Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası idarenin kamulaştırma işlemi sırasında taşınmazın malikiyle bedel konusunda anlaşma sağlayamaması halinde bedelin mahkemeye tarafından belirlenerek taşınmazın idare adına tescilinin sağlanması için açılan davadır. Davalı sıfatıyla yer alan taşınmaz maliki açısından bu dava taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Yazımızda kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası hakkında bilgi verirken yargılama süreci, davanın tarafları, davanın ne kadar süreceği ve kamulaştırma bedelinin tespitinin nasıl yapılacağı gibi konularda da ayrıntılı bilgi vermeyi hedefliyoruz.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası nedir?

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası idarenin kamulaştırma işlemi sırasında özellikle bedelde anlaşamaması durumunda kamulaştırma işlemini gerçekleştirmek için başvuracağı hukuki yoldur. Bu davada taşınmaz maliki davalı taraf olduğundan uygulamada genellikle davaya aktif şekilde müdahalede bulunmamaktadır. Ancak davalı taşınmaz malikinin kamulaştırma bedelinin tespiti sırasında mahkemeye taşınmazın konumu, imar durumu, kullanım şekli ve emsal değerler gibi unsurları ileri sürerek bedelin düşük tespit edilmesini engellemesi dava sonunda hak kaybına uğramamak açısından kritik öneme sahiptir.

Anayasamızın 46. Maddesinde ‘’Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği, hallerde gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir’’ düzenlemesi bulunmaktadır. İlgili düzenlemeden de anlaşılacağı gibi kamulaştırma idarenin kamu yararını gerektirdiği takdirde özel kişilere ait taşınmazı karşılığını ödeyerek kamu hizmetine tahsis etmesidir. İdare kamulaştırma işlemini öncelikle satın alma usulü ile gerçekleştirmek için taşınmaz malikine teklifte bulunmalıdır. Taraflar bedelde anlaşamazsa idare kamulaştırma işlemi için kamulaştırma bedelinin mahkemece tespitini ve idare adına tescili için dava açılması gerekmektedir.

Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmazın idare adına tescili Kamulaştırma Kanunu’nun 10.maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Kamulaştırma Kanunu madde 10:

• Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, 7. maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8. madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3. maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.
• Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.
• Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta;
  • Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü.
  • Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
  • Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
  • 14. maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri
  • Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
  • 14. maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,
  • Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
  • Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği belirtilir.

• Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az birer defa yayımlanır.
• Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar.
• Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15. maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.
• Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, 11. maddedeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.
• Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hakim tarafından on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaşması halinde kamulaştırma bedeli olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır.
• Tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Kamulaştırma bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10. maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.
• Bu maddede öngörülen işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır. Hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda mahkemece, kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır. Kamulaştırılması yapılan taşınmaz mal, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir.
• Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz mal nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz. Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir.
• Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

Sonuç olarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası kamulaştırma işleminin taşınmaz malikiyle anlaşarak gerçekleştirilememesi üzerine idarenin kamulaştırma bedelinin mahkeme aracılığıyla tespit edilmesini ve taşınmazın idare adına tescil edilmesi için açacağı davadır. Taşınmaz malikinin bu davada kamulaştırma bedelinin doğru belirlenmesi açısından davaya katılımı kritik öneme sahip olup alanında uzman avukattan yardım alınması hak kaybına uğramamak açısından önemlidir.

İlgili Makale: Kamulaştırmadan Arta Kalan Kısmın Kamulaştırılması

Dava öncesi satın alma usulü ve uzlaşma süreci

İdare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılmadan önce öncelikle taşınmazın malikiyle anlaşmak için satın alma usulüne başvurmuş olması ve bu sürecin şartlara uygun tamamlanmış olması gerekmektedir.

Kamulaştırma işlemi söz konusu olduğundan idare öncelikle kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz malın bedelinin ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak için taşınmazın malikine iadeli taahhütlü yazı ile anlaşmaya davet eder. Taşınmazın maliki belirlenen toplantıya katılır ve bedelde anlaşılırsa taraflar arasında anlaşma tutanağı imzalanır ve diğer aşamalara geçilir. Kamulaştırma bedelinin ödenip taşınmaz malikinin ferağın verilmesi ile mülkiyet idareye geçer. Bu aşamadan sonra artık kamulaştırma işleminin iptali veya kamulaştırma bedeline karşı itiraz davası açılamayacaktır.

Taşınmazın maliki idare tarafından kendisine yapılan anlaşma teklifinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı pazarlıkla satmak üzere idareye başvurmaz ya da başvurmuş olmakla birlikte taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa anlaşmazlık tutanağı düzenlenir. Bunun üzerine idare dava yoluyla kamulaştırma bedelinin mahkemece tespitiyle taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini talep edebilecektir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2019/2979 esas 2019/19616 sayılı kararında

”İdarenin, kamulaştırılan taşınmaz malın bedelinin tespitini ve idare adına tescilini mahkemeden isteme hakkının doğması için öncelikle yasanın 8. madde hükmü uyarınca mal sahibi ile anlaşma yoluyla satın alma girişiminin sonuçsuz kalması gerekir. Kamulaştırılan taşınmazın maliki olan davalıya, yasada öngörüldüğü biçimde herhangi bir tebligat yapılmadan, davacı idarenin mahkemeden bedel tespiti ve tescil isteme hakkı doğmayacağından, açılan davanın reddine karar verilmesi, uzlaşma görüşmeleri yapılmasına rağmen uzlaşma sağlanamayan maliklere karşı açılan davaya devam olunması gerekir.” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2008/1903 esas 2008/4507 sayılı kararında

”Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi çerçevesinde uzlaşma komisyonu ile taşınmaz sahibi arasında yapılacak pazarlıkta teklif ve kabul edilen fiyatlar, kamulaştırma bedelinin tespitine dönük davada taraflar yönünden bağlayıcı olmadığı gibi, mahkemece taşınmazın belirlenmesinde gözetilecek bir ölçüt de değildir.

Kamulaştırma Yasası’nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 8. maddesi hükmü uyarınca kamulaştırmayı yapan idare ile mal sahibinin yapacakları pazarlık sonucu anlaşmaları halinde uzlaşacakları bedel üzerinden kamulaştırılan taşınmazın mülkiyetinin idareye devri mümkün ise de, anlaşma sağlanamaması veya varılan anlaşmaya rağmen tapuda ferağı verilmemesi durumunda, aynı maddenin son fıkrasında öngörüldüğü üzere kamulaştırma bedelinin, 10. madde hükümleri çerçevesinde idarenin başvurusu üzerine mahkemece tespit edilmesi ve tespit edilen bu bedelin hak sahibine ödenmesi gerekir. Yasa’nın 8. maddesi çerçevesinde uzlaşma komisyonu ile taşınmaz sahibi arasında yapılacak pazarlıkta teklif edilen ve kabul edilen fiyatlar, taraflar yönünden bağlayıcı olmadığı gibi mahkemece taşınmazın değerinin belirlenmesinde gözetilecek bir ölçüt de değildir.” şeklinde karar verilmiştir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti nasıl yapılır?

Kamulaştırma işlemi sırasında idare ile taşınmaz maliki arasında kamulaştırma bedelinde anlaşma sağlanamaması halinde idare tarafın kamulaştırma bedelinin mahkeme aracılığıyla tespiti için dava açılır. Bu noktada taşınmaz malikinin kamulaştırma bedelinin tespitinde göz önünde bulundurulacak faktörler hakkında bilgi sahibi olması bedelin eksik belirlenmesinin engellenmesi için büyük öneme sahiptir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti dava sürecinde keşif ve bilirkişiler aracılığıyla yapılır. Kamulaştırma bedelinin tespitinde göz önünde bulundurulması gereken esaslar Kamulaştırma Kanunu’nun 11.maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle dava sürecinde kamulaştırma bedelinin tespitinde bu esaslara aykırı bir değerlendirme yapılmışsa taşınmaz malikinin itiraz hakkını kullanması gerekmektedir. Kamulaştırma Kanunu Madde 11: 15. madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

• Cins ve nevini,
• Yüzölçümünü.
• Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
• Varsa vergi beyanını,
• Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
• Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
• Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
• Yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
• Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
• Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
• Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

Kamulaştırma bedelinin tespitinde hangi tarih esas alınır?

Kamulaştırma bedelinin tespitinin hangi tarihte belirleneceği uygulamada sıklıkla merak edilen konulardan bir diğeridir. Kamulaştırma bedelinin tespitinde esas alınacak tarihe ilişkin mevzuatta net bir düzenleme olmamasına karşın Kamulaştırma Kanunu’nun 15. maddesinin son fıkrasında “Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Kamulaştırma bedelinin tespitinde dava tarihinin esas alınacağı konusunda bir düzenleme olmamasına rağmen mahkemeler kamulaştırma bedelini dava tarihine göre hesaplamaktadırlar. Yargıtay uygulamalarında da aynı yönde karar verilmektedir.

Kamulaştırma bedelinin dava tarihine göre belirlenmesi karar tarihine kadar geçen süre nedeniyle taşınmaz malikinin hak kaybına uğraması tehlikesi yaratmaktadır. Taşınmaz malikinin hak kaybına maruz kalmaması için Kamulaştırma Kanunu’nda “Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.” hükmü getirilmiştir. Ancak bu hüküm 01/08/2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan E. 2022/83 K: 2023/69 sayılı ve 05/04/2023 tarihli kararı ile iptal etmiştir. Yeni bir düzenleme yapılmamasına rağmen 01.08.2023 tarihinden sonra açılan davalarda mahkemeler kamulaştırma bedeline dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz işletilmesine karar vermektedirler.

Kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası ne kadar sürer?

Kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası belirli usul kurallarına tabi olup davanın süreci çeşitli faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterir. Özellikle mahkemelerin iş yükü, keşif ve bilirkişi incelemesi, idare ile taşınmaz maliki arasındaki uyuşmazlık, kamulaştırma bedeline ilişkin itirazlar dava süresine etkisi olacağından kesin bir yanıt vermek mümkün değildir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasının daha kısa sürede sonuçlandırılması için basit yargılama usulüne tabidir. Kamulaştırma Kanunu 10’uncu maddeye eklenen fıkra ile “Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.” hükmü getirilmiştir. Ancak bu hüküm 01/08/2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan E. 2022/83 K: 2023/69 sayılı ve 05/04/2023 tarihli kararı ile iptal etmiştir. Dava sürecinin uzun sürmesi durumunda taşınmaz malikinin hak kaybına maruz kalmaması için dava tarihinden itibaren faiz işletilmesi yoluna gidilmektedir.

Sonuç olarak kamulaştırma bedelinin tespit ve tescil davasının ne kadar süreceği mahkemelerin iş yükü, keşif ve bilirkişi incelemesi, idare ile taşınmaz maliki arasındaki uyuşmazlık, kamulaştırma bedeline ilişkin itirazlar gibi faktörlere göre değişmekle birlikte yaklaşık olarak 6 ay-1 yıl sürebilmektedir.

İlgili Makale: Kamulaştırma Bedeline Hangi Faiz Uygulanır?

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasının tarafları

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında tarafların doğru belirlenmesi dava sürecinde kritik öneme sahiptir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında dava açma hak ve yetkisi kamulaştırmayı yapan idarelere tanınmıştır. Davalı taraf ise kamulaştırmak istenen taşınmazın malikleridir.

Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davasının mülkiyet hakkı sahiplerine karşı açılması gerekir. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava tüm paydaşlara karşı açılması gerekir Dava konusu taşınmaz dava sürecinde üçüncü kişiye satılırsa yeni satın alan kişinin davaya dahil edilmesi için davacı idareye süre verilerek sonucuna göre karar verilir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında yargılama süreci

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında yargılama süreci idare ile taşınmaz maliki arasında anlaşma sağlanamaması halinde idare tarafından açılacak davayla başlar. İdarenin bu davayı açabilmesi için öncelikle satın alma usulüne başvurması zorunludur.

İdare ile taşınmaz maliki arasında kamulaştırma bedelinde anlaşma sağlanamadığından idare tarafından düzenlenen anlaşmazlık tutanağı ve diğer kamulaştırma belgeleri taşınmaz malın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine sunularak taşınmazın maliklerine karşı kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılır. Dava dilekçesi taşınmaz malikine tebliğ edildiğinden itibaren 30 gün içinde kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açılabilir. 30 günlük süre içerisinde kamulaştırmanın iptali için dava açılmazsa kamulaştırma kesinleşir ve artık kamulaştırmanın yerindeliğine ilişkin itirazlar değerlendirilmez.

Kamulaştırma işlemine itiraz edilmezse bedel tespiti ve tescili davasında mahkeme en geç bir ay sonraya duruşma günü verir ve bu duruşmada tarafların sulh olup olmayacağını değerlendirir. Eğer idare ve taşınmaz maliki arasında anlaşma sağlanırsa anlaşılan bedel mahkemece kamulaştırma bedeli olarak tespit edilir. Taraflar bedelde anlaşamazlarsa mahkeme keşif günü belirler ve bilirkişiler aracılığıyla kamulaştırma bedelini tespit etmek için inceleme yapar. Bilirkişiler Kamulaştırma Kanunu’nun 11.maddesinde düzenlenen esaslar doğrultusunda kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin rapor düzenlerler.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2009/11153 esas 2009/17145 sayılı kararında

”Mahkemece dava açıldıktan sonra bilirkişi kurullarınca esas alınacağından dava konusu taşınmaz ile emsallerin bildirilmesi için Tapu Sicil Müdürlüğüne müzekkere yazılması, daha sonra keşif yapıldıktan sonra bilirkişi kurullarınca gerçek emsal alınan taşınmazın tapu kaydının, alıcı, satıcı, satış tarihi, satış bedeli ve denetlenmesi,

Dava konusu ve gerçek emsal alınan taşınmazın bilirkişilerce değerlendirmeye esas alınan satış tarihi itibariyle fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parseli mi, yoksa imar planına dahil olmakla birlikte olduğu gibi bırakılan kadastro parseli mi olduğunun ve dava konusu taşınmazın imar planındaki konumu ve ne şekilde ayrıldığının ilgili Belediye Başkanlığından sorulması, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerinin, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden araştırılması, dava konusu taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan kısmı varsa bu kısma inşaat izni verilip verilmeyeceği hususunun ilgili Belediye Başkanlığından sorulmasından sonra inceleme yapılmalıdır. Aksi takdirde denetime aykırı eksik inceleme ile karar verilmiş olacaktır.” şeklinde karar verilmiştir.

Bilirkişi tarafından hazırlanan rapor duruşma günü beklenilmeksizin taraflara tebliğ edilir. Taraflar bilirkişi raporuna itiraz ederlerse mahkeme tarafından itirazlar yerinde görülürse yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilerek hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Kamulaştırma bedelinin bankaya depo edilmesi için davacı idareye 15 günlük süre verilir. Verilen bu süre içinde veya duruşma tarihine kadar kamulaştırma bedelinin idarece yatırılamazsa ikinci bir 15 günlük süre verilir, bu süreçte idare bedeli yatırmazsa davanın reddine karar verilir. Ancak güncel yargıtay kararlarında mahkemece verilen süre geçtikten sonra ya da temyiz aşamasında idare tarafından kamulaştırma bedeli ödenmişse davanın reddine karar verilmemesi gerektiği şeklinde karar verilmektedir.

İdare tarafından kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya bloke edildiğine dair makbuz mahkemeye sunulmuşsa taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir. Mahkeme tarafından verilen karar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya da bildirilir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında görevli ve yetkili mahkeme

Kamulaştırma Kanunun 37. Maddesinde görevli ve yetkili mahkemeye ilişkin düzenleme yapılmış olup kanunun uygulanmasından doğan ve adli yargıda çözümlenmesi gereken uyuşmazlıklarda yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ve görevli mahkemenin ise Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu düzenlenmiştir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında davalı taraf taşınmaz maliki kamulaştırma işleminin iptali için İdari yargı mahkemelerinde dava açabilir. Bu durumda idare mahkemesi yürütmenin durdurulması kararı verirse kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davasında idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2008/18-336 esas 2008/345 sayılı kararında

”Kamulaştırma işleminin iptali için idari yargıda dava açılır ve idari yargı tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilirse, idari yargıda açılan davanın bekletici mesele yapılması gerekir. Ancak, idari yargı tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilmemiş ise, mahkemenin idari yargıdaki davayı beklemesine gerek yoktur.

Kamulaştırma işleminin iptali istemiyle idare mahkemesinde dava açılması durumunda, ancak yürütmenin durdurulması kararının verilmesi ya da davanın kabulü cihetine gidilerek kamulaştırma işleminin iptal edilmesi halinde, kamulaştırma işleminin bu tarihten itibaren uygulanma olanağının bulunmadığı; eş söyleyişle, iptal kararının kesinleştiği tarihe kadar ortada geçerli bir kamulaştırma işleminin bulunduğu her türlü duraksamadan uzaktır. Böyle bir durumda; ilke olarak, adli yargıda açılan davada, idari yargıda açılan iptal davasının bekletici mesele olarak kabulü olanaklı değildir. Diğer bir ifadeyle, adli yargıda açılan bedele ilişkin dava ile idari yargıda açılan iptal davasının birbirinden bağımsız olarak yürütülmesi asıldır.

İdari yargıda dava açılırsa yürütmenin durdurulması kararı da verilirse, mahkemece, idari yargıda açılan dava, eldeki dava için bekletici mesele kabul edilmelidir. Sonucu beklenilerek neticesine göre işlem yapılmalıdır. Buradaki özellik, idari yargıda dava açılması bekletici mesele olarak kabul edilmesi için yeterli değildir. İdari yargıda ayrıca yürütmenin durdurulmasına da karar verilmiş olmasına bağlıdır.” şeklinde karar verilmiştir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası vekalet ücreti

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında idare ile bedelde anlaşmayan taşınmaz maliki bu nedenle açılacak davada avukatlık ücreti ve yargılama masraflarından sorumlu olup olmayacağını sıklıkla merak etmektedir. Kamulaştırma Kanunu’nun 29.maddesine göre dava sürecinde yapılan keşif giderleri ve diğer masraflar davac idare tarafından ödenir.

Anayasa Mahkemesinin 2016/9364 başvuru numaralı, 01.06.2019 gün 30791 sayılı Resmi Gazete ’de yayımlanan kararı uyarınca davacı idare lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi gerekir. Davalı taşınmaz maliklerinin birden fazla kişi olması halinde bu kişiler davada kendilerini farklı avukatlarla temsil ettirmişse ayrı ayrı değil tek vekalet ücreti verilir. Kamulaştırma Kanunu gereğince kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında maktu vekalet ücretine hükmedilir.

Kamulaştırma bedel tespiti ve tescili davası kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası sonucunda verilen kararın icrası için kesinleşmesinin beklenip beklenmeyeceği merak edilen konulardan bir diğeridir. Kamulaştırma Kanunu’na ”Kamulaştırma bedelinin veya artırıma hükmedilen bedelin tahsili için, idareye başvuruda bulunulmasından itibaren otuz gün içinde ödeme yapılmazsa, mahkeme kararı kesinleşmeden ilamlı icra yoluna başvurulabilir” şeklinde düzenleme eklenmiştir. Bu nedenle öncelikle idareye başvuru yapılmalı daha sonra kesinleşme beklenmeden icraya konulabilir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası cevap dilekçesi

…….. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

DOSYA NO:

CEVAP VEREN

(DAVALI):

VEKİLİ:

KARŞI TARAF

(DAVACI):

VEKİLİ:

KONU : Dava dilekçesine karşı cevaplarımızın sunulması hakkında

AÇIKLAMALAR: …….. İli, …….. İlçesi,……… Mahallesi, ……. parsel sayılı taşınmaz müvekkillerime aittir. Bahse konu taşınmazın kamulaştırılması, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili için işbu dava açılmıştır. Ancak mahkemenizdeki iş bu dava usul ve yasaya aykırıdır. Şöyle ki;

1-Müvekkillerin kamulaştırma kararı ve bedeli ile ilgili olarak bilgisi bulunmamaktadır. Tarafımıza hiçbir şekilde kamulaştırma kararı tebliğ edilmediği gibi bir ödeme de yapılmamıştır. Davacı taraf mahkemenizdeki iş bu dava öncesi satın alma usulüne ilişkin gerekli işlemleri yapmamıştır. Hal böyle iken huzurdaki davanın tarafımıza yöneltilmesi açıkça usul ve yasaya aykırıdır. Bu sebeple sayın mahkemenin taktir hakkı saklı kalmak kaydı ile davanın reddi gerektiği kanaatindeyiz.

2-İdarece tespit edilen kamulaştırma bedeli oldukça düşüktür. Kamulaştırma amacı gözetildiğinde müvekkilimin kamulaştırılan kısımda mülkiyet hakkı ortadan kalkacaktır. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal arazilerin satış fiyatları, yerleşim alanına olan yakınlığı gibi nedenler göz önünde bulundurulduğunda taşınmaz oldukça değerlidir.( bu kısımda yer alan bilgiler mevcut taşınmazın durumu göz önünde bulundurularak ayrıntılı şekilde yazılmalıdır)

3- Yukarıda açıkladığımız nedenlerle öncelikle müvekkilime usulüne uygun kamulaştırma işleminin tebliğ yapılmadığından davanın reddini mahkeme aksi kanaatte olacaksa tüm delillerimizin toplanmasından sonra taşınmazın üzerinde keşif yapılıp, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın gerçek değerinin tespitine karar verilmesini talep ediyoruz.

HUKUKİ SEBEPLER: Kamulaştırma Kanunu, HMK İlgili tüm mevzuat.

HUKUKİ DELLİLER: Tapu kaydı, İmar durumu, Keşif ve bilirkişi raporu ,tanık ve tüm hukuki delillerler            

NETİCE VE TALEP: Yukarıda açıkladığımız ve mahkemenizce resen gözetilecek nedenlerden ötürü,

1-Öncelikle haksız ve hukuka aykırı olan davanın reddine;

2-Mahkemeniz aksi kanaatteyse tüm delillerimizin toplanmasından sonra taşınmazın üzerinde keşif yapılıp, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın gerçek değerinin tespitine,

3-) Yargılama harç ve giderleri ile avukatlık ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederiz.

Av. Cansu Bayramoğlu