Apartman yönetimine ilişkin kararların hangi çoğunlukla alınacağı yapılacak işlemin niteliğine göre değişiklik göstermektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bazı kararlar için apartmanda bulunan kat maliklerinin tamamının oy birliği gerekmektedir. Yazımızda apartman oy birliği ile alınacak kararlar, kararların nasıl alınacağını, kat maliklerinin nasıl oy kullanacağı gibi konularda ayrıntılı bilgi vermeyi hedefliyoruz.
Apartmanda oy birliği ile alınacak kararlar
Kat Mülkiyeti Kanunu‘na göre apartman yönetimine ilişkin bazı kararların alınabilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği gerekmektedir. Apartmanda oy birliği ile alınacak kararlar genellikle kat maliklerinin ortak mülkiyet üzerindeki haklarını ve bağımsız bölümlerin kullanım koşullarını doğrudan etkileyen önemli hususlardır. Apartmanda oy birliği ile alınacak kararlar:
- Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
- Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.
- Ana gayrimenkulde mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölüme herhangi bir toplantı salonu, eğlence salonu, dükkan, galeri, spor salonu, kulüp gibi çeşitli amaçlarla açılacak yerler için mutlaka oy birliği şartı aranır.
- Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması, zemin veya bodrum katlarında veya arasının boş kısmında sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basım evi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilir.
- Ana taşınmaz üzerine yapılan inşaatlar ardından ortaya çıkan yeni yapı ve ilaveler sonucunda arsa paylarının yeniden tespit edilmesine ilişkin kararlar,
- Ana taşınmazın bulunduğu arsanın bölünmesi, arsa üzerinde yeni bir hak kayıtlanması, bürünen kısımların mülkiyetinin başkasına devredilmesine ilişkin kararlar,
- Ana taşınmazın üstüne kat ilavesi yapılmasına yahut mevcut çekme kat yerine tam kat yapılmasına ilişkin kararlar,
- Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısım mülkiyetin başkasına devrolunması gibi tebliği tasarruflar ancak kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri kararlar üzerine yapılabilir.
Apartman yönetiminde kararlar nasıl alınır?
Apartman yönetiminde kararlar kat malikleri kurulunca alınır. Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve işlemin niteliğine göre oy birliği veya oy çokluğuyla karar verir. Kat malikleri kurulu kararları her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Kat malikleri kanununa göre oy hakkı nasıl kullanılır?
Kat malikleri arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
Apartman yönetimi toplantı yapmadan karar alabilir mi?
Apartman yönetiminin toplantı yapmadan karar alması mümkün değildir. Yönetime ilişkin işlemler için kat maliklerinin genellikle oy çokluğu bazı işlerde ise oy birliği gerekmektedir. Bu nedenle kat malikleri kurulu toplanıp karar almadan yapılan işlemler yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılmaktadır. Her kat maliki toplantı yapılmadan alınan kararlara karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Kat malikleri kurulunun aldığı kararlara karşı dava açılabilir mi?
Kat malikleri kurulunun aldığı kararlara karşı dava açılıp açılamayacağı uygulamada sıklıkla merak edilen konulardan biridir. Bu noktada kat malikleri kurulu tarafından verilen kararlara karşı her kat maliki dava açabilecek olup aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren 1 ay, kat malikleri toplantısına katılmamış kararı sonradan öğrenen kat maliki öğrenme tarihinden altı ay içinde dava açmalıdır. Her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açması gerekmektedir.
Kat malikleri kurulu oy birliği ve oy çokluğu ile alınacak kararlara aykırı şekilde karar vermesi halinde karar yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılacağından her kat maliki herhangi bir süre aranmaksızın sulh mahkemesine iptal davası açabilir.
İlgili Makale: Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
