Kat Mülkiyeti Kanunu 19. madde apartmanın bakımı, korunması ve zarardan sorumlulukla ilgili düzenleme yapılmıştır. Ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yapılması için kat maliklerinin 4/5 oy çoğunluğu aranmıştır. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluk anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar veriyorsa ve acilen onarılması gerekiyorsa veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde kat maliklerinin rızası aranmaz. Yine her kat malikinin kusuru ile apartmana ve diğer kat maliklerine verdiği zararlardan sorumlu olduğu düzenlenmiştir.
KMK 19. madde
Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Madde ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
- Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
- (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
- Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Kat mülkiyeti kanunu 19.madde değişikliği
14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunu’nun 8.maddesinde binanın acil onarım veya güçlendirme gerektirdiği durumlarda mahkeme tespitiyle kat maliklerinin rızası aranmaksızın işlem yapılabilmesi istisnası getirilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 19. madde yargıtay kararları
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 26.06.2018 tarih 2017/2606 esas 2018/4856 sayılı kararı
”Davacının talebinin 634 sayılı Kanunun 19/…maddesinde düzenlenen “ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz” hükmüne binaen ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespiti istemine ilişkin olduğu anlaşılmakla, ihtilafın 634 sayılı Kanunun Ek-… maddesi gereğince, bu kanundan doğan her türlü uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesince çözümleneceği gözetilmeksizin yargı yolu yönünden davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 02.11.2017 tarih 2017/4248 esas 2017/8835 sayılı kararında
”Mahkemece 06/07/2013 tarihli kat malikleri olağan genel kurul toplantısının, toplantıya çağrı usulü yönünden KMK 29/2. maddesine uygun olduğu, toplantı nisabı ile yönetici ve denetici seçimi hususundaki karar nisabın KMK 34/4 maddesine uygun olduğu “blokların taba rengi ıslak kum veya kum beji olması” kararının KMK 19. maddesine uygun düşmediği,
İptali talep edilen genel kurul toplantısında boya için kat maliklerinden toplanacak miktar hususunda karar alınmış olmasına rağmen yönetim tarafından kat maliklerine yazılan 09/07/2013 tarihli yazıda “Boya için normal dairelerden 1.965,00 TL, dubleks dairelerden 2.035,00 TL toplanacağı” hususunda karar alma yetkisi olmadığından bu kararın yok hükmünde olduğu, ayrıca tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarının aynı olması sebebi ile bu kararın yönetim planına ve KMK 20. maddesine uygun olmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiş hüküm davalı … tarafından temyiz edilmiştir.” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 02.05.2017 tarih 2017/3413 esas 2017/3827 sayılı kararında
”Dava dilekçesinde, riskli yapıdır şerhi bulunan ana taşınmazın riskli yapı kapsamında kalıp kalmadığının tespit edilmesi, risk mevcut ise anayapının güçlendirme ile muhafaza imkanının bulunup bulunmadığının tespit edilmesi, ana yapının muhafazası için güçlendirilme zaruretinin bulunması halinde KMK.’nın 19. maddesi gereğince güçlendirme yapma yetkisi verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın husumet ve görev nedeniyle reddine karar verilmiş, hüküm davacı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesinde; riskli yapıdır şerhi bulunan ve boşaltma ve yıkım için belediyece süre verilmiş ana taşınmazın karar kesinleşinceye kadar muhafazası için ihtiyati tedbir kararı verilmesi, riskli yapı kapsamında kalıp kalmadığının tespit edilmesi, risk mevcut ise anayapının güçlendirme ile muhafaza imkanının bulunup bulunmadığının tespit edilmesi, ana yapının muhafazası için güçlendirilme zaruretinin bulunması halinde ise KMK 19. maddesi gereğince güçlendirme yapmak için taraflarına yetkisi verilmesi talep edilmiş, mahkemece taşınmazlar hakkında usulüne uygun olarak düzenlenen riskli yapı tespit raporu ve yıkım kararlarına karşı yargılama sonuçlanıncaya kadar yıkımın engellenmesi yürütmenin durdurulması talepli davalar ancak kararı veren idareye karşı açılabilecek olup davaya bakma görevi de idare mahkemelerinin görevi olduğundan davanın reddine karar verilmiştir.
2577 sayılı idari Yargılama Usûlü Kanununda idari dava türleri ve idari yargı yetkisinin sınırları sınırlı sayı prensibine göre belirlenmiştir. Hal böyle olunca, tespit talepleri içeriği itibariyle idari yargının görev alanına girse bile, görev hususu kamu düzenini ilgilendirdiğinden ve de sınırlı sayı prensibine göre idari yargıda açılabilecek dava türleri arasında tespit talebi bulunmadığından tespite ilişkin talepler adli yargıda görülecek ve karara bağlanacaktır. Dosya içerisindeki bilgi belge ve beyanlara göre dava tespite ilişkindir. Bu nedenlerle, davanın görülerek esasa ilişkin karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 02.10.2019 tarih 2019/4002 esas 2019/5525 sayılı kararı
”634 sayılı KMK 19. maddesine göre anayapının onarımının veya güçlendirilmesi gerektiğinin mahkemece tespit edilmesi halinde bunun yapılması için kat malikleri kurulunun karar dahi almasına gerek bulunmamaktadır. Mahkemece, öncelikle dava dilekçesi çerçevesinde davacının eski hale getirme istemlerinin neler olduğu açıklattırılıp, anataşınmazın ilk mimari projesi ve güçlendirme projesi ve varsa diğer tadilat projeleri dosya içerisine alınarak, konusunda uzman bilirkişi heyeti ile yerinde keşif suretiyle yapılan değişikliklerin davacının bağımsız bölümünün m2 olarak küçülmesine yol açılıp açılmadığıda dahil tarafların taleplerini karşılayan ve denetime elverişli, projeye aykırılığı tespit edilen hususların krokiyede bağlanarak alınacak raporla tüm deliller birlikte değerlendirilip, oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Açıklanan nedenlerle, birleşen dava eski hale getirme istemi yönünden mahkemece, vazgeçme nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” şeklinde karar verilmiştir.
İlgili Makale: Apartmanda Oy Çokluğu ile Alınacak Kararlar
