dışında satıldığını iddia eden taraf aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Burada en sık karşılaştığımız yanlış bilgi bu davanın ancak tapuda aile konutu şerhi bulunmasına rağmen satılması durumunda açılabileceği düşünülse de aile konutu şerh bulunmasa dahi aile konutu vasfı varsa dava açılabilecektir.
Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davalarında aile konutunda tasarruf işleminde bulunan kişi eşin rızasının varlığını ispatlaması gerekmektedir. Yani ispat yükü davayı açan tarafta değil karşı taraftadır. Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davası aile konutu satılırken haber olmayan ya da açık rızası alınmayan eş tarafından açılacaktır. Davalı olarak ise aile konutunu satan eş ve bunu alan 3.kişi davalı olarak gösterilmelidir.
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında görevli ve yetkili mahkeme
Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme aile mahkemeleridir. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 12.maddesinde ”Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır. Bu nedenle yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı ne kadar?
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında kanununda zamanaşımı ile ilgili bir düzenleme yapılmamıştır. Bu nedenle aile konutunun satışı sırasında rızası alınmayan eş bu davayı açabilecektir.
Her ne kadar kanunda aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası için zamanaşımına ilişkin bir düzenleme yapılmamış olsa da Türk Medeni Kanununun 712.maddesinde ” Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.” şeklinde kazandırıcı zamanaşımı süresi düzenlenmiştir. Bu nedenle aile konutunu alan 3.kişi 10 yıl süreyle taşınmazdaki zilyetliğini sürdürmesi durumunda mülkiyet hakkını kazanacak ne bu hakka itiraz edilemeyecektir. Bu nedenle 10 yılın sonunda aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır.
Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası Yargıtay
Yargıtay 2.Hukuk Dairesi 2021/1737 esas 2021/5563 sayılı kararı
”Bu durumda; Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması durumunda yapılan bu işlemin “geçerli” kabul edilemeyeceği emredici hüküm gereğidir. Diğer eşin geçerli olmayan işlemin iptali için dava açabileceği kuşkusuzdur.
Yapılan açıklamalar çerçevesinde somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın davalılardan erkek eş adına tapuda kayıtlı olduğu ve bu eş tarafından davalılardan banka lehine ipotek verildiği, daha sonra taşınmazın davalı eş ve davalı banka arasında 02/11/2015 tarihinde düzenlenen protokol ile davalı eş ve şirketinin genel kredi sözleşmeleri kapsamında doğmuş ve doğacak borçlarına mahsuben geri alım hakkı ile (vefa) satışının kararlaştırıldığı, aynı tarihte tapuda taşınmazın davalı bankaya devredildiği, ipotek tesis edilen taşınmazın bulunduğu adresin, işlem tarihinde ve halen davacı ve davalı eşin yerleşim yeri olarak kayıtlı olduğu, taşınmazın davacı ve eşi tarafından aile konutu olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır.
Davalı banka, davacı kadının, vefa kayıtlı taşınmazın devir işlemine açık rızasının olduğunu beyan ederek, buna ilişkin muvafakatname sunmuş, davacı kadın ise; banka tarafından dosyaya sunulan muvafakatnamede yer alan imzanın sadece ipotek tesisi ile ilgili olduğunu, satış ya da vefa sözleşmesine muvafakatinin bulunmadığını beyan etmiştir. Ancak, davacı kadının ipotek işlemine rızasının bulunması davalılar arasında taşınmazın geri alım hakkı ile devrini de kapsar niteliktedir. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2016/4189 esas 2017/2780 sayılı kararı
”Taraflar arasındaki davanın yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen, yukarıda tarihi ve numarası gösterilen hüküm davacı tarafından temyiz edilerek; temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması istenilmekle; duruşma için belirlenen 07/02/2017 günü duruşmalı temyiz eden davacı … vekili geldi. Karşı taraf davalılar … ile … gelmediler. Gelenin konuşması dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için duruşmadan sonraya bırakılması uygun görüldü. Bugün dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Dava, aile konutu olduğu ileri sürülen taşınmazın, davacı eşin rızası alınmadan davalı … tarafından dava dışı tarafından da tapu kayıt maliki İlhami’ye satış yoluyla yapılan devir sonucu oluşan tapu kaydının iptali ile yeniden davalı eş Kenan adına tescili ve taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulması talepli olarak, Kenan ve İlhami aleyhine açılmış, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Yapılan yargılama ve toplanan delillerden; dava konusu taşınmazın 26/08/2011 tarihinde davalı erkek eş … tarafından …’ye, … tarafından da 03/11/2011 tarihinde …’ye satıldığı anlaşılmaktadır. Dava sonucunda verilecek taşınmazı davalı eşten ilk defa satın alan ve son tapu kayıt malikine taşınmazı satış yoluyla devreden …’nin de hak ve hukukunu etkileyeceğinden, mahkemece taşınmazı ilk satın alan …’nin de davaya katılımı sağlanmalıdır. Dairemizin yerleşik içtihatları da bu yöndedir ( sayılı kararları). O halde mahkemece; dava konusu taşınmazı davalı eşten ilk defa satın alan …’nin de davaya katılımı sağlanarak, gösterdiği takdirde delilleri toplanıp, diğer delillerle birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik hasım ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.”
