Tapu Tahsis Belgesi Tapuya Nasıl Çevrilir?

Tapu tahsis belgesi hak sahiplerine doğrudan mülkiyet hakkı sağlamasa da taşınmazın hukuki durumu, imar uygulamaları, mevzuatta öngörülen şartların sağlanması halinde tapuya çevrilmesi mümkündür. Bu süreçte hak sahiplerinin bu belgeye dayanarak hangi haklara sahip olduklarını ve tapu tescili için izlenmesi gereken hukuki süreç hakkında ayrıntılı bilgi sahibi olunması kritik öneme sahiptir. Yazımızda tapu tahsis belgesi tapuya nasıl çevrilir, tapu tahsis belgesi verilebilecek ve verilemeyecek yapılar, tapu tahsis belgesinden kaynaklı davalarda görevli ve yetkili mahkeme, zamanaşımı gibi konularda ayrıntılı bilgi vermeyi hedefliyoruz.

Tapu tahsis belgesi tapuya nasıl çevrilir?

Tapu tahsis belgesi her zaman tapunun tescilini talep etme hakkı sağlamaz. Ancak belirli şartların varlığında tapu tahsis belgesinde hak sahibi kişi tapuya çevrilmesini talep edebilecektir. Tapu tahsis belgesinin tapuya çevrilmesi için gerekli şartlar:

• Hukuki yönden geçerliliğini koruyan ve yetkili makamca yapılmış tahsise dayalı bir tapu tahsis belgesinin bulunması ve bunun bir hukuken geçerli bir işleme dayanması gerekir. Tahsisi yetkili idareler ise Hazine, Belediye, İl Özel İdaresi ve Vakıflar Genel Müdürlüğüdür. Tahsise konu taşınmazın da bu idarelere bırakılan tapulu taşınmaz olması gerekir.
• Tahsise konu yerde 3194 Sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca imar planı veya 3290 Sayılı Yasa değişik 2981 Sayılı Yasa uyarınca ıslah-imar planlarının yapılmış olması gerekir.
• Talepte bulunan kişiye tapu tahsis belgesi gereğince bir başka yerden tahsis yapılmamış olması gerekir.
• Tahsise konu yerin kamu hizmetine ayrılmamış ve imar planına göre konut alanında kalmış olması gerekir.
• Tahsise konu yer ile tescili istenilen taşınmazın aynı yer olup olmadığı ve taşınmazın niteliklerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile keşif yapılması gerekir.
• Tahsise konu arsa bedelinin ödenmiş olması, ödenmemiş ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin uzman bilirkişiler aracılığı ile saptanarak hükümden önce mahkeme veznesine veya belirlenecek tevdi mahalline depo edilmiş olması gerekir.
• İmar parsellerinin oluşturulması sırasında, şüyulandırmaya tabi tutulan parselden 3290 Sayılı Yasa ile değişik 2981 Sayılı Yasanın 18/b-c maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı kesilip kesilmediğinin, kesilmiş ise uygulanan oranın saptanması gerekir. Mahkeme tarafından belirtilen koşulların varlığı ve tamamlanması halinde tahsise konu taşınmaz üzerinde eğer varsa düzenleme ortaklık payının da düşürülmesi ile kalan miktarın kişi adına tesciline karar verilmelidir.

Tapu tahsis belgesi yukarıda belirttiğimiz şartların varlığında imar ve ıslah planı veya kadastro planının yapılmasıyla tapuya tescil suretiyle tapu belgesine çevrilecektir. İdarenin tapuyu vermekten kaçınması halinde hak sahibi tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil talebiyle dava açabilecektir.

Tapu tahsis belgesi ne işe yarar?

2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 10 maddesindeki düzenlemeye göre; Hazine, Belediye, İl Özel İdaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa ve arazilerin üzerine kayıtta ve mülkiyetten kaynaklanan herhangi bi hakkı olmadan yapı sahibi kişilere, taşınmazın niteliği, içinde bulunduğu konum ve hak sahibi olma bakımından kanun öngördüğü koşulların gerçekleşmesi halinde, kamu kuruluşunun ilerde imar ve ıslah planları ve kadastro planları belirlenecek alanlarda, planlar gerçekleştikten sonra tapuya dönüştürülmek üzere tapu tahsis belgesi verilir. Anılan belge ancak bunu veren idarece taşınmazın bulunduğu yörede imar ıslah çalışmalarının başlaması halinde ilgilisine tapu verilmesi vaadini taşıyabilir.

Tapu tahsis belgesi mirasçılara geçer mi?

Tapu tahsis belgesinde hak sahibi olan kişinin vefatı halinde mirasçıların bu belgeye dayalı hak talep edip edemeyecekleri uygulamada sıklıkla karşılaştığımız durumlardandır. Tapu tahsis belgesinde kaynaklı haklar mirasçılara geçer.

Tapu tahsis belgesi doğrudan mülkiyeti talep hakkını vermese de bazı durumların varlığında tapuya çevrilmesi talep edebilecektir. Tapu tahsis belgesinde hak sahibi kişinin vefatı halinde mirasçıları mevcut durumun şartlarına göre tapu iptal ve tescil talebinde bulunabileceklerdir. Tapuya çevrilmesi halinde mirasçılar payları oranında hak sahibi olabileceklerdir.

İlgili Makale: Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası

Tapu tahsis belgesiyle satış yapılabilir mi?

Tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmayıp yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesidir. Bu belgeyle satış işleminin yapılıp yapılamayacağı uygulamada kafa karışıklığına neden olmaktadır.

Tapu tahsis belgesinin devri mümkün olup uygulamada harici satış senedi, noter sözleşmesi, zilyetliğin devri ile yapılabilmektedir. Uygulamada tapu tahsis belgesinin devri bu şekilde gerçekleşse de tapu tahsis belgesinin devrinden doğan haklar Türk Borçlar Kanunu’nun 183.maddesinde düzenlenmiş olan alacağın temliki kapsamında değerlendirilmektedir. Bu nedenle tapu tahsis belgesinden kaynaklanan hakların devrinin yazılı olarak yapılması yeterli olup resmi şekilde yapılması zorunlu değildir. Taşınmaz tahsis sahibine tapuda tescil edilmişse tapuda resmi şekilde yapılması gerekir. Tapu tahsis belgesine konu bir taşınmaz hakkında yapılan satış vaadi sözleşmesi de geçerlidir.

Tahsis belgesi tapu yerine geçer mi?

Tapu tahsis belgesinin tapu yerine geçip geçmeyeceği uygulamada sıklıkla merak edilen konulardandır. Uygulamada tapu tahsis belgesine sahip olan kişi mülkiyetin kendisine ait olduğunu düşünmektedir. Ancak tapu tahsis belgesi sadece fiili kullanımı ispatlar niteliktedir. Tapu tahsis belgesine sahip kişi mevzuatta uygun şartların oluşması halinde tapu verilmesi için talepte bulunabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 4.12.1996 tarih 1996/14-763 esas 1996/864 sayılı kararında

”Tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi değil yalnızca fiili kullanmayı belirleyen zilyetlik belgesidir. İlgilisine ancak kişisel hak sağlayabilir ve salt tahsis belgesinin varlığı tahsis edilen yerin tahsis edilen adına tescilini sağlayamaz.

Somut olayda tahsis belgesinin yerindeliğini idari yargıdan da geçmek suretiyle kesinleşmişse de genelde idarece koşulların gerçekleşmediği saptandığında iptal edilebilir. Anılan belge ancak bunu veren idarece taşınmazın bulunduğu yörede imar ıslah çalışmalarının başlaması halinde ilgilisine tapu verilmesi vaadini taşıyabilir. O itibarla da olayda uyuşmazlığın niteliği de gözetilerek öncelikle tapu tahsis belgesine konu yapılan taşınmazı kapsar biçimde yörede imar ıslah uygulamasına başlanmış olup olmadığının, başlanmışsa bu yerin herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilip edilmediğinin, davacıya dayandığı tahsis belgesine karşılık başka bir yerden tahsis yapılıp yapılmadığının kesin olarak saptanması gerekir” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç olarak tapu tahsis belgesi tapu yerine geçmez, mülkiyeti ispatlamaz. Tapu tahsis belgesi sahibi ancak idare tarafından taşınmazın bulunduğu yörede imar ıslah çalışmalarının başlaması halinde tapu verilmesi için talep hakkını sağlar.

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil davası

Tapu tahsis belgesinin tapuya çevrilmesi için mevzuatta düzenlenmiş şartların sağlanması halinde idare tarafından tapu devri işlemi gerçekleşmemişse hak sahibi tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Bu süreçte alanında uzman bir avukattan destek alınması kritik öneme sahiptir.

Tapu tahsis belgesinde dayalı hak sahibi olan kişi tapu iptal ve tescil talebinde bulunduğunda mahkeme öncelikle hak sahipliğinin geçerliliğini, tapu tescili talep etmek için gerekli şartların sağlanıp sağlanmadığını araştırır. Bu nedenle davacı tarafça tapu tahsis belgesinin verildiği başvuru dosyası, tahsis bedelinin ödendiğine ilişkin belgeler, tescil talebi için şartların sağlandığına ilişkin evraklar, ıslah imar planı, fiili kullanımın devam ettiğine ilişkin belgelerin sunulması önemlidir.

Tapu tahsis belgesi tapuya dönüştürülmezse tazminat talebi

Tapu tahsis belgesine sahip kişi mevzuatta uygun şartların oluşması halinde tapunun kendi adında tescilini talep edebilecektir. Ancak tescil kararı verilmesi mümkün değilse tapu tahsis belgesi sahibi tapu iptal ve tescil talebiyle birlikte terditli şekilde tazminat talep edebilir.

Tapu tahsis belgesine dayalı tapunun tescili mümkün değilse mahkeme tarafından hükmedilecek tazminat miktarı, tapu tahsis belgesinin düzenlemesi sırasında ödenen bedelin güncellemiş değeridir. Ancak dava konusu taşınmaz üzerinde taşınmaz mevcutsa bina yönünden asgari levazım bedeli üzerinden tazminata hükmedilir. Malzemenin taşıdığı en az değer (asgari levazım bedeli); yapı ve eklentilerinin yapımında kullanılan tüm malzemelerin işçilik ve yapımcı kârı gibi unsurlar gözetilmeksizin piyasadaki en düşük değerlerinden, yapım yılı veya yıllarına göre yıpranma düşüldükten sonra elde edilecek miktardır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 12.6.2019 tarih 2018/5043 esas 2019/5217 sayılı kararında

”tescile hükmedilmesinin imkansız olduğu durumlarda; davacı yanın tazminat talep edebileceği kuşkusuzdur. Ancak davacı lehine hükmedilmesi gereken tazminat miktarı, tapu tahsis belgesinin düzenlenmesi sırasında ödenen bedelin, güncellenmiş değeri olmalıdır. Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan bina yönünden ise, uzman bilirkişiler vasıtasıyla hesaplanacak asgari levazım bedeli üzerinden tazminata hükmedilmesi gerekir” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 26.04.2018 tarih 2016/7842 esas 2018/3347 sayılı kararında

”Somut olaya gelince; tapu tahsis belgesi iptal edilmiş olup, iptalinin iptali için davacı tarafından idari yargıya başvurulması sonucu da davanın reddedildiği anlaşılmaktadır. Bu sebeple artık geçerli tapu tahsis belgesi bulunmadığından tapu iptali ve tescil talebinin reddi gerekir. Ancak davacının tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat talebi olduğundan, ikinci kademedeki (teditli) tazminat isteğinin araştırılıp incelenmesi, tarafların delillerin toplanması, ondan sonra bir karar verilmesi gerekirken” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç olarak tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil talebiyle birlikte tazminat davası açılması mümkündür. Bu taleplerin aynı dilekçede terditli şekilde sunulması tapu tescil talebinin reddi durumunda tazminat talebi değerlendirileceğinden hak kaybına maruz kalmayı önleyebilmektedir.

Tapu tahsis belgesinden kaynaklı davalarda taraflar

Tapu tahsis belgesinden kaynaklı davalarda tarafların doğru belirlenmesi kritik öneme sahiptir. Özellikle tapu tahsis belgesinin devredilmesi veya tapu tahsis belgesine sahip kişinin ölümü halinde dava açma hakkına kimlerin sahip olduğu sıklıkla merak edilen konulardandır.

Tapu tahsis belgesinden kaynaklı davalarda davacı taraf tapu tahsis belgesinde hak sahibi olan kişi veya ölmüşse külli halefleri veyahut tahsis belgesindeki hak sahibi tarafından zilyetlik devredilmişse zilyetliği devralan kişidir. Davalı taraf tapu tahsis belgesine konu taşınmazın maliki olan idaredir. Mevcut durumun şartlarına göre Hazine, Belediye, İl Özel İdaresi veya tapuda vakıf adına kayıtlı olup Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği taşınmaz ise Vakıflar Genel Müdürlüğüdür. Tapu tahsis belgesiyle zilyetliği devralan tarafından açılan davalarda malik kurum yanında zilyetliği devredenin veya külli haleflerinin davada yer almaları gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 11.4.2018 tarih 2017/14-2261 esas 2018/777 sayılı kararında

”Somut olayda… Mal Müdürlüğü tarafından düzenlenen 1.10.1985 tarihli tapu tahsis belgesine dayanılmıştır. Bu belgenin incelenmesinden, davacıya Hazine adına kayıtlı taşınmazdan 400 m2 yüzölçümünde yer tahsisinin yapıldığı anlaşılmaktadır.

Tapu iptali tescil davalarında mülkiyet hakkının aktarılmadığı iddiası esastır. Bu hakkı aktarım borcu ise tapu malikine aittir. Davada husumetin davalı sıfatına sahip olan tapu malikine yöneltilmesi gerekir. Tüm bu açıklamalardan da anlaşılacağı üzere davacı tarafından husumetin tapu sicil müdürlüğünde kayıt maliki olarak görülen Hazineye yöneltilmesinde bir usulsüzlük yoktur” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç olarak tapu tahsis belgesinden kaynaklı davalarda davacı tapu tahsis belgesindeki hak sahibi kişi, bu kişi ölmüşse mirasçıları veya tapu tahsis belgesindeki hak sahibi zilyetliği devretmişse bunu devralan kişi, davalı taraf dava konusu taşınmazın maliki olan idaredir.

Tapu tahsis belgesinden kaynaklı davalarda görevli ve yetkili mahkeme

Tapu tahsis belgesinden kaynaklı davalar birden fazla olduğundan bu belgeye dayalı talebe göre görevli ve yetkili mahkeme değişiklik gösterecektir. Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ile tescil davaları mülkiyet uyuşmazlıklarına ilişkin olduğundan görevli yargı yeri adli yargıdır. Ancak tahsis belgesinin düzenlenmesine ilişkin işlem idari nitelikte oluğundan tapu tahsis belgesinin iptaline ilişkin işlemlerine karşı açılacak davalarda ise görevli yargı yeri idari yargıdır.

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ile tescil davalarında uyuşmazlık taşınmazın aynına yönelik olduğundan görevli mahkeme, HMK’nın 2. maddesine göre dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme Hukuk Mahkemesi Kanunu’nun 12. maddesine göre davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Bu yetki kuralı kesin olup, aksine yetki sözleşmesi yapılamaz ve HMK’nın 19. maddesine göre ‘’Yetkinin kesin olduğu davalarda, mahkeme yetkili olup olmadığını, davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırmak zorundadır; taraflar da mahkemenin yetkisiz olduğunu her zaman ileri sürebilir” şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil davası dilekçe örneği

…ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE : A…(T.C. Kimlik No ve Açık adresi)

DAVACI: Adı Soyadı, TC, Adres
VEKİLİ: Av. Cansu Bayramoğlu
DAVALI:
DAVA KONUSU : Tapu tahsise dayalı tapu iptali ile tescil; terditli bedelin iadesi istemi.
DAVA DEĞERİ : …,00 TL

AÇIKLAMALAR : Dava konusu …ili, …ilçesi, …mevkii, …ada, …pafta, …parsel’de kayıtlı taşınmazın
……..’lik kısmı …….. yılından itibaren müvekkilimin zilyetliğinde bulunmakta olup, müvekkilim üzerine gecekondu yapmıştır. Dava konusu taşınmaz davalı ……. Belediyesi’ne ait olup, ………. Belediyesi …… tarihli encümen kararı ile müvekkilim tarafından ……… TL ………. taksit ile belediyesi’ne ödenmiştir. Belediye tarafından …tarihli tapu tahsis belgesini düzenlenerek müvekkilime verilmiştir.

Tahsise konu yerde 3194 Sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca imar planı veya 3290 Sayılı Yasa ile değişik 2981 Sayılı Yasa uyarınca ıslah-imar planları yapılmış, müvekkilin gecekondusu taşınmaz konut alanında kalmış, imar parsellerinin oluşturulması sırasında, şuyulandırmaya tabi tutulan parselden 3290 Sayılı Yasa ile değişik 2891 Sayılı Yasanın 18/b-c maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı kesilmiş, ayrıca tapu tahsis belgesi gereğince davacıya bir başka yerden tahsis yapılmamıştır. Tapu tahsis kaydına dayalı tescil koşulları oluşmasına rağmen bu güne kadar yapılan tüm başvurulara rağmen tapu tahsis belgesine konu taşınmazın davacı adına tescili sağlanmamıştır. Bu nedenle tapu tahsis kaydına dayalı tapu iptali ile tescil istemli bu davanın açılması zorunlu hale gelmiştir.

HUKUKİ DELİLLER : Tapu tahsis belgesi, ödemeye ilişkin makbuzlar, banka kayıtları, imar dosyası, tanık anlatımları, keşif, bilirkişi incelemesi, yemin ve sair yasal deliller.
HUKUKİ SEBEPLER : TMK, HMK ve sair ilgili mevzuat
TALEP : Yukarıda açıkladığımız ve mahkemenizce resen gözetilecek nedenlerden ötürü,
…ili, …ilçesi, …mevkii, …ada, …pafta, …parsel’de kayıtlı taşınmazın müvekkilime tesciline, sayın mahkemeniz tarafından mümkün görülmezse dava tarihi itibari ile güncellenmiş değerinin tespiti ile davalıdan tahsiline ve davacıya verilmesine, yargılama masrafları ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesini vekaleten arz ve talep ederiz.

Tapu tahsis belgesi yargıtay kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 23.05.2018 tarih 2018/14-118 esas 2018/1112 sayılı kararı

”gecekondusu için 2981 Sayılı Kanun hükümlerinden yararlanmak amacıyla usulüne uygun başvuruda bulunan M.Ö. adına 2574 ada 32 Sayılı parselin 400 m2’lik kısmına 07.12.1989 tarih 113/87 yevmiye numaralı tapu tahsis belgesinin düzenlendiği, sonrasında davacının, M.Ö. mirasçılarından hak sahipliğini temlik aldığı tartışmasızdır. Ancak dosya içinde bulunan …Belediye Başkanlığının yazılarından davaya konu taşınmazın Uygulama İmar Planında ticaret alanında kaldığı anlaşıldığından, taşınmaz için tescil kararı verilmesi mümkün değildir” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 01.12.2022 tarih 2022/4699 esas 2022/7405 sayılı kararı

”mahkemece, tapu tahsis belgesine dayalı tescil istemli eldeki davada; tahsis kapsamındaki yerin hak sahibi adına tescil edilebilmesi için gerekli diğer koşulların yanında, davanın açıldığı tarihte uygulama imar planı bulunmasa dahi, yargılama sırasında imar uygulaması yapılması durumunda, yukarıda açıklanan şartların varlığı halinde bir karar verilmesi gerektiği gözetilerek bu kapsamda; özellikle dava konusu yerde imar uygulaması yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise yerin konut alanında kalıp kalmadığı, imar uygulaması sırasında bölgede uygulanan düzenleem ortaklık payının (DOP) davacıya da bağlayıcı nitelikte olduğu dikkate alınarak düzenleme ortaklık payının (DOP) göz önünde bulundurulmak suretiyle yapılacak inceleme neticesinde oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 25.02.2019 tarih 2018/3088 esas 2019/1617 sayılı kararı

”Somut olayda, dosyadaki bilgi ve belgelerden tahsise konu yerin bedelinin hak sahibi tarafından ödenmediği anlaşılmıştır. Kural olarak bedel ödenmemiş ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin uzman bilirkişiler aracılığı ile saptanarak hükümden önce mahkeme veznesine veya belirlenecek tevdi mahalline depo edilmiş olması gerekir. Mahkemece, mahallinde keşif yapılmış, keşif sonucu alınan bilirkişi raporu ve ek bilirkişi raporunda taşınmazın m2 değerinin belediye emlak m2 birim değerine denk gelecek şekilde kıymet takdiri yapıldığı görülmüştür. Tahsis edilen 133.59 m2’den DOP kesildikten sonra kalan miktarın dava tarihindeki rayiç değeri belirlenmeli, bu bedel davacıya depo ettirilmeli, ondan sonra işin esasına yönelik bir karar verilmelidir.” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 19.02.2019 tarih 2016/6566 esas 2019/1440 sayılı kararı

”Mahkemece, tahsise dayalı tescil isteğine ilişkin yasal koşulların oluşup oluşmadığının kuşkuya yer bırakmayacak biçimde belirlenmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece tapu tahsis belgesinin hukuki anlamda geçerli olup olmadığı, davacıya tapu tahsis belgesi gereğince bir başka yerden tahsis yapılıp yapılmadığı ve ilgilisine bedelin ödenip ödenmediği kuşkuya yer bırakmayacak şekilde belirlenmeli, bedelin ödenmediğinin anlaşılması halinde rayiç bedel depo ettirildikten sonra diğer tüm koşullar da oluştuğu takdirde davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken” şeklinde karar verilmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular