Tarla niteliğindeki taşınmazların miras yoluyla intikali ve paylaşımı mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda karmaşık bir hal almaktdır. Tarla gibi tarımsal nitelik taşıyan taşınmazların paylaşımında ise sadece Türk Medeni Kanunu değil ayrıca 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda yer alan özel düzenlemeler de dikkate alınmalıdır. Yazımızda miras kalan tarlanın mirasçılar arasındaki paylaşımı, uyuşmazlık çıkması durumunda izlenecek yollar, hisseli tarla niteliğindeki taşınmazda mirasçılardan birinin paylaşım veya satış için imza vermemesi halinde neler olacağı, miras kalan tarlanın satış süreci hakkında ayrıntılı bilgi vereceğiz. Ayrıca miras kalan tarlanın en az kaç dönüme kadar bölünebileceği, bölünmenin ne şekilde yapılacağı gibi konularda bilgi vermeyi hedefliyoruz.
Miras kalan tarla paylaşımı
Vefat eden kişinin adına kayıtlı tarımsal araziler, mirasçılara elbirliği mülkiyeti kapsamında geçtikten sonra ya anlaşmalı olarak ya da yargı yoluyla paylaştırılabilir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, ekonomik büyüklük kriterlerine uygun olmayan bölünmeleri engellemeye çalışarak, tarım arazilerinin etkin kullanımını amaçlamaktadır. Tarımsal arazilerin bölünmesini önlemek ve ekonomik bütünlüğü korumak amacıyla getirilen sınırlamalar, miras paylaşımına ilişkin tasarruflarda belirleyici rol oynamaktadır.
Miras kalan tarlanın intikal işlemleri yapıldıktan sonra mirasçılar taşınmazın bölünmesi konusunda anlaşırlarsa ve taşınmaz Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı kanunda düzenlenmiş asgari bölünme şartlarını taşıyorsa parselleme yapılarak parseller mirasçılar adına tescil edilir. Mirasçıların anlaşamaması durumunda ise mirasçılardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi davası açarak ortaklığın aynen taksim veya satış yoluyla giderilmesini talep edebilir. Bu noktada mahkeme tarımsal arazinin aynen taksime uygun olup olmadığı ile ilgili araştırma yapar, tarımsal arazinin asgari tarımsal büyüklüklerin altında kalmadan bölünmesi uygunsa bu yönde karar verebilir. Ancak bu mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verecektir. Burada ehil mirasçılık durumunun bulunması halinde ise tarımsal arazinin ehil mirasçıya özgülenmesine karar verilebilir.
Sonuç olarak miras kalan tarla paylaşımında hem miras hukuku hem de Toprak Koruma ve Arazi kullanımı kanununa ilişkin hükümler göz önünde bulundurulur. Bu çerçevede, miras kalan tarlanın paylaşımında mirasçıların anlaşırsa asgari tarımsal arazi miktarının altına düşmeyecek şekilde paylaşım yapılabilecek, mirasçıların anlaşamaması halinde ise mirasçılardan her biri mahkemeden ortaklığın aynen taksim ve satış yoluyla giderilmesini talep edebilecek, ehil mirasçılık iddiasında bulunulması halinde ise şartlar mevcutsa buna göre karar verilecektir.
İlgili Makale: Tarımsal Arazilerin Ehil Mirasçıya Özgülenmesi
Miras kalan tarla nasıl bölünür?
Miras yoluyla intikal eden tarım arazilerinin bölünmesi, yalnızca mirasçıların iradesi değil, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda yer alan “asgari tarımsal büyüklük” sınırlamaları da belirleyici rol oynar. Bu sebeple her tarla, mirasçılar arasında hukuken serbest şekilde bölüştürülemez.
5403 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler doğrultusunda, mirasa konu tarlanın belirli bir yüz ölçümünün altına bölünmesine izin verilmemekte, tarımsal arazinin parçalanmasının önüne geçilmeye çalışılmaktadır. Bu nedenle, mirasçılar arasında anlaşmalı veya mahkeme yoluyla yapılacak her türlü paylaşım, yalnızca kanunda öngörülen asgari büyüklük sınırları gözetilerek mümkündür. Miras kalan tarlanın ortaklığın giderilmesi davası açılarak bölünmesi istendiğinde mahkeme taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırmasını yapar.
Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar vermez. Taşınmazın bölünmesi uygun bulunursa teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ise ilgili belediyeden, belediye dışında ise İl İdare Kurulundan bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı hakkında görüş alınması gerekir. Görüşün olumlu olması halinde ifraz projesinde kimlere nerelerin verileceği de belirlenir, eğer paydaşlar aralarında anlaşamazlık varsa bölünen yerler hakim huzurunda kura çekilerek hangi mirasçıya verileceği belirlenir. Burada tarlanın bölünmeye uygun olması halinde bölünen parçaların değerleri birbirine denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Mahkeme tarafından bu hususunda göz önünde bulundurulması gerekir.
Miras kalan tarım arazisinin mirasçılar arasında paylaşımında paylaşım sonrası alanların asgari büyüklük limitlerinin altında kalmaması şarttır. Miras kalan tarlanın bölünmesi uygun değilse ya ortaklığın giderilmesi yoluyla satış yapılmakta ya da ehil mirasçıya devredilerek bölünme önlenmektedir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 08.01.2019 tarih 2016/3907 esas 2019/112 sayılı kararı
”Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının satış suretiyle paylaşma istemesi davalıların aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmez.
Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz. Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
Aynen bölünerek paylaştırma (taksim) halinde teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ise ilgili belediyeden, belediye dışında ise İl İdare Kurulundan bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulur. Belediye Encümeni veya İl İdare Kurullarınca 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmelik hükümlerine uygun bulunması halinde onaylanması gereken ifraz projesinde kimlere nerelerin verileceği, bu konuda paydaşlar aralarında anlaşamazlarsa hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir. Onay makamından olumsuz cevap gelmesi halinde paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın taksiminin mümkün olduğu bilirkişilerce sunulan raporlarda bildirilmiş ise de bu konuda yeterli inceleme yapılmamıştır. Mahkemece, uzman bilirkişiye (fen veya harita mühendisi) bir taksim projesi hazırlattırılmalı, taksim edilen bölümler bakımından ivaz ilavesi hususu değerlendirilmeli, hazırlanan proje onay makamı olan belediyeye gönderilerek encümenden taksiminin mümkün olup olmadığına ilişkin karar alınmalı, bütün bu araştırmalar yapıldıktan sonra sonucuna göre bir karar verilmelidir.” şeklinde karar verilmiştir.
Miras kalan tarla kaç dönüme kadar bölünür?
Türkiye’de tarım arazilerinin miras yoluyla paylaşımında karşılaşılan en temel sorunlardan biri, taşınmazın yasal olarak bölünebilir olup olmadığıdır. 5403 sayılı Kanun uyarınca, tarımsal üretimin sürdürülebilirliği için tarla vasfındaki taşınmazların belirli bir büyüklüğün altına düşecek şekilde bölünmesine izin verilmemektedir.
Asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanır. Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez, ifraz edilemez ve hisselendirilemez.
6537 sayılı Toprak Koruma ve Tarım Arazi Kullanımı Kanunu ve Resmi Gazetede 31.12.2014 tarihinde yayınlanan Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik kapsamında yeterli gelirli ve asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve ekonomik bütünlük kriterleri düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre
Madde 6 – Yeter gelirli ve asgari tarımsal arazi büyüklükleri
(1) İl ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak Kanun ile belirlenmiştir. Tarımsal araziler Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez. Tarımsal arazilerin bu niteliği tapunun beyanlar hanesine şerh konulmak üzere Bakanlık tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
(2) Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin hesaplanmasında, aynı kişiye ait ve Bakanlıkça aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu tespit edilen tarım arazileri birlikte değerlendirilir.
(3) Yeter gelirli arazi büyüklüklerinin hesaplanmasında, aynı kişiye ait tarımsal arazilerin farklı sınıflarda olması halinde, her ilçe için Kanun ile farklı sınıftaki araziler için belirlenmiş yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin birbirlerine oranlaması ile elde edilen sınıflar arası dönüştürme katsayıları dikkate alınır.
(4)Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar ve örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardır.
(5) Gerçek veya tüzel kişilerin sahip olduğu tarımsal arazi miktarının yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin üzerinde olması halinde, sahip olunan arazi miktarının yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altına düşmemesi şartı ile asgari tarımsal arazi büyüklükleri veya üzerinde hisselendirme yapılabilir. Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki tarım arazilerinde hisselendirme işlemi yapılamaz.
Madde 7- Ekonomik bütünlük
(1) Aynı kişiye ait tarımsal araziler arasındaki ekonomik bütünlük olup olmadığının tespiti aşağıdaki kriterlere göre belirlenir:
- Örtü altı tarım arazilerinde bir dekar, dikili tarım arazilerinde beş dekar, sulu ve kuru tarım arazilerinde on dekarın altında olan tarım arazileri ekonomik bütünlük arz etmez.
- Aynı kişiye ait sınırdaş olmayan tarım arazilerinin aralarındaki mesafe üç km’den az ve örtü altı tarım arazilerinde bir dekar, dikili tarım arazilerinde beş dekar, sulu ve kuru tarım arazilerinde on dekarın üzerinde ise bu araziler arasında ekonomik bütünlük bulunduğu kabul edilir.
- Mülkiyeti aynı kişiye ait, sınırdaş olan tarımsal arazilerin toplamının ekonomik bütünlük değerlerini karşılaması durumunda ekonomik bütünlük teşkil ettiği kabul edilir.
- Aynı kişiye ait tarımsal arazilerden birinin veya birkaçının paylı olması durumunda kişinin tarım arazisi içindeki pay miktarı dikkate alınarak ekonomik bütünlük değerlendirmesi yapılır.
(2) Ekonomik bütünlük değerlendirmesi yukarıdaki kriterler doğrultusunda il veya ilçe müdürlükleri tarafından yapılır. Topoğrafik koşullar ve kullanım güçlüğünden kaynaklanan diğer mücbir nedenlerden dolayı bu kararlara karşı yapılan itirazlar Bakanlıkça değerlendirilerek karara bağlanır.
Hisseli tarlada bir kişi imza atmazsa ne olur?
Hisseli taşınmazlarda taraflardan birinin anlaşmaya yanaşmaması veya imza atmaktan imtina etmesi hâlinde, çoğu zaman paydaşlar arasında ciddi hukuki sorunlar doğar. Bu durum genellikle mirasçılar arasındaki ailevi problemler, özel uyuşmazlıklardan kaynaklanmaktadır. Hisseli bir tarlanın mirasçılar arasında paylaşımında veya satışında tüm hissedarların imzaları zorunludur. Ancak bir veya birkaç hissedarın imza atmaktan kaçınması halinde diğer hisse sahiplerinden herhangi biri mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi talebiyle dava açmaları gerekmektedir. Bu dava sayesinde, işlemi engelleyen hissedarın muvafakati aranmaksızın paylaşım veya satış yapılabilir.
Tek tapu tarla nasıl bölünür?
Tarım arazilerinin bölünmesi, özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda mülkiyetin fiilen paylaşılması açısından büyük önem arz etmektedir. Uygulamada “tek tapulu tarla” olarak anılan, tapu sicilinde tek parsel olarak kayıtlı ve çoğu zaman hisseli nitelikte olan taşınmazların bölünmesi, hem teknik hem de hukuki yönü olan bir süreç olarak karşımıza çıkmaktadır.
Tarımsal arazilerin asgari büyüklük sınırı altında kalmadan bölünmesi “ifraz” olarak adlandırılır. Tarımsal arazilerin parçalanmasını önlemek amacıyla 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik kapsamında yeterli gelirli ve asgari tarımsal büyüklük ve ekonomik bütünlük şartları belirtilmiştir. Miras kalan tarım arazisinin bu şartları taşıması halinde ifrazı mümkün hale gelmektedir. Bu durumda hissedarların tamamının onayı bulunuyorsa ifraz tapu müdürlüğüne başvuru, ifraz projesinin hazırlanması, belediye veya il özel idaresinden onay alınması gibi bir dizi işlemin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Bölünmek istenen tek tapulu tarla birden fazla kişiye ait (hisseli) ise ve hissedarlardan biri ifraz işlemine onay vermiyorsa, çözüm yolu mahkeme sürecidir. Bu durumda, diğer hissedarlar Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme tarla teknik olarak bölünebiliyorsa aynen taksim kararı, bölünme mümkün değilse açık artırma yoluyla satışına ve bedelin hissedarlara dağıtılmasına karar verir.
Miras kalan tarla nasıl satılır?
Miras kalan tarlanın satılabilmesi için öncelikle mirasçılar adına tapu tescilinin yapılmış olması, hisseli mülkiyet söz konusuysa tüm hissedarların rızası ile hareket edilmesi gerekir. Hissedarlar arasında satış konusunda anlaşma sağlanamaması halinde ise, ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.
Miras bırakandan kalan taşınmazın satılabilmesi için öncelikle veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınmalıdır. Bu belge noterden ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’nden talep edilebilir. Veraset ilamı ile kimlerin mirasçı olduğu ve her bir mirasçının miras oranı tespit edilir. Ardından, Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak miras kalan taşınmazın mirasçılar intikali yapılmalıdır. Tescil işlemi tamamlandıktan sonra mirasçılar, taşınmaz üzerinde birlikte malik olurlar ve tasarruf işlemleri ancak tüm hissedarların onayıyla yapılabilir. Mirasla intikal eden tarlanın hisseli tapu hâline gelmesi durumunda, satış için tüm hissedarların noter onaylı satış sözleşmesine katılması veya birlikte Tapu Müdürlüğü’ne başvurması gerekir. Hissedarların tamamı satış konusunda hemfikirse, tapuda birlikte işlem yaparak alıcıya satış gerçekleştirebilirler.
Eğer mirasçılar arasında satış konusunda anlaşma sağlanamazsa, çözüm yolu mahkeme kararıyla ortaklığın sona erdirilmesidir. Bu durumda bir veya birden fazla mirasçı, diğerlerine karşı ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Mahkeme tarlanın bölünebilir olup olmadığını inceler. Bölünebiliyorsa aynen taksim kararı verir. Bölünemiyorsa, taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılmasına hükmeder. Bu yolla, satışa onay vermeyen hissedar olsa bile taşınmaz mahkeme kararıyla satılabilir
Tarla parselleme nasıl yapılır?
Tarım arazilerinin ifrazı ve parsellere ayrılması işlemi, yalnızca teknik bir uygulama olmayıp, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun öngördüğü sınırlar dâhilinde yürütülen hukuki bir işlemdir. Parselleme işlemi, taşınmazın bulunduğu yerin imar planı kapsamı, tarım arazisi vasfı, asgari parsel büyüklükleri ve ilgili idarelerin onayına bağlı olarak gerçekleştirilir.
Hukuki açıdan “parselleme” ya da “ifraz”, tek bir parselin birden fazla parsel hâline getirilmesini ifade eder ve bu işlem ancak yetkili idarelerin onayıyla mümkündür. Tarla niteliğindeki taşınmazların parsellere ayrılması, imar planı kapsamına girip girmediğine, tarım dışı kullanım iznine ve belirli büyüklük kriterlerine göre değerlendirilir. Özellikle tarımsal arazilerin korunması amacıyla getirilen sınırlamalar, her tarlanın kolayca parselasyona tabi tutulmasına engel teşkil eder.
Tüm hissedarların onayı gereklidir. Eğer hisseli tapu söz konusuysa ve hissedarlardan biri imza vermezse işlem yapılamaz. Mirasçılar anlaşamazsa, mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi davası açılabilir, ardından satış veya aynen taksim yoluyla parselleme yapılabilir. Parselleme sonrası oluşan parseller, ayrı taşınmazlar olarak tapuda tescil edilir ve her biri için ayrı malik veya hissedar kaydı yapılabilir.
Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 18.06.2014 tarihli 2014/4176 esas 2014/8183 sayılı kararı
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmıştır. Kanunun “Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi” başlıklı 8. maddesi gereğince tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.
Yapılan düzenlemelerle, asgari tarımsal arazi büyüklüğüne erişmiş tarımsal arazilerin bölünemez eşya niteliği kazanmış olacağı, Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği, ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı hüküm altına alınmıştır. Kanunun 3. maddesinde; mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi, dikili tarım arazisi, marjinal tarım arazisi, asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü ayrı ayrı tanımlanmıştır.
Birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifrazı mümkün değildir. Ancak, bu nitelikteki arazilerde asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki yüzölçümlerine karşılık gelen mevcut payların bölünmeden üçüncü kişilere satışına bir engel bulunmamaktadır. Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi gerekir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; dava konusu taşınmazların belirlenen tarımsal niteliğinin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra ifrazının veya pay satışının mümkün olup olmadığı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Dava konusu payın ifrazının ve pay satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde davanın reddi, aksi halde kabulüne karar verilmelidir.
