Apartmanda ortak yaşam ve yönetimin sürdürülebilmesi için kat malikleri kurulu tarafından alınacak kararlarda belirli oy çokluğunun sağlanması gerekmektedir. Yönetime ilişkin kararların hangi çoğunlukla alınacağı karara ilişkin işlemin niteliğine göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Yazımızda apartman oy çokluğu ile alınacak kararlar, 4/5 çoğunluğun arandığı kararlar, çifte çoğunluk şartının arandığı kararlar, yöneticinin hangi işleri yapmaya yetkili olduğu gibi konularla ilgili ayrıntılı bilgi vermeyi hedefliyoruz.
Apartmanda oy çokluğu ile alınacak kararlar
Apartmanda yönetimine ilişkin kararlar genellikle oy birliğinin gerekmediği durumlarda oy çokluğu ile alınırlar. Ancak oy çokluğu ile alınan kararların bazıları için 4/5 çoğunluk aranırken bazı işlemler için çifte çoğunluk aranmaktadır. Bu noktada yapılacak işlemin niteliğine göre hangi çoğunluk şartının aranacağı değişiklik göstermektedir. Apartmanda oy çokluğu ile alınacak kararlar:
- Kat mülkiyetinin devri konusunda alınacak kararlarda
- Apartman bina ve sitelerde yönetici ve denetçi seçimi
- Otopark, bahçe, çatı gibi ortak alanların kullanım düzenlemeleri oy çokluğu ile belirlenir.
- Apartmanın genel bakım ve onarım işlerinin gerçekleştirilmesi için gereken kararlar.
- Aidat miktarlarının artırılması veya düşürülmesi gibi mali düzenlemeler.
Kat maliklerinin 4/5 oy çokluğunu gerektiren kararlar
Apartmanda bazı yönetim işlemleri veya ortak alanları etkileyebilecek durumlarda oy çokluğu yeterli olmayıp kat maliklerinin 4/5 oy çokluğunun sağlanması gerekmektedir. Yönetim planının değiştirilmesi ve ortak yerlerde onarım, bakım, güçlendirilmesi veya büyük çaplı yenilikler gibi kararlarda kat maliklerinin 4/5 oy çokluğu gerekmektedir.
Apartmanda çifte çoğunluk ile alınacak kararlar
Apartman yönetimine ilişkin bazı kararlar için çifte çoğunluk gerekmekte olup çifte çoğunluk hem sayı hem arsa payı açısından çoğunluğun sağlanmasıdır. Çifte çoğunluğun arandığı kararlar şunlardır:
- Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
- Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.
- Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır
- Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
İlgili Makale: Apartmanda Oy Birliği ile Alınacak Kararlar
Oy çokluğu ve oy birliği farkı nedir?
Apartmanda yönetime ilişkin kararlar söz konusu olduğunda yapılacak işin niteliğine göre kat maliklerinin bazen tamamının karara katılması gerekirken bazen belirli bir çoğunluğunun kararı kabul etmesi yeterlidir. Oy birliğinde tüm kat maliklerinin yapılacak işi kabul etmeleri gerekirken oy çokluğunda yarısından fazlasının kararı kabul yönünde oy kullanması yeterlidir. Apartman yönetimine ilişkin bazı kararlarda oy çokluğunun bulunması yeterli olmayıp çifte çoğunluk veya 4/5 oy çokluğunun sağlaması gereklidir.
Ortak alanlara dair bir değişiklik yapmak için kat maliklerinin ne kadarının oyunun alınması gerekir?
Ortak alanlarda zemin veya bodrum katlarında veya arasının boş kısmında sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basım evi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilir. Bunun dışında ortak alanların düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Apartman yöneticisi tek başına hangi kararları alabilir?
Apartman yöneticisinin tek başına alabileceği kararlar görevleri kapsamında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. Maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
- Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
- Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
- Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
- Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;
- Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
- Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
- Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
- Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
- Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
- Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
