Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Olur?

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazların hissedarlar arasında paylaşılamaması durumunda ortaklardan her biri ortaklığın giderilmesi davası açarak aynen taksimini talep edebilecekleri gibi bunun mümkün olmaması halinde ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep edebileceklerdir. Yazımızda satışa kararı verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağı, satış masraflarının ödenmesi, hissedarlar arasında satışın mümkün olup olmadığı, satış ihalesinin nasıl gerçekleşeceği, ihaleye kimlerin girebileceği, satış isteme süresinin ne kadar olacağı gibi konularda ayrıntılı bilgiler vermeyi hedefliyoruz.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış nasıl olur?

Ortaklığın giderilmesi dava sürecine girecekler açısından dava sonunda satışa karar verilmesi halinde satışın ne şekilde yapılacağı sıklıkla merak edilen konulardandır. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi ortakların doğrudan satış istemeleri, ortakların aynen taksimi isteyip mahkeme tarafından yapılan araştırmada aynen taksimin mümkün olmaması, taşınmazın bölünmesi durumunda önemli ölçüde değer kaybetmesi gibi durumlarda ortaya çıkmaktadır.

Mahkeme tarafından ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildikten sonra satış kararının kesinleşmesiyle birlikte dosyanın satış işlemlerinin yürütülmesi için satış memurluğuna gönderilmesi talep edilmelidir. Satış memurluğu satış prosedürünü başlatır. Ortaklığın giderilmesinde dava konusu taşınmaz için yapılan kıymet takdiri yeterli olmayıp satış memurluğunca satış sürecinde yeniden kıymet takdiri yapması gerekmektedir. Satış memurluğu tarafından taşınmazın kıymetini bilirkişi aracılığıyla belirlediği değer “muhammen bedel” olarak adlandırılır. Belirlenen davanın taraflarına tebliğ edilir, ortaklar itiraz etmezse bedel kesinleşir, itiraz edilirse bu konuda dava açılarak bu davanın sonucu beklenir.

Kıymet takdirinin kesinleşmesinden sonra satış memuru, İcra ve İflas Kanunu’nun 114, 125 ve 126. maddelerine uygun şekilde satış ilanını hazırlar. İlanda satışın şekli, yeri, günü ve saati açıkça belirtilir. Satış açık artırma yoluyla gerçekleşir. Tüm hissedarların rızasının bulunması halinde satışın yalnızca paydaşlar arasında gerçekleşmesi de mümkündür. İhaleyi alan kişinin kural olarak bedeli peşin ödemesi gerekir ancak satış memurluğu alıcıya on günü geçmemek üzere bir ödeme süresi verebilir. Bu süreçten sonra bedel paydaşların tapudaki payları oranında dağıtılır.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış mahkeme tarafından verilen satış kararının kesinleşmesiyle birlikte dosyanın satış memurluğuna gönderilmesi talebi, satış memurluğun satış işlemleri için gerekli hazırlıkları yapması, açık artırma yoluyla ihalenin sonlanması ve ihale bedelinin ortakların payları oranında paylaştırılması şeklinde olur.

Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arası satış

Ortaklığın giderilmesi davası hissedarlardan biri veya birden fazlasının satış işlemine rıza göstermemesi durumunda gerçekleşebileceği gibi hissedarlar birinin diğer hisseleri almak istemesi nedeniyle açılabilmektedir. Ancak bu noktada satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde satışın herkese açık olarak yapılan genel açık artırma usulü ile yapılması yerine ortaklar arasında yapılması için tüm ortakların rızası gerekmektedir.

Türk Medeni Kanununun 699.maddesinde ”Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” şeklindeki düzenlemede açıkça görüleceği üzere ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arası satış yapılması ancak bütün paydaşların rıza göstermesi ile mümkündür.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 24.10.2013 tarih 2013/10167 esas 2013/14244 sayılı kararı

”Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu parselde tarafların müşterek mülkiyet hükümlerine göre hissedar olduklarını, aralarında paylaşma konusunda anlaşamadıklarından taşınmazın yalnızca hissedarlar arasında satışı suretiyle paydaşlığın giderilmesini istemiştir. Bir kısım davalılar duruşmaya katılıp herhangi bir beyanda bulunmamış, bir kısım davalılar da yalnızca hissedarlar arası satışa bir diyeceklerinin olmadığını beyan etmişlerdir.

Taşınmazın hissedarlar arasında satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için, Türk Medeni Kanunu’nun 699/son maddesi hükmü uyarınca tüm paydaşların rızasının bulunması gerekir. Duruşmalara tüm hissedarlar katılmadığı gibi katılan paydaşların da satışın hissedarlar arasında yapılmasını isteyip istemedikleri konusunda beyanları alınmamıştır. Bu durumda taşınmazın hissedarlar arasında satılması konusunda paydaşlar arasında ittifak bulunmamaktadır. Mahkemece, dava konusu edilen taşınmazın umum arasında, açık artırma usulü ile satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken, bu husus gözardı edilerek, yazılı şekilde taşınmazın paydaşlar arasında satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç olarak ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arası satış yapılması tüm ortakların rızasına bağlıdır. Mahkeme ortaklardan birinin hissedarlar arasında satış yapılmasını talep etmesi halinde diğer ortakların buna rıza gösterip göstermediğini araştırmalıdır. Tüm ortaklar hissedarlar arası satışa onay verirlerse hissedarlar arası satış gerçekleşir, hissedarlardan birinin bile onay vermemesi durumunda genel açık artırma usulü ile satış gerçekleşir.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış masraflarını kim öder?

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın satışına karar verildiğinde en çok merak edilen konulardan biri de satış masraflarının kim tarafından karşılanacağıdır. Uygulamada genellikle çoğu kişi masrafların davayı açan tarafın sorumluluğunda olduğunu düşünmektedir. Ancak ortaklığın giderilmesi davası taraflardan birinin talebiyle açılmış olsa bile sonucunda tüm ortaklar satış bedelinden payları oranında hak sahibi olacağından yapılan masraflar tek başına davacıya yükletilmez.

Ortaklığın giderilmesi davalarında tebligat giderleri, dava harçları, bilirkişi ücreti, keşif masrafları, satış masrafları gibi bir çok masraf çıkabilmektedir. Bu noktada dava açmayı düşünen taraf tek başına bu masraflara katlanma noktasında sorun yaşamaktadır. Ancak her ne kadar kural olarak bu masrafları davayı açan taraf karşılasa da dava sonunda yargılama giderleri tüm ortaklara payları oranında yüklenir. Yani satış gerçekleştikten sonra satış bedelinden satış masrafları düşüldükten sonra kalan bedel ortakların payları oranında dağıtılır.

Sonuç olarak ortaklığın giderilmesi davasında satış masrafları davayı açan tarafından karşılansa da davanın sonunda yapılan masraflar tüm ortaklardan payları oranında yansıtılarak satış bedelinden bunlar düştükten dağıtım yapılır.

Ortaklığın giderilmesi davasında alıcı çıkmazsa ne olur?

Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verildikten sonra genellikle taşınmazın kısa sürede satılacağını düşünmektedir. Ancak satış sürecinde açık artırmada alıcı çıkmaması durumuyla karşı karşıya kalınabilir. Bu noktada taşınmazın akıbeti, satışın tekrar yenilenmesi durumu ve yenilenmesi halinde bedelin nasıl belirleneceği gibi konular önem kazanmaktadır.

Ortaklığın giderilmesinin satış yoluyla giderilmesine karar verildikten sonra satış sürecinde açık artırmada birinci artırımda satışın yapılabilmesi için taşınmazın tahmin edilen kıymetinin %50’sine ulaşılması gereklidir. Birinci artırmada muhammen bedelin %50’si oranında teklif gelmezse, ikinci artırma düzenlenir. İkinci artırmada da alıcı çıkmazsa, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine ilişkin tutanak tutulur.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış sürecinde ihalede alıcı çıkmaz ya da alıcı bulunup teklif ettiği bedel belirlenen bedelin aşağısında kaldığında satış gerçekleşmeyecek bu durum tutanakla yazılı hale getirilir. Bundan sonra paydaşlardan biri tekrar satış talebinde bulunabilir.

Muhdesat satışa engel mi?

Muhdesat taşınmaz mal üzerinde malın sahibi dışındaki başka bir kimseye, mirasçılardan veya hissedarlar biri tarafından inşa edilen inşaat, yapı, bitki, bağ bahçe gibi haksız yapı olarak ifade edilebilir. Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın aynen taksim ya da satış suretiyle paylaşımı hedeflenirken taşınmaz üzerindeki muhdesatın ortaklığın giderilmesi davasına olan etkisi merak edilen konuların başında gelmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın bulunması durumunda genellikle davalılar muhdesat iddiasını öne sürmekte muhdesatın kim tarafından yapıldığı konusunda ortaklar arasında uyuşmazlık bulunmuyorsa mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişiler tarafından muhdesatın değeri hesaplanarak muhdesat sahibinin payına eklenmektedir. Muhdesatın kime ait olduğu konusunda ortaklar arasında uyuşmazlık bulunması halinde ise mahkeme muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması için uygun bir süre vermektedir.

Sonuç olarak muhdesat satışa engel değildir. Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın muhdesatla birlikte satışına karar verilir. Satıştan elde edilen miktar bölüştürülürken muhdesat sahibinin alacağı da dava tarihi itibarıyla oranlama yoluyla hesaplanır.

İlgili Makale: Muhdesatın Tespiti Davası

Ortaklığın giderilmesi davasında satış nasıl engellenir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında genellikle ortaklardan biri taşınmazdan kendisi yararlandığından veya taşınmazın aile içinde kalmasını istediklerinde satışın yapılmasını istememektedirler. Ancak ortaklardan birinin satış istememesi ortaklığın giderilmesi davasında verilen satış kararına etkisi olmayacaktır. Ancak kısıtlı durumlarda satışın engellenmesi mümkündür.

Ortaklığın giderilmesi davasında öne sürülebilecek itiraz nedenleri satışın engellenmesine yardımcı olabilmektedir. Taraflar arasında sözleşme bulunması (idame-i şuyu), malın sürekli bir amaca özgülenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan veya Kamulaştırma Kanunu’ndan kaynaklanan engeller, taşınmazın tapuda kaydının bulunmaması, miras taksim sözleşmesi yapılması gibi nedenler ortaklığın giderilmesi davasında itiraz olarak öne sürülebilmektedir. Bunlar dışında 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile düzenlenen ehil mirasçılık tarımsal arazi söz konusu olduğunda taşınmazın ehil mirasçıya özgülenerek satışın engellenmesini sağlayabilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verilip bu karar kesinleştikten sonra satışın engellenmesi oldukça kısıtlı hallerde mümkündür. Bu noktada satışın engellenmesi ancak satış sürecinde kıymet takdiri, tebligatların usulüne uygun yapılmaması, satış için düzenlenecek açık artırma ihalesinde ihalenin feshine neden olacak durumların bulunması halinde satış engellenebilir.

Sonuç olarak ortaklığın giderilmesi davasında satış ortaklardan birinin taşınmazdaki hissesini satmak istememesi halinde engellenemeyecek ancak taraflar arasında sözleşme bulunması (idame-i şuyu), malın sürekli bir amaca özgülenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan veya Kamulaştırma Kanunu’ndan kaynaklanan engeller, taşınmazın tapuda kaydının bulunmaması, miras taksim sözleşmesi yapılması, ehil mirasçılık, satış sürecinin usulüne uygun gerçekleşmemesi halinde satış engellenebilecektir.

İlgili Makale: Tarımsal Arazilerin Ehil Mirasçıya Özgülenmesi

Ortaklığın giderilmesi davasında satış isteme süresi

Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verildikten sonra ortaklar satış sürecinin mahkeme tarafından doğrudan gerçekleşeceğini düşünmektedirler. Ancak mahkeme tarafından ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildikten sonra karar kesinleştiğinde satış işlemleri satış memurluğu tarafından yürütülmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararının kesinleşmesinden sonra 10 yıl içinde ortaklardan herhangi birinin satış talebinde bulunması gerekir. Bu süre içinde satış talebinde bulunulmaması halinde verilen karar zamanaşımına uğrar. Bu süre geçtikten sonra satış ancak yeniden dava açarak yapılabilir.

İzale-i şuyu satış ihalesine nasıl girilir?

İzale-i şuyu davasında satış sürecinde ihaleye katılımın ne şekilde yapılacağı genellikle satış sürecinin en merak edilen konularından biridir. Satış süreci İcra İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. İzale-i şuyu satış ihalesine katılımda en çok tercih edilen yöntem e-satış ve e-ihale sistemidir.

Satış süreci ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verilmesi ve bu kararın kesinleşmesi sonrasında ortaklardan birinin satış talebinde bulunarak gerekli işlemlerin yapılabilmesi için dosyanın satış memurluğuna gönderilmesi talebiyle başlar. İcra Kanununun 123.maddesindeki düzenleme gereğince icra dairesinin satış talebinden itibaren 3 ay içinde açık artırma ile taşınmazın satış işlemlerini gerçekleştirmesi gerekmektedir.

Satış memurluğu tarafından satışın şekli, yeri, günü ve saati satış ilanında ayrıntılı olarak belirtilir. İlanda satılacak taşınmazın cinsi, niteliği, önemli vasıfları, ipotek ve hacize ilişkin bilgiler, tahmini kıymeti ve bulunduğu yer gibi temel bilgiler belirtilir. Satış ihalesine girmek isteyen katılımcılar e-satış veya e-ihale sistemi üzerinden taşınmazın kıymetinin yüzde yirmisi oranında teminat yatırarak elektronik ortamda ihaleye teklif verebilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davasında ihale sürecine katılım sağlamak için e-satış sistemine bu linkten ulaşabilirsiniz.

İzaleyi şuyu davasında satışa kimler girebilir?

İzaleyi şuyu davasında satış sürecinde satışa kimlerin katılabileceği sıklıkla merak edilen konulardan bir diğeridir. Özellikle ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verilmesi sonrasında satışın icra yoluyla gerçekleşmesi ve ihalenin açılış bedelinin taşınmazın kıymetinin yüzde 50 si olarak belirlenmesi nedeniyle katılımcılar taşınmazı rayiç bedelinin aşağısından alma ihtimali nedeniyle satış sürecine katılmak istemektedir.

İzaleyi şuyu davasında satışın ortaklar arasında yapılmasına herkesin rızasının bulunması durumunda satış ortaklar arasında gerçekleşir. Ancak ortaklardan birinin rıza göstermemesi halinde açık artırma genel usule göre herkese açık olacak şekilde gerçekleşir. Bu nedenle satışa taşınmazın kıymet takdiri sonucunda belirlenen değerinin yüzde 20’si oranında teminat yatıra herkes girebilir.

İlgili Makale: Miras Kalan Hisseli Tarla Nasıl Satılır?

İzaleyi şuyu davasında açık artırma nasıl yapılır?

İzaleyi şuyu davasında açık artırma süreci teminat yatırılması, artırma süreci ve pey sürme , birinci ve ikinci ihale, ihale sürecini tamamlayan kişinin vergi ve harç yükümlülüklerini yerine getirmesi süreçlerinden oluşur. Bu süreçlerin usulüne uygun gerçekleştirilmesi büyük öneme sahip olup aksi durum ihalenin feshine neden olabilecektir.

İzaleyi şuyu davasında açık artırmaya katılım sağlayabilmek için katılımcılar öncelikle muhammen bedelin %20’sini teminat olarak yatırmaları gerekir. Bu bedel elektronik ortamda, banka/kredi kartı veya EFT/havale yoluyla yatırılabilir. Satış konusu taşınmazda hissesi olan paydaşlar açık artırmaya katılmak istiyorsa hisseleri tahmin edilen kıymetin %20’sinden fazlaysa teminat vermeleri gerekmeyecektir. Bundan sonraki süreçte teminatı yatıran katılımcılar UYAP e-satış portalı üzerinden tekliflerini elektronik olarak iletirler. Elektronik teklif verme süreci genellikle birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlayıp, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Birinci artırmada satışın yapılabilmesi için taşınmazın tahmin edilen kıymetinin %50’sine ulaşılması şarttır. İhale sürecinde tüm katılımcıların teklifleri açık olarak alınır, ilanda gösterilen saatin sonunda en yüksek teklif verene ihale yapılır. Sistem bu şekilde otomatik olarak ihalenin sonuçlandığını bildirir.

Birinci artırmada muhammen bedelin %50’si oranında teklif gelmezse, ikinci artırma düzenlenir. İkinci artırma birinci artırma gününden itibaren en az 10 gün sonra yapılır. İkinci artırmada da muhammen kıymetin %50’si üzerinden satış başlatılır. En yüksek teklif verilmesi ve şartların sağlanması halinde ihale tamamlanır. İhaleyi alan kişiye satış bedelini ödenmesi için verilen süre içinde ödeme yapmalıdır. Sonrasında vergi ve harç yükümlülüklerini yerine getirerek taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur.

Sonuç olarak izaleyi şuyu davasında açık artırma teminat yatırılması, teklif sunma, ilk artırma, ilk artırmada taşınmazın muhammen bedelinin yüzde ellisine ulaşılamaması halinde ikinci artırma, en yüksek teklifi verenin ihale alarak vergi ve harç yükümlülüklerini tamamlamasıyla gerçekleşir. Sürecin titizlikle takip edilmesi hak kaybına maruz kalmamak açısından büyük öneme sahiptir.

Sıkça Sorulan Sorular