Satış Vaadi Sözleşmesi

Satış vaadi sözleşmesi ileride bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasının üstlenildiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Yazımızda satış vaadi sözleşmesinin şartları, zamanaşımı, satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin eksik ödenmesi durumu, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi gibi konular hakkında bilgi verirken aynı zamanda satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası hakkında da ayrıntılı bilgiler vermeyi hedefliyoruz.

Satış vaadi sözleşmesi nedir?

Satış vaadi sözleşmesi özellikle taşınmaz devrinin henüz gerçekleşmediği durumlarda ileride kurulacak satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını belirleyerek iradelerini güvence altına almak için yaptıkları sözleşme türüdür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kaununu’nun 29. maddesinde düzenlenen ön sözleşme kavramından almıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 29/1.maddesinde ”Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Satış vaadi sözleşmesi de ileride satış sözleşmesi yapılması amacını taşıyan bir ön sözleşme niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 29/2. maddesine göre ”Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde noterde yapılması geçerlilik şartıdır.

Satış vaadi sözleşmesinin bir tarafı vaat borçlusu olup sözleşmeye konu taşınmazı devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı vaat alacaklısı olup satış bedelini vaat borçlusuna ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen niteliktedir. Aynı taşınmaza ilişkin birden fazla satış vaadi sözlemesi söz konusu ise önceki tarihli olan satış vaadi sözleşmesi dikkare alınır.

Sonuç olarak satış vaadi sözleşmesi tarafların ileride satış sözleşmesi yapmayı taahhüt altına aldıkları her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı davalarda hukuki yardım alınması sürecin karmaşıklığı nedeniyle kritik öneme sahiptir.

Satış vaadi sözleşmesi zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ne kadar süreyle geçerli olacağı sözleşmenin tarafları açısından kritik öneme sahiptir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sona ermesine neden olan zamanaşımı süresi bu sözleşmeden kaynaklı davalarda hak kaybına uğramamak açısında titizlikle değerlendirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesi için kanunda ayrı bir zamanaşımı süresi düzenlenmemiştir. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 146.maddesinde yer alan genel zamanaşımı süresi olan on yıllık süre satış vaadi sözleşmesinde de geçerlidir. Satış vaadi sözleşmesinin on yıllık zamanaşımı süresi sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren değil, sözleşmenin ifa edilebilir hale geldiği zamandan itibaren işlemeye başlar. Ayrıca satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz fiilen sözleşmenin alacaklı tarafına teslim edilmişse zamanaşımı süresi işlemeyecektir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 7.4.2021 tarih 2021/271esas 2021/2550 sayılı kararında

”Uyuşmazlığın çözümünde zamanaşımının başlangıç tarihinin ne olacağı önemli bir sorun oluşturmaktadır. 04.05.2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince davaya konu taşınmazın zilyetliğinin davacıya devredildiği, davacının dava tarihine kadar zilyetliğini çekişmesiz olarak sürdürdüğü mahkemenin de kabulündedir. Zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı süresinin işlediğinden söz edilemez. Hal böyle olunca davanın zamanaşımı süresi geçtiğinden bahisle reddine karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 25.03.2019 tarih 2016/8931 esas 2019/2688 sayılı kararında

”Dava, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa tazminat isteğine ilişkindir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim ediliş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan ‘’dürüst davranma kuralı’’ ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Somut olaya gelince; davaya konu 12.09.2000 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde gayrimenkulün teslimi hususunda herhangi bir açıklık yoktur. Bu durumda, davalının davacılara karşı açtığı belirtilen el atmanın önlenmesi dosyası getirtilmeli ve teslim açısından deliller toplanmalıdır.
Mahkemece mahallinde keşif yapılarak teslim olgusunun gerçekleştiğinin anlaşılması halinde, …parsel sayılı taşınmazdan 64m2’nin ifrazının mümkün olup olmadığı araştırıldıktan sonra sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken davanın zamanaşımı nedeniyle reddi doğru değildir.” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç olarak satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan genel zamanaşımı süresi olan on yıldır. Bu süre satış vaadi sözleşmesinin ifa edilebilir olduğu tarihten itibaren başlar.

Satış vaadi sözleşmesi şekil şartı

Satış vaadi sözleşmesinin belirli şekil şartlarını taşıması gerekmektedir. Aksi durumda geçerli bir sözleşmeden bahsedilemeyecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 29/2. maddesinde ”Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesi ileride yapılacak olan satış sözleşmenin şekil şartlarını sağlamalıdır.

Satış vaadi sözleşmesinde sözleşmeye konu taşınmaz mal ve satış bedelinin bulunması gerekli olup ayrıca tarafların serbest iradeleriyle anlaşması gerekmektedir. Tapusuz bir taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi düzenlenemez. Tapu tahsis belgesi olan taşınmaz hakkında satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilir ancak sözleşmenin ifası ancak sicile tescil edildikten sonra istenebilecektir. Satış sözleşmesinin şekil şartları:

1-Resmi şekilde düzenleme koşulu
2-Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması
3- Satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin belirli veya belirlenebilir olması
4- Tarafların serbest iradeleriyle anlaşmaları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.12.2004 tarih 2004/14-558 esas 2004/722 sayılı kararında

”Satış vaadi sözleşmeleri, iki tarafı da borç altına sokan sözleşmelerdir. Borçlar Kanunu’nun 1. maddesinin 1. fıkrası ‘’ iki taraf karşılıklı surette rızalarını beyan ettikleri takdirde akit tamam olur’’ hükmünü içermektedir. Satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanunu’nun 213/11., Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddelerine göre resmi şekilde yapılacağı belirtilmiştir. Anılan hükümlere göre, bu sözleşmeyi yapanların noter önünde karşılıklı birbirlerine uygun irade beyanlarının birleşmesi, sözleşmede tarafların hak ve borçlarının açıkça belirtilmesi, satışı vaad edilen taşınmazın ve bedelinin gösterilmesi gerekir” şeklinde karar verilmiştir.

Satış vaadi sözleşmesi geçerlilik şartı

Satış vaadi sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu’nun 237/2., Türk Medeni Kanunu’nun 706/1., Tapu Kanunu’nun 267/7. ile Noterlik Kanunu’nun 60/1. ve 89. maddeleri gereğince noterde yapılması gerekir. Bu durum satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartı olup noterde düzenlenmemiş satış vaadi sözleşmesi hukuken geçerli olmayacağından taraflar sözleşme gereğinin yerine getirilmesini isteyemezler.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2015/5791 K. 2017/9001 T. 30.11.2017

”Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, bu talep kabul edilmediği takdirde ikinci kademedeki talep alacak istemine ilişkindir. Davacı dayanılan 12.11.2007 tarihli sözleşmede, vaat borçlusu olarak davalı…’ın imzası bulunmakta ise de, vaat alacaklısı…’ın imzası yoktur.

Oysa 1512 Sayılı Noterlik Kanununun düzenleme şekline dair 84. maddesine göre hukuki işlemlerin noter tarafından bir tutanak şeklinde yapılması, bu tutanakla noterin adı ve soyadı ile noterliğin ismi, işlemin yapıldığı yer ve tarih ilgilinin ve varsa tercüman, tanık ve bilirkişinin kimlik ve adresleri ile ilgilinin vergi kimlik numarası, ilgilinin hakiki arzusu hakkındaki beyanı, özellikle de işleme katılanların imzaları ile noterin imza ve mührünü taşıması gerekir. Kanunun sıkı şekil şartların bağladığı biz sözleşmede, Kanun’un öngördüğü unsurlardan biri eksikse (eldeki davada olduğu gibi taraflardan birinin imzası yoksa) o sözleşmeye dayanılama. Ortada biçimine uygun düzenlenmiş resmi şekil koşullarını taşıyan bir sözleşme bulunmadığından, buna dayanılarak mülkiyet aktarımı istenemez” şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Satış vaadi sözleşmesinin kanundan kaynaklı ifa engelleri

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarının kabulü için sözleşmenin ifa olanağının bulunması ilk koşuldur. Satış vaadi sözleşmesinin özel kanunlardan kaynaklı ifa engelleri bulunduğunda ifa edilebilir hale gelmeden dava yoluna gidilmemesi gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesinin kanundan kaynaklı ifa engelleri:

• Köy Kanunu’nun Ek 13.maddesine göre ”Köy tüzelkişiliği adına, köy yerleşme planına göre en çok 2000 m2 olmak üzere tescil edilen parseller köyde ikamet eden ve köy nüfusuna kayıtlı olup evi bulunmayan ihtiyaç sahiplerine ihtiyar meclisi kararı ile rayiç bedel üzerinden satılır. Satış bedeli peşin veya en çok 5 yılda ve 5 eşit taksitle tahsil edilerek, o köyün imar işlerinde kullanılmak üzere köy sandığına yatırılır. Köy ihtiyar meclisince satılan parseller üzerine satış tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde bina yapılması zorunludur. Hak sahipleri bu yerleri 10 yıl müddetle başkalarına devir ve temlik edemezler” şeklinde düzenleme yapılmıştır.
• 775 sayılı Gecekondu Kanunu’na göre dağıtılan yerlerde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi dağıtımdan on yıl geçtikten sonra ifası kararlaştırılmış olsa bile batıldır.
• 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 11. maddesine göre ”Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, sattığı veya devrettiği arsa ve arazinin amacına uygun kullanılması için tapu kayıtlarına, satış şartlarına uygun alt yapı, yapı veya tesis yapılmadıkça üçüncü kişilere satış, devir, temlik yapılamayacağı ve haczedilemeyeceği hususunda şerhler koydurmaya ve/veya bu amaca yönelik sözleşmeler yapmaya yetkilidir” şeklinde düzenleme yapılmıştır.
• 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/18. Maddesinde yer alan düzenleme gereğince yapılaşma amacıyla paylaştırılmış taşınmazlarda da satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
• 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun 13. maddesinde yer alan kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescil sonuçlandırılıncaya kadar bu araziler satış vaadine sözleşmesine konu olamayacaktır.
• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesine göre; tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. İlgili düzenlemede satış vaadi sözleşmesinin yapılması yasaklanmamış ancak satış vaadi sözleşmesinin yapılırken arazilerinin bölünmesinin önüne geçilmesi için getirilen sınırlamalara uyulması gerekmektedir.
• 5543 sayılı İskan Kanunu’nun 21. Maddesinde bu kanuna göre verilen taşınmaz mallar, temlik tarihinden itibaren borcun tamamı ödenmeden önce hiçbir suretle satılamaz, bağışlanamaz, rehin edilemez, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulamaz ve haczolunamaz. Ancak satışı vaad edilmişse temlik tarihinden itibaren on yıl geçmeden ifasının istenilemeyeceği ve hatta tapu kütüğüne şerh edilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
• 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 52. Maddesinde ekim ve dikim suretiyle meydana getirilen hususi ormanlar hariç, hususi ormanlar 500 hektardan küçük teşkil edecek şekilde parçalanıp başkalarına temlik edilemeyeceği düzenlenmiştir.

İlgili Makale: Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde bedelin eksik ödenmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde sözleşmenin unsurlarından biri de satış bedelinin ödenmesidir. Bu nedenle satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında mutlaka satış bedelinin ödendiğinin veya ödeme yapmak için teklifte bulunulduğunun ispat edilmesi gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde bedelin eksik ödenmesi durumunda ise ödenmeyen bedelin mahkeme tarafından depo ettirilmesi gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 28.04.2015 tarih 2015/1410 esas 2015/4749 sayılı kararında

”Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelde ödenmeyen bir kısım var ise bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir…mahkemece, dava konusu edilen ve satış vaadine konu kısmın dava tarihindeki rayiç değeri, ayrıca davacının ödediği tespit edilen bedelin satış vaadi sözleşmesindeki taşınmaz satış bedeline oranı belirlenmeli, bu bedeller belirlendikten sonra taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinden davacının ödediği bedelin oranı mahsup edildikten sonra bakiye bedelin ödenmesi için davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde bedelin eksik ödenmesi durumunda bu bedel dava sürecinde mahkeme tarafından sözleşmenin alacaklı tarafa süre verilerek depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinin zorunlu olup olmadığı uygulamada merak edilen konulardan bir diğeridir. Satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmesi gerekir. Yani satış sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi sözleşmenin geçerliliği bakımında bir zorunluluk olmayıp taşınmazı satın alan üçüncü kişilere karşı öne sürülmesini sağlayacaktır.

Tapu Kanunu’nun 26. Maddesinde ”Noterler tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan biri isterse, tapu siciline şerh verilir” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin taraflardan herhangi biri tapuya şerh edilmesini isteyebilir, birlikte başvurma zorunlulukları yoktur. Yine Tapu Kanunun 26.maddesinde şerhin süresi beş yıl olarak düzenlenmiş olup satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa tapu memuru tarafından şerhin doğrudan silineceği düzenlenmiştir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 21.9.2006 tarih 2006/9207 esas 2006/9484 sayılı kararında

”Satış vaadi sözleşmesi 24.9.1996 tarihinde tapu siciline şerh edilmiş bulunmaktadır. Gerçekten, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi hükmünce noterlerin şekline uygun olarak düzenledikleri bu tür sözleşmelerin taraflardan birinin talep etmesi üzerine ilgili taşınmazın siciline şerh olanağı vardır. Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmiş olması vaad alacaklısına ayni bir hak sağlamaz ise de bu şerh kendisine taşınmazda sonradan hak sahibi olanlara karşı kişisel hakkını ileri sürme olanağı verir. Tarafların şerh tarihinden itibaren 5 yıl geçtiği halde satış işlemi yapmaması durumunda taşınmaz malikine tapu sicilinden kayıttaki şerhin silinmesini isteme hakkı sağlar. Yoksa şerhin yazıldığı tarihten itibaren 5 yıl geçmesine rağmen satış işlemi yapılmamışsa vaad alacaklısının sözleşmeden kaynaklanan haklarına dayanarak mahkemeden mülkiyet naklini istemesine engel değildir” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç olarak satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi sözleşmenin geçerliliği için bir zorunluluk olmayıp sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini sağlar. Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse yalnızca sözleşmenin tarafları bakımında geçerli olup kural olarak muvazaalı bir satış olmadığı sürece üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyecektir.

Başkasına ait taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yapılabilir mi?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin başkasına ait bir taşınmazı içerir şekilde yapılıp yapılamayacağı konusunda uygulamada kafa karışıklığı yaşanmaktadır. Satış vaadi sözleşmesinde yer alan taşınmazın mutlaka vaat borçlusunun üzerine kayıtlı olması şart olmayıp ifanın talep edildiği zaman mülkiyetinde olması gerekmektedir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 23.05.2019 tarih 2019/1507 esas 2019/3622 sayılı kararında

”Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Gayrimenkul satımına ilişkin 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 237-246 madde hükümleri tapulu taşınmazlara ilişkindir. Bu nedenle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunlu ise de sözleşme sırasında satış vaadi borçlusunun taşınmazın maliki olması gerekmez. Çünkü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride o taşınmaz malın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. Bu nedenle ifanın talep edildiği tarihte taşınmazın satış vaadi borçlusunun mülkiyetinde olup olmadığına bakmak gerekir. Taşınmaz mülkiyeti satış vaadi borçlusunda ise ferağa icbar davası kabul edilmelidir.” şeklinde karar verilmiştir.

Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetinde satış vaadi sözleşmesi

Satış vaadi sözleşmesinin paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinde bulunan bir taşınmaza ilişkin yapılması durumunda sürecin ne şekilde ilerleyeceği uygulamada sıklıkla merak edilen konuların başında gelmektedir. Satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyetinde olmasına göre süreç sözleşmenin ifa olanağı değişiklik gösterir.

Paylı mülkiyetteki taşınmazda hissedarların payları belirli olduğundan payın bir bölümü veya tamamı satış vaadi sözleşmesine konu olabilir. Bu noktada satış vaadi sözleşmesinin ifa edilmesinde herhangi bir sorun teşkil etmez. Ancak elbirliği mülkiyetindeki taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa hissedarlar arasında ortaklık çözülene kadar satış vaadi sözleşmesi ifa edilemez. Bu durum durum sözleşmenin geçerliliğini etkilemez sadece elbirliği ortaklığı çözülene kadar vaadin gerçekleştirilmesi talep edilemez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 03.01.2020 tarih 2019/4774 esas 2020/4 sayılı kararı

”Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklardan birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 23.3.2016 tarih 2014/16404 esas 2016/3501 sayılı kararı

”Dava, satış vaadi sözleşmesinin dayalı tapu iptali ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir… Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Somut olayda, mahkemece, öncelikle sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydı ile imar uygulaması ile gittiği parsellerin tapu kayıtları getirtilmeli, taşınmazdaki… nun payının davalıların murisi… adına intikal görüp görmediği belirlenmelidir. İntikal görmüşse…’ın taşınmaz ya da taşınmazlarda müşterek paydaş veya elbirliği ortağı olup olmadığı açıklığa kavuşturulmalı, iştirak bozulmuş ve davalıların murisi… taşınmazlarda paydaş olmuş ise davanın kabulüne karar verilmeli, iştirak bozulmamış ve davalıların murisi… halen elbirliği maliki ise ifa olanağı bulunmadığından ikinci kademedeki tazminat istemi değerlendirilerek olumlu ya da olumsuz bir karar verilmelidir” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç olarak paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazın satış vaadi sözleşmesine konu olması sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Yalnızca paylı mülkiyette sözleşmenin ifasının önünde herhangi bir engel olmamakla birlikte elbirliği mülkiyetinde ortaklık çözülene kadar sözleşmenin ifa edilmesi talep edilemeyecektir.

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası

Satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusu ileride sözleşmeye konu taşınmazın malın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesi ifa edilebilir koşulunu sağlamasına rağmen vaat borçlusu edimini yerine getirmiyorsa sözleşmenin alacaklı tarafı tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 30.05.2019 tarih 2016/13493 esas 2019/4984 sayılı kararında

”Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesiyle Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlemesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde, Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir” şeklinde karar verilmiştir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaat alacaklısı tapu iptal ve tescil davası açabileceği gibi tescil mümkün değilse paranın iadesini ve varsa borcun ifa edilmemesinden dolayı zararları terditli şekilde talep edebilir. Satış vaadi sözleşmesi ifa edilebilir durumdaysa aynen ifadan vazgeçip tazminat talep edilemez. Dava satış vaadi sözleşmesinde bir vade belirtilmişse o tarihte, vade düzenlenmemişse vaat alacaklısının vaat borçlusuna ihtarı ile borcunu ifa etmesi için verdiği süre dolduktan sonra açılabilir.
.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 13.03.2019 tarih 2016/16133 esas 2019/2295 sayılı kararında

”Taraflar arasında Noterde yapılan geçerli bir satış vaadi sözleşmesi mevcut olup taşınmazın imar durumunun düzelmesi halinde tapuda ferağ verileceğine ilişkin şarta bağlanmıştır. Bu aşamada dava konusu taşınmaz tapuda satış vaadi borçluları olan davalılar adına kayıtlı olmadığından sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır.

Mahkemece davacının bütün talepleri yönünden dava reddedilmiştir. Sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmasa da tazminat talebinin de reddine karar verilmesi doğru değildir. Mahkemece dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarıyla rayiç değerinin belirlenerek davacı tarafından eksik harcın tamamlanması halinde satış vaadi sözleşmesi borçluları olan davalılardan tahsiline karar verilmesi gerekirken” şeklinde karar verilmiştir.

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası tarafları

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında tarafların doğru belirlenmesi kritik öneme sahiptir. Satış vaadi sözleşmenin taraflarının belirlenmesi sözleşmenin taraflarından birini ölmesi veya vaat borçlusun taşınmazı 3.kişiye satması halinde daha karmaşık bir hal almaktadır.

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasının tarafları sözleşmenin tarafları veya bu kişiler ölmüşse mirasçılarıdır. Davanın açıldığı tarihte satış vaadinde bulunulan taşınmaz kimin mülkiyetinde ise davanın ona yönlenmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz 3.kişiye satılmışsa davanın üçüncü kişiye yöneltilebilmesi için ya satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi ya da üçüncü kişinin kötü niyetli muvazaalı bir devirle almış olması gerekir. Muvazaalı bir devir söz konusuysa vaat borçlusu ve kötü niyetle taşınmazı alan üçüncü kişi müteselsil sorumlu olacaklarından ikisinin birlikte dava yöneltilmelidir. Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazı devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise bu durumda sözleşmenin alacaklı tarafı sözleşmenin vaat borçlusundan hakkaniyet ilkesi göz önünde bulundurularak bedelin iadesini talep edebilir. Bu noktada davanın iyi niyetli kişiye yöneltilmemesi gerekir.

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası görevli ve yetkili mahkeme

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasının nerede ve hangi mahkemede açılacağı merak edilen konuların başında gelmektedir. Yetkili ve görevli mahkemenin doğru belirlenmesi kritik öneme sahiptir.

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme bu davanın taşınmazın aynına ilişkin davalardan olması nedeniyle asliye hukuk mahkemesidir. Ancak satış vaadi sözleşmesinin konut ve tatil amaçlı tüketici işlemi ile satışının vaat edilmesi durumunda görevli mahkeme tüketici mahkemesidir.

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesin olup taraflar bu yetki kuralının aksine bir yetkili mahkeme belirleyemezler. Satış vaadi sözleşmesinin birden fazla taşınmazı içermesi durumunda davacı tarafın seçim hakkı bulunmakta olup taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yargıtay kararları

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 01.12.2020 tarih 2017/1348 esas 2020/7970 sayılı kararında

”Somut olaya gelince; satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte ‘’ifa olanağının bulunup bulunmadığı’’ hususu sadece sözleşmenin yapıldığı tarihe bakılarak değil, yargılama devam ettiği sürece resen dikkate alınarak belirlenecek ve buna göre karar verilecektir. Dava konusu taşınmazdaki satış vaadine konu edilen pay 20.05.2011 tarihinde paylı mülkiyet hükümlerine tabi olmuş olmakla ve davalı adına müstakil payı da bulunmakla ifa olanağı bu tarih itibariyle gerçekleştiğinden tarafların diğer delilleri de toplanarak tapu iptali ve tescil istemi ve davacının diğer talebi olan hacizlerin fekki konusunda bir karar verilemesi gerekirken” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 17.12.2015 tarih 2015/7521 esas 2015/13627 sayılı kararında

”davacının davasına dayanak yaptığı belgenin de bir sözleşme olmadığı, bir taşınmaz devir vaadi olarak da vasıflandırılamayacağı, zira gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik kazanabilmesi için Noterlik Kanunu’nun 60/3 ve 89. maddelerine göre noterde düzenlenmesinin zorunlu olduğu, ayrıca her iki tarafın iradelerini açıkça ortaya koymalarının gerekli bulunduğu, tek taraflı bir irade beyanı içeren belgenin satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilemeyeceği, yine taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması gerektiği, ayrıca satış bedelinin de sözleşmede belirlenmiş olmasının da gerektiği” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 06.03.2017 tarih 2015/15155 esas 2017/1683 sayılı kararında

”Somut olayda; davadaki istemin dayanağı 24.05.2001 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmede davalı.., 84 parsel olarak tespiti yapılan tahmini 15 dekar yüzölçümlü, murisi …….. adına kayıtlı iken vefatı ile mirasçılarına intikal etmiş olan, mirasçılar arasında yapılan 12.05.2001 tarihli miras taksim sözleşmesi ile de kendisine verilmiş olan davaya konu taşınmazın 1/2 payını…, 1/2 payını …’a satmayı vadetmiştir.

Dava konusu taşınmaz tarla niteliğinde, 15.288 m2yüzölçümüne sahip olup Satılmış mirasçıları olan davalılar adına 1/12’şer pay oranı ile tescilli iken davalılar tarafından birleştirilen dosya davalısı Kazım …’ye temlik edilerek adına tescil edilmiştir. Asıl ve birleştirilen davalarda 6537 Sayılı Kanun ile değişik sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8/3. fıkrası uyarınca davaya konu taşınmazın davacılar adına tescili mümkün olmadığından satış vaadi sözleşmesinin hüküm ve sonuç meydana getirmeyeceği, sadece bir taahhüt işlemi olarak davalı …’u borçlandıracağı açıktır. Dolayısıyla davacılar, satış vaadi sözleşmelerine dayanarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunamaz. Sadece sözleşmenin tarafı olan davalı …’tan satış vaadi sözleşmesinde tamamı vaat edilen taşınmazın rayiç bedeli üzerinden tazminat isteyebilirler” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 29.11.2012 tarih 2012/12488 esas 2012/13873 sayılı kararında

”Davacı edimini yerine getirmediği takdirde karşı taraftan devir isteğinde bulunamaz. Sözleşme bedelinin ödenmediği bu gibi durumlarda mahkemenin 6098 sayılı BK’nın 97. maddesi uyarınca, davacıya (vaat alacaklısına) ödenmeyen veya kalan satış bedelini davalıya ödenmek üzere depo ettirmesi ve birlikte ifa kuralını uygulayarak tescile karar vermesi gerekmektedir. Davalı vekili cevap dilekçesiyle, 15.09.1996 tarihinde ödenmesi gereken… TL’nin bu güne kadar işlenmiş yasa faiziyle birlikte mahkeme veznesine depo edilmesi karşılığında davacı adına tapuya tesciline muvafakati olduğunu bildirdiğinden; ödenmesi gereken …TL’nin dava tarihinde ulaşacağı faiz tutarı ile birlikte hesaplanarak ödenmeyen değerin gerçek miktarı ortaya çıkarılmalıdır” şeklinde karar verilmiştir.

Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası dilekçe örneği

…ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI:
VEKİLİ:
DAVALI:
İhtiyatlı tedbir taleplidir.
DAVA KONUSU : Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ile tescil istemi.
DAVA DEĞERİ :

AÇIKLAMALAR : Müvekkil davalı adına kayıtlı …ili, …ilçesi, …mevkii, …ada, …pafta, …parsel no.lu taşınmazda yer alan no……lu bağımsız bölümü ….. yılında …,00 TL bedelle davalıdan …Noterliğinde düzenlenen …tarih ve …yevmiye no.lu satış vaadi sözleşmesi ile satın almış ve bedeli banka yoluyla davalı tarafa ödemiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenmiş olup geçerlilik şartları taşınmaktadır. Ayrıca müvekkil tarafından ……… tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Ancak sözleşmede açıkça yer verilmiş olan ifa zamanı geldiğinde davalı taşınmazı müvekkil adına tescilden kaçınmıştır. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde açacağı tapu iptali ve tescil davası edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Müvekkilimin davalı ile taşınmazın devri için iletişim kurma çabaları sonuçsuz kalmıştır. Bu nedenle mahkemenize başvurma zorunluluğumuz hasıl olmuştur.

HUKUKİ DELİLLER: Tapu kaydı, …Noterliğinde düzenlenen …tarih ve …yevmiye no.lu satış vaadi sözleşmesi, tanık anlatımları, keşif, bilirkişi incelemesi, yemin ve sair yasal deliller.
HUKUKİ SEBEPLER: TMK. m. 716/1 ve sair ilgili mevzuat
SONUÇ VE TALEP: Yukarıda kısaca açıklanan nedenlerle; öncelikle dava konusu taşınmazın yargılama sırasında üçüncü şahıslara devredilmemesi açısından dava konusu taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına, …ili, …ilçesi, …mevkii, …ada, …pafta, …parsel’de kayıtlı taşınmazdaki ……. no.lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ve davacı adına resciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim.

Sıkça Sorulan Sorular