Kat Mülkiyeti Kanunu 34. madde yönetici atanmasına ilişkin ayrıntılı düzenlemeyi içerir. Yöneticinin atanması için hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk aranmaktadır. Kat malikleri yöneticinin atanması konusunda anlaşamazlarsa geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesi tarafından kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine gayrimenkule bir yönetici atanabileceği düzenlenmiştir.
KMK 34. madde
Kat Mülkiyeti Kanunu 34. madde yönetici atanması:
- Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
- Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
- Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
- Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
- Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
- Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
- Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
- Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
- Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
Kat mülkiyeti kanunu 34.madde değişikliği
14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunu’nun 18. maddesiyle ilgili hükmün son fıkrası “Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulun kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından iki yüzelli Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir.” şeklinde değiştirilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 34. madde yargıtay kararları
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 11.10.2017 tarih 2017/4250 esas 2017/7599 sayılı kararı
”Mahkemece; dava konusu anataşınmazda, kat mülkiyetine geçilmesinden bugüne kadar yönetici seçilmesinin mümkün olmadığı; binanın giderlerinin karşılanması ve gerekli tadilatların yapılması gerektiği, KMK 34/2 maddesinde ‘Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir’ hükmü yer aldığı,
Yönetim planının 37. maddesinde ‘Kat malikleri kurulunun her yıl Ocak ayında yapılacak genel kurul toplantısında kat maliklerinden yahut dışarıdan birini yönetici olarak seçeceği hükmünün yer aldığı, bu nedenle ana yapının 1, 2, 3, 4, 5, 6 ve 7. katlarının … Cumhuriyet Başsavcılığına kiraya verilmesinin KMK 34/2 maddesindeki emredici nitelikte hükmün yerine getirilmesinin gereğini ortadan kaldırmayacağı, bu itibarla mahkemece yönetici tayin edilmesi şartlarının oluştuğu gerekçesi ile davacılar tarafından yönetici adayı olarak bildirilen Av. …’ın yönetici olarak atanmasına karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesi uyarınca yönetici atanması istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinde, kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, bir yönetici atanacağı hükme bağlanmış olup,
Dosya içinde davacı vekili olarak vekaletname sunmuş olan Av. … ile davacılar arasında vekil/çıkar ilişkisi bulunup, adı geçenin yönetici sıfatıyla, diğer kat malikleri nezdinde güven tesis etmesinde sorun oluşabileceği düşünülmeksizin; diğer taraftan Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetici atanması hususundaki davanın bütün kat maliklerine tebliği ile mümkünse onlar da dinlendikten sonra oluşacak duruma göre gerekirse yokluklarında bir karar verilmesi gerekirken anlatılan gerekçe ile karar verilmiş olması usûl ve kanuna aykırı olup, bozma nedenidir” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 18.06.2018 tarih 2017/2560 esas 2018/4594 sayılı kararı
”Mahkemece davanın kısmen kabulü ile hilal konakları toplu yapı yönetiminin 15.03.2015 tarihli yönetici seçimine dair 8 nolu kararın iptaline, bu hususla ilgili yeni toplantı yapılarak yeni yönetim seçilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava hakimin müdahalesi ve yönetici atanması istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesine göre yönetici/yönetimin kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yönetici seçiminin yasanın aradığı nisapla yapılmadığı gözetilerek mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın kısmen kabul edilerek yönetici seçiminin iptaline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün onanmasına” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 23.10.2017 tarih 2017/4875 esas 2017/8123 sayılı kararı
”Dava; 11/01/2015 tarihli genel kurul toplantısında alınan 5 ve 6 no lu kararların tüm sonuçları ile iptali ve yeni bir yönetimin atanması istemine ilişkindir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde;
Kat Mülkiyeti Kanunun 34. maddesinde kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamaz ise o gayrimenkuluün bulunduğu yerin sulh mahkmesince kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra gayrimenkule bir yönetici atanacağı hükmü düzenlenmiş olmakla bu konuda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmiş bir yönetim olmadığı sonucuna varan mahkemenin bu konuda inceleme ve araştırma yaparak bir karar vermesi gerekirken yazılı şekilde karar vermesi, iptal edilen genel kurul kararı 11.01.2015 tarihli olup gerekçeli kararda yanlış olarak iptal edilen kararın tarihinin 11.11.2015 yazılması infazda teredddüte sebebiyet vermesi nedeniyle bozmayı gerektirmiştir” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 06.06.2017 tarih 2017/1045 esas 2017/5020 sayılı kararı
”Davacı dava dilekçesiyle; müvekkilinin … ili, … ilçesi … mahallesi, 954 ada ve 44 parsel numaralı taşınmazın 6. katında, 53 numaralı bağımsız bölümde kiracı sıfatıyla kaldığını, taşınmazda ticari faaliyet sürdürme amacında olan müvekkilinin taşınmaza girdiğinde harabe şeklinde olan taşınmaza 60.000 TL gibi hatırı sayılır bir bedelle tamirat ve tadilat yaptığını,
634 sayılı KMK uyarınca tüm binanın tek maliki ve kanuni yöneticisi olan davalının kat mülkiyetinden kaynaklanan hiçbir görevini yerine getirmemekte ve yöneticilik vasfını kötüye kullandığını; bu sebeplerle çatı tamiri, asansör tamiri, kapıcı tutulması, ortak alan lambalarının değişimi, ortak alan temizliği, kalorifer bakımı ve yakılması gibi zaruri ve elzem ihtiyaçların giderilmesi için 634 sayılı KMK gereği hakimin müdahale ederek yükümlülüklerini yerine getirmeyen yönetici yerine yeni ve dışarıdan bir yöneticinin atamasını ve işletme projesinin hazırlatılmasını talep ve dava etmiştir. Mahkemece davacının malik olmadığı, kiracı olduğu, ayrıca apartman yöneticisinin bulunduğu, bu şekilde KMK’nın 33. maddesinde belirtildiği şekilde kat maliki olmayanın kat mülkiyetinden kaynaklanan yönetici atanması talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir” şeklinde karar verilmiştir.
İlgili Makale: Apartmanda Oy Çokluğu ile Alınacak Kararlar
