Kat Mülkiyeti Kanunu 4. madde kanun gereğince anagayrimenkuldeki ortak yer olarak kabul edilecek kısımları ayrıntılı olarak düzenlemiştir. Kanunda sayılanlar dışında ortak yerlere dahil olan kısımların sözleşme ile kararlaştırılabileceği, ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerin de ortak alana girebileceği belirtilmiştir.
KMK 4. madde
Kat Mülkiyeti Kanunu 4. Madde ortak yerler:
- Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır:
- Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
- Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Kat mülkiyeti kanunu 4.madde değişikliği
14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunu’nun 2. maddesiyle;”Temeller ve ana duvarlar,” ibaresinden sonra gelmek üzere “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,” ibaresi eklenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 4. madde ortak yerler yargıtay kararları
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 26.05.2021 tarih 2021/2974 esas 2021/7722 sayılı kararı
”Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, anataşınmazda kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulduğu, çatı katı terasta çamaşır yıkama yeri ve kurutma yeri, kapalı teras, depo, wc’nin olduğu ve ortak mahal olduğunun yönetim planına işlendiği, mimari projede çatı katında herhangi tam veya yarım kat-bağımsız bölümün bulunmadığı, kat maliklerince oybirliği ile 04.12.2001 tarihli kararla, çatı ve çatı arası çatı katındaki kapalı ve açık teras alanlarının çatı katına katılması yolu ile kullanım ve mülkiyet hakkının bedel karşılığı …’a devir ve temlik edildiği, davalının çatı katında tadilat ve inşaat yapmak suretiyle bağımsız bölüm oluşturduğu ve kiraya vermek suretiyle kullandığı anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre, çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları her halde ortak yerdir. Anayapıdaki çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, çatılar ve bacalar, sığınak, kazan ve makine daireleri, asansör boşluğu gibi özel amaca tahsisli ortak yerlerin bu niteliklerinden farklı amaçla kullanılmaması gerekir. Bu ortak yerlerin, kat maliklerince oybirliği ile karar alınarak tadilat projesi ile niteliği değiştirilmeden başka amaçla kullanımı için bir kısım kat maliklerine bırakılması, kiraya verilmesi mümkün değildir.” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 22.12.2011 tarih 2011/9109 esas 2011/13102 sayılı kararı
”Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin, özellikle bilirkişi raporunun incelenmesinde, anataşınmaza ait belediyece onaylı mimari proje getirtilerek yerinde uygulanmak suretiyle otopark olarak kullanılan dava konusu yerin niteliğinin belirlenmediği, anataşınmazın bahçesi ya da arsa boşluğu olup olmadığının saptanmadığı görülmüştür.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 16. maddesine göre anataşınmazın ortak yerlerinde tüm kat malikleri arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Yukarıda da açıklandığı üzere projesinde boş alan olarak belirtilmiş yerler için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verilmiş bir karar olmadıkça hiçbir kat maliki tarafından araba park yeri olarak kullanılması mümkün olmadığı gibi, bahçe vs. gibi özel amaca tahsisli ortak yerlerin ise tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça otopark olarak kullanılması sözkonusu değildir.
Mahkemece, anataşınmazın onaylı mimari projesi getirtilip yerinde uygulanarak yukarıda belirtilen açıklamalar doğrultusunda bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile ortak yerin otopark olarak tahsisine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 07.05.2019 tarih 2018/6662 esas 2019/3198 sayılı kararı
”Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde ortak yerler sayılmış olup, sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerinde ortak yer konusuna gireceği düzenlenmiştir. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler (15.md). Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır (16.md.).
Kat malikleri kurulu, 4/5 çoğunluğu ile alacağı kararla bir kısım ortak alanların kullanımını bir kısım kat maliklerine bırakabilir ise de, örneğin sığınak, kapıcı dairesi v.b. ortak alanların kullanımının veya işletilmesinin devri mimari projede değişiklik yapılmaksızın, özel amaca tahsisli nitelikleri değiştirilip kaldırılmaksızın mümkün değildir. Ortak alanların kiraya verilebilmesi için ise, Kanunun 45.maddesine göre tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar alması gerekir. Toplantıda alınan 12. maddede, gayrimekulde yer alan tüm ortak alanların işletilmesinin yönetime veya bir başkasına bırakılması açıklanan yasal düzenlemelere açık aykırılık oluşturmaktadır.” şeklinde karar verilmiştir.
İlgili Makale: Apartmanda Oy Birliği ile Alınacak Kararlar
