Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Hisseli tapuda önalım (şufa) hakkı hisse sahiplerinin paylarını devretmek istediklerinde gündeme gelen beraberinde bazı hukuki sorular ve sorunlar getirebilen bir haktır. Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir? sorusu, hem pay sahipleri hem de alıcılar için büyük bir önem taşır. Bu yazımızda, şufa hakkının ne olduğunu, hangi durumlarda şufa hakkının kullanılamayacağını ve nasıl önlenebileceğini ele alacağız. Ayrıca, paylı mülkiyette şufa hakkı olup olmadığını ve sözleşmeden doğan ve kanundan doğan şufa hakkını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz. Bu konuda bilgi sahibi olmanızı sağlayarak payınızı satarken karşılaşabileceğiniz sorunların önüne geçmeyi hedefliyoruz.

Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Hisseli tapu üzerinde şufa hakkının önlenmesi, payını devretmek isteyen hisse sahipleri için büyük sorun oluşturabilmektedir. Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir? sorusuna yanıt vermeden önce şufa hakkının ne olduğu açıklamak gerekmektedir. Şufa hakkı Türk Medeni Kanununun 732.maddesinde ‘’Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’ şeklinde düzenlenmiştir. Dolayısıyla hisseli tapuda payını satmak isteyen malik payını 3.kişiye satması durumunda diğer paydaşların şufa hakkını öne sürmesiyle karşı karşıya kalacaktır.

Hisseli tapuda pay sahibi payını 3.kişiye satarken diğer paydaşlar tarafından şufa hakkının öne sürülmesini engellemek istiyorsa bazı hukuki prosedürleri tamamlaması gerekmektedir. Hisseli tapuda şufa hakkının önlenmesi için birden fazla yolla gerçekleşebilmektedir. Hisseli tapuda şufa hakkı şu yollarla önlenebilir:

• Hisseli tapuda payları bulunan kişiler şufa hakkından feragat edebilirler. Hisseli tapuda payını satmak isteyen pay sahibi diğer paydaşların payını satması durumunda ön alım hakkını öne sürmesini engellemek istiyorsa paydaşların onayının bulunması durumunda feragat sözleşmesi yapabilir. Bu sözleşmenin noterde yapılması daha sonra problem yaşamamak açısından önemlidir.Burada önemli nokta feragat sözleşmesi sadece buna onay veren paydaşlar açısından sonuç oluşturur. Bu nedenle feragat etmeyen her paydaş şufa hakkını öne sürebilecektir. Bu nedenle ileride sorun yaşamamak için feragat sözleşmesinde tüm paydaşların imzasının bulunması önemlidir. Şufa hakkından feragat ettikten bu işlemin geri alınması mümkün olmadığından paydaşlar bu kararı verirken hukuki sonuçlarını iyi analiz etmeleri gerekmektedir.
• Tapuya öne alım hakkının bulunmadığına ilişkin şerh düşülmesi halinde ön alım hakkı öne sürülemeyecektir. Bu işlemin tüm paydaşlar tarafından tapuda talep edilmesi gerekmektedir.
• Hissel, tapuda payını satmak isteyen pay sahibi şufa hakkına sahip paydaşlara ihtar çekerek şufa hakkını önleyebilir. Payını satmak isteyen pay sahibi önalım hakkı sahiplerine satış gerçekleşmeden ihtar çekerek hakkını kullanıp kullanmayacağını ve kullanmayacaksa satış yapılacağına dair ihtar çeker. Satışın bildirilmesinden itibaren önalım hakkını üç ay içinde kullanmayan paydaş, daha sonra ön alım hakkını öne süremeyecektir. Üç aylık süre yazılı bildirim yapılması durumunda şufa hakkının kullanılması için hak düşürücü süredir.

Hangi Durumlarda Şufa Hakkı Olmaz?

Hisseli tapuda pay sahiplerinden birinin payını 3.kişiye satması halinde gündeme gelen şufa hakkı hak sahiplerine koruma görevi sağlarken satış yapacak paydaşlar için problem yaratmaktadır. Hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir? sorusuna yanıt verirken payını satmak isteyen paydaş açısından yapılabilecek işlemleri açıklarken bazı durumlarda bu işlemlere gerek kalmadan şufa hakkının kullanılmayacağı durumlar bulunur. Bu durumlarda payını satmak isteyen paydaş hiçbir işlem yapmasa da diğer paydaşlar şufa hakkını öne süremeyecektir. Şufa hakkının olmayacağı durumlar şunlardır: 

• Hisseli tapuda bir veya birden çok payın diğer bir paydaşa satılması halinde önalım hakkı kullanılmaz. Şufa hakkı ancak paydaş olmayan 3.kişiye yapılan satımlarda öne sürülebilir.
• Elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda kişilerin tapuda belirli bir payları olmadığından tek başlarına yaptığı satış geçerli olmayacaktır. Bu nedenle diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğmaz.
• Hisseli tapuda payın devri bağışlama şeklinde yapılmışsa şufa hakkı kullanılamayacaktır. Kanun diğer paydaşlara ön alım kullanacağı durumu 3.kişiye yapılan satış işlemi olarak belirtmiştir. Bağışlama halinde payın devri karşılıksız olarak gerçekleşir. Ancak bağışlama işlemi sadece önalım hakkının kullanılamaması için yapılmışsa aslında işlem satış niteliğinde ise muvazaa durumu söz konusu olduğundan gerekli şartların mevcut olması halinde işlemin iptali istenebilir.
• Mal değişim ( trampa) sözleşmesi durumunda önalım hakkının kullanılamayacaktır. Ancak bağış işlemindeki benzer durum burada da mevcut olup trampa yolu ile (mal değişim yolu ile) pay edinilmesi muvazaalı ise, gerçekte satış işlemi yapılmışsa işlem iptali istenebilir.
• Hisseli tapuda taşınmaz paydaşlar arasında eylemli olarak paylaşılması/taksim halinde paydaş tarafından üçüncü kişiye yapılan satımlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile mülkiyetinin geçirilmesi durumlarında işlem satış niteliğinde olmadığından ön alım hakkı kullanılamayacaktır.
• Önalım hakkının kötüye kullanıldığı kabul edilen hallerde, açılacak önalım hakkı davası reddedilecektir. Hakkın kötüye kullanılması durumu mevcut durumun şartlarına göre değerlendirilecektir.
• Kamulaştırma, arazi toplulaştırmasında ve kadastro tespitlerinde ön alım hakkı yoktur
• Artırma yolu ile yapılan satışlardan cebri artırma yolu ile yapılan satışlarda ön alım hakkı yoktur.
• Şufa hakkının kullanılmasında hak düşürücü süreler geçtikten sonra şufa hakkı öne sürülemez. Taşınmazın satışı hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmişse önalım davasının 3 ay içerisinde açılması gerekmektedir.Eğer satış hak sahibine hiç bildirilmemiş bu durumda hak düşürücü süre işlemin yapılmasından itibaren 2 yıldır. Bu süreler geçtikten sonra şufa hakkı olmayacaktır.

Şufa Hakkı Olmaması İçin Ne Yapmalı?

Hisseli olan tapuda payını satmak isteyen pay sahibi diğer paydaşların ön alım hakkını öne sürmesini engellemek istiyorsa belirli hukuki prosedürleri izlemesi gerekmektedir. Aksi  durumdapay sahibi payını 3.kişiye sattıktan sonra diğer paydaşlar ön alım hakkını öne sürebilecek ve kendisi davayla karşı karşıya kalmasa da satın alan kişi dava süreciyle karşı karşıya kalacağından bu kişiyle sorun yaşayacaktır.

Burada sorun yaratabilecek en önemli durum payın satılması sırasında tapuda gösterilen satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda diğer paydaşların ön alım hakkını kullanması durumudur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile satın alan kişi tarafından ödenen harç ve masrafların toplamıdır. Bu nedenle taşınmazı gerçekte daha yüksek bedelle satın almasına rağmen tapuda düşük bedel gösterek satın alan kişi, ön hakkını kullanan kişiye karşı bedelde muvazaa iddiasında yani bedelin daha yüksek olduğu iddiasında bulunamaz. Ancak şufa hakkı sahibi bu hakkı kullanmasına engel olmak amacıyla tapuda satış bedelinin yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. Yaşanabilecek bu durumlar payını devreden ve satın alan kişi açısından sorun yaratma potansiyeli vardır. Peki şufa hakkı olmaması için ne yapmalı?

Şufa hakkının olmaması için belirli adımlar atmamız gerekiyor. Öncelikle diğer paydaşların satış işlemine onay vermeleri ve şufa hakkını kullanmayacaklarını bildirmelerine rağmen ileride oluşan durumlar nedeniyle bu hakkı öne sürebilirler. Bu nedenle şufa hakkının olmamasını garanti altına almak için diğer paydaşlarla noterde şufa hakkından feragat sözleşmesi yapılmalı ya da tapuda şufa hakkının kullanılmayacağına ilişkin tapuya şerh düşülmesi gerekmektedir.

Ayrıca hisseli tapuda payını satmak isteyen paydaş diğer paydaşlara yapacağı yazılı bildirimle şufa hakkının olmamasını sağlayabilir. Şöyle ki payını satmak isteyen pay sahibi diğer paydaşlara noterden ihtar çekerek ön alım hakkını kullanıp kullanmayacağını ve kullanmayacaksa satış yapılacağına dair yazılı bildirimde bulunur. Bu durumda şufa hakkı sahibi 3 ay içinde ön alım hakkını kullanmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup süre geçtikten sonra şufa hakkı olmayacaktır.

Sonuç olarak hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir? sorusuna cevap verirken şufa hakkından feragat sözleşmesi, şufa hakkının kullanılmayacağına ilişkin tapuya şerh düşülmesi ve diğer paydaşlara satış işleminin yazılı olarak bildirimde bulunulması durumlarında şufa hakkı önlenmiş olacaktır. Tapuda yapılan satış işleminde gerekli önlemlerin alınmaması durumunda diğer paydaşlar ön alım haklarını kullanabileceklerdir.

Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Kalktı Mı?

Son zamanlarda hisseli tapuda şufa hakkı kalktı mı sorusu çokça gündeme gelmektedir. Bu konuda bazı yenilikler ve değişiklikler olduğunu gözlemliyoruz. Öncelikle önalım hakkını düzenleyen Türk Medeni Kanununun 732 ve 735.maddelerinde herhangi bir değişiklik bulunmayıp paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Bu hakkın kullanımı için hak düşürücü süreler düzenlenmiş taşınmazın satışı hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmişse önalım davasının 3 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Eğer satış hak sahibine hiç bildirilmemişse bu durumda hak düşürücü süre işlemin yapılmasından itibaren 2 yıldır.

Şufa hakkının kaldırılmasıyla ilgili yenilik 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda tarım arazilerinin korunması için 2014 yılında eklenen hükümle, sınırdaş maliklere önalım hakkı verilmişti ancak söz konusu önalım hakkı konusunda uygulamada büyük sorunlar yaşanması nedeniyle kanun koyucu 04.11.2020 tarihinde ilgili fıkrayı yürürlükten kaldırmıştır. Yürürlükten kaldırılan ve uyuşmazlığın temeli olan 8/İ maddesinin ikinci fıkrası, “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” şeklindeydi. 

Hisseli tapuda şufa hakkının kaldırılmasıyla ilgili toplumdaki yanlış bilgilerin aksine şufa hakkının kaldırılması söz konusu değildir. Şufa hakkının kaldırılmasıyla ilgili yenilik sadece  tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerine verilen ön alım hakkını düzenleyen kanun hükmü 04.11.2020 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır.

İlgili Makale: Tapuda İntifa Hakkı Nasıl Kaldırılır?

Paylı Mülkiyette Şufa Hakkı Olur Mu?

Paylı mülkiyet durumunda, hisseli tapuda şufa hakkı nasıl önlenir? sorusu sıkça karşımıza çıkmaktadır. Öncelikle, paylı mülkiyette her bir malik, diğer maliklerin paylarının satılması durumunda şufa hakkına sahiptir. Yani, bir malikin payını satması durumunda, diğer malikler, bu payı satın almak için öncelikli hakkı kullanabilirler. 

Şufa hakkı, ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınmazın arsa veya daire niteliğinde olması önemli değildir. Önemli olan paylı mülkiyete tabi olmasıdır. Elbirliği mülkiyetinde şufa hakkının kullanılması mümkün değildir. Şufa hakkının kimler tarafından kullanılabileceği Türk Medeni Kanun 732.maddesinde paydaşlar tarafından kullanılabileceği düzenlenmiştir. Bu nedenle paydaş olmayan kişiler taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olsalar da şufa hakkını kullanamazlar. Birden çok paydaşın ön alım hakkını kullanması durumunda pay oranları ne olursa olsun satılan payda eşit oranda pay sahibi olurlar. 

Sonuç olarak şufa hakkı sadece paylı mülkiyet durumunda söz konusu olup elbirliği mülkiyetinde şufa hakkının kullanılması mümkün değildir. Paylı mülkiyette bazı durumlarda şufa hakkının kullanılamayacağı durumlar olabilir. Bu nedenle, paylı mülkiyette şufa hakkı olup olmadığını iyi değerlendirmek ve gerekli adımları atmak önemlidir. Bu durum, mülkiyet haklarının korunması açısından kritik bir öneme sahiptir.

Şufa Hakkı Nedir?

Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir? sorusunun cevabı bulunmadan önce, bu hakkın nasıl işlediğini anlamamız önemlidir. Şufa hakkı yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak karşımıza çıkabilmektedir. Sözleşmeden doğan ön alım bakımından herhangi bir satış veya ekonomik yönden satışa eş değer bir işlem yapılması ön alım hakkını gündeme getirirken, yasal ön alım hakkı ancak paydaş olmayan bir kimseye yapılan satışta kullanılabilir. Sözleşmeden doğan ön alım hakkının amacı bir taşınmazı tercihen satın alabilmektedir. Yasal ön alım hakkının amacı ise paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesine engel olmak ve mümkün olduğunca payların bir elde toplanmasını sağlamaktır. 

Türk Medeni Kanunun 732.maddesinde: ‘’Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’

Türk Medeni Kanununun Madde 735.maddesinde ‘’Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.’’

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı

Sözleşmeden doğan şufa hakkı, hak sahibine tek taraflı bir beyanla bir taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Sözleşmeden doğan şufa hakkının tapuya şerh edilmesi gerekmektedir. Aksi halde öne sürülmesinde sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Sözleşmeden doğan ön alım hakkında alıcıya karşı dava açmak için hakkın tapuda şerh edilmiş olması gerekmektedir. Eğer ön alım hakkı şerh edilmemişse alıcının mülkiyetine geçen taşınmaz için ona karşı dava açılamayacak dava satıcıya karşı açılacaktır. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı Türk Borçlar Kanununun 240 ile 242 maddeleri arasında ve Türk Medeni Kanununun düzenlenmiştir. İlgili düzenlemelere göre:

Türk Borçlar Kanunu Madde 240 – Önalım Hakkının İleri Sürülmesi

‘’Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir. Taşınmazın mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz.’’

Türk Borçlar Kanunu Madde 241 – Önalım Hakkının Koşulları ve Hükümleri

‘’Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır. Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de yukarıdaki hükümler uygulanır.’’

Türk Borçlar Kanunu Madde 242 – Önalım Hakkının Kullanılması ve Hükümleri

‘’Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya;aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay  ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.’’

Türk Medeni Kanunu madde 735- Sözleşmeden doğan önalım hakkı 

• ‘’Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. 
• Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
• Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.’’

Kanundan Doğan Şufa Hakkı

Kanundan doğan şufa hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlar altında bu payın alıcısı olabilme yetkisi veren bir haktır. Bu hak payın tamamının satılması halinde kullanılabileceği gibi bir kısmının satılması halinde de kullanılabilir. Yasal ön alım hakkı kişiye değil paya bağlı bir haktır. Bu nedenle kim paydaş olursa o, bu hakka sahip olacaktır. Yani payın mirasçılara geçmesi durumunda mirasçılar da öne sürebilecektir. Yasal ön alım hakkı Türk Medeni Kanununda 732.maddesinde düzenlenmiş bu hakka ilişkin hak düşürücü süreler 733.maddesinde düzenlenmiştir. İlgili düzenlemelere göre

Türk Medeni Kanunu madde 732- Önalım hakkı sahibi 

‘’Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler’’

Türk Medeni Kanunu madde 733- Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

• Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 
• Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. 
• Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. 
• Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.’’

Sıkça Sorulan Sorular