Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Yeni ev satın alan kişinin evde kiracı bulunması durumunda kiracıyı tahliye hakkının bulunup bulunmadığı sıklıkla merak edilmektedir. Yazımızda yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarma durumunu, nasıl çıkarabileceğini, yeni ev alan kişinin eski kira sözleşmesiyle bağlı olup olmadığı, eski ev sahibiyle kiracı arasında yapılmış olan tahliye taahhütnamesini kullanıp kullanamayacağı, yeni ev sahibinin kiracıya yapabileceği kira artış miktarı, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, ihtar süresi hakkında ayrıntılı bilgiler vermeyi hedefliyoruz.

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Yeni ev satın alan kişi taşınmazda kiracının bulunması durumunda kiracıyı çıkarıp çıkaramayacağını sıklıkla merak etmektedir. Bilinenin aksine yeni ev sahibi olmak malike doğrudan kiracıyı tahliye hakkı vermemektedir, yeni malik ancak ihtiyaç sebebiyle veya yasal tahliye nedenlerinin gerçekleşmesi halinde, yazılı bildirim ve dava açma sürelerine uyarak kiracıyı çıkarabilir.

Yeni malikin kiracının tahliyesini isteyebileceği ilk durum gereksinim nedenidir. Yeni malikin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanununun 351.maddesinde ”Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Sonuç olarak yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusunun yanıtı mevcut durumun şartlarına göre değişiklik gösterir. Yeni ev sahibinin taşınmaza ihtiyacı bulunuyorsa satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve 6 ay süre sonrasında dava açmalıdır. Evi satın aldıktan sonra 1 ay içerisinde yazılı bildirim süresini kaçırırsa kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı davayla kiracıyı çıkarabilmektedir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye dışında kanunda düzenlenmiş kiracının tahliyesi nedenlerinin bulunması halinde bu nedenlerle de dava açma hakkı bulunmaktadır.

Yeni ev sahibi eski kiracıyı nasıl çıkarır?

Yeni ev satın almak yeni malik açısından doğrudan kiracıyı tahliyesi sonucunu oluşturmaz. Yeni ev alan kişi ancak ihtiyacının bulunması durumunda veya kiracının tahliyesini gerektiren nedenlerin bulunması ve dava açmak için şartların sağlanması halinde dava açarak kiracıyı çıkarabilir.

Yeni ev sahibinin eski kiracıyı çıkarabileceği ilk durum Türk Borçlar Kanununun 351.maddesinde düzenlenmiş olan yeni malikin gereksinim nedeniyle kiracının tahliyesidir. Bu durumda yeni ev sahibi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi bulunması durumunda kiracıyı çıkarabilmektedir.

Yeni ev sahibinin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesi şartlarının sağlanamaması halinde yeni ev sahibi Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş kiracının tahliyesinin talep edilebileceği diğer durumlara dayalı dava açabilecektir. Yeni ev sahibi kiranın ödenmemesi veya geç ödenmesi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, 10 yılın dolması sebebiyle tahliye, tahliye taahhütnamesi nedeniyle, yeniden inşa ve tadilat nedeniyle tahliye gibi farklı yollara başvurabilecektir.

Kiranın ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanununun 315.maddesinde ”Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklinde düzenlenmiştir. Yeni ev sahibi kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracıya ödeme yapması için süre verip bu süre sonunda ödeme yapmaması halinde dava açarak kiracıyı çıkarabilmektedir.

Kiracının kira bedelini ödememesi veya geç ödemesi nedeniyle iki haklı ihtar durumunda yeni ev sahibi kiracının tahliyesini talep edebilecektir. İki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanununun 352.maddesinde ”Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği bir diğer durum kira sözleşmesinin 10 yılı doldurması durumudur. Bu durumda ev sahibi veya kiracı herhangi bir nedene gerek olmadan kira sözleşmesini sonlandırabilir. 10 yılın dolması nedeniyle kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanununun 347.maddesinde ” Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği diğer yol tahliye taahhütnamesidir. Eski ev sahibi ile kiracı arasında daha önceden yapılmış tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa yeni ev sahibi bunu öne sürerek kiracının tahliyesini isteyebilmektedir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanununun 352.maddesinde ”Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Kiracının tahliyesinin talep edilebileceği diğer neden taşınmazın yeniden inşa ve imar durumudur. Yeniden inşa ve imar nedeniyle kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanununun 350.maddesinde ”Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Sonuç olarak yeni ev sahibinin kiracıyı gereksinimi nedeniyle çıkarabileceği gibi kanunda düzenlenmiş olan kiranın ödenmemesi veya geç ödenmesi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, 10 yılın dolması sebebiyle tahliye, tahliye taahhütnamesi nedeniyle, yeniden inşa ve tadilat nedeniyle tahliye gibi nedenlerle çıkarabilir. Dava açma süresi ve yazılı bildirim şartları tahliye nedenine göre farklılık göstereceğinden alanında uzman kira avukatından hukuki yardım alınması hak kaybına uğramamak için kritik öneme sahiptir.

Yeni malik eski kira sözleşmesine bağlı mıdır?

Halihazırda kiracının bulunduğu bir taşınmaz satın alan kişi yeniden kira sözleşmesi yapması gerekip gerekmediği konusunda kafa karışıklığı yaşamaktadır. Aynı durum kiracı açısından da merak edilmektedir. Ev sahibinin değişmesi kira sözleşmesini sona erdirmez, yeni malik eski kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.

Yeni malik eski kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden yeni malik ve kiracının yeni bir kira sözleşmesi yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu durum Türk Borçlar Kanununun 310.maddesinde ” Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” şeklinde düzenlenmiştir. Yani taşınmaz satılsa bile mevcut kira sözleşmesi yeni malik yönünden de geçerliliğini korur, onun açısından da bağlayıcı olur.

Yeni malik eski tahliye taahhütnamesini kullanabilir mi?

Taşınmazın satılması durumunda tahliye taahhütnamesinin yeni malik tarafından kullanılıp kullanılamayacağı hem yeni ev sahibi hem de kiracı tarafından merak edilen konulardan bir diğeridir. Yeni malik Türk Borçlar Kanununun 310.maddesine göre kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden, kira sözleşmesinin tüm hak ve borçları yeni ev sahibine geçer bu nedenle yeni malik eski malikin halefi haline gelmektedir.

Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden kira sözleşmesi devam ederken yan anlaşma niteliğinde imzalanan tahliye taahhütnamesinin de tarafı haline gelir. Bu nedenle kiracı yeni ev sahibiyle aksine anlaşma yapmadığı sürece tahliye taahhütnamesine bağlı olup kiralananı boşaltmayı üstlendiği tarihte evden çıkmamışsa yeni malik tahliye taahhütnamesini kullanabilir.

Sonuç olarak yeni malik eski tahliye taahütnamesini kullanabilmektedir. Bu yeni malikin eski kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesinin doğal sonucudur. Yeni malik tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracının tahliyesini talep edebilmesi için kiracının taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2015/4245 esas 2015/4075 sayılı kararında

”İcra takibinin, boşaltma vaadinden sonraki bir ay içerisinde başlatılması gerekirken davacı yeni malik, eski malikin halefi olarak bir aylık süreden sonra 21.08.2014 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile davalıya tahliye emri göndermiştir. Bu durumda icra takibi süre geçtikten sonra başlatıldığından tahliye davasına esas alınamaz. Mahkemece davanın süresinde açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu husus üzerinde durulmadan yazılı gerekçe ile işin esasının incelenerek itirazın kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde karar vermiştir.

Yeni malik eski malikin tahliye davasına devam edebilir mi?

Yeni malik eski ev sahibi tarafından açılmış olan kiracıyla ilgili davalara devam etmesi ancak eski sahibinin bu haklarını yeni ev sahibine temlik etmesiyle mümkündür. Bu nedenle eski ev sahibinin yazılı olarak yeni ev sahibine dava hakkını temlik etmesi gereklidir. Bundan sonra yeni ev sahibi eski sahibi tarafından açılmış davaya asli müdahale talebiyle dilekçe sunmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/32 esas 2024/741 sayılı kararında

”Kiralayan durumunda bulunan önceki malik, kiralananı satarken yeni malike ödenmemiş kira alacaklarını temlik edebilir. Temlik ile birlikte temlik edilen alacağın tahsil hakkı temlik alana geçmiş olur. Kiralayan malik kiracı hakkında kira alacağının tahsili ve temerrüt sebebiyle tahliye davası açtıktan sonra kiralananı satarsa henüz hüküm altına alınmamış olan kira alacaklarını da yeni malike temlik edebilir. Satın alma tarihi itibariyle önceki kiraya veren malik tarafından açılıp derdest dava bulunduğunda ise, önceki malikin temerrüt nedeniyle tahliye davasına konu alacak hakkı ile tahliye davası açma haklarının birlikte yeni malike temlik edilmesi halinde kiralananı devralan kişi davaya devam eder. Temerrüt nedeniyle tahliye isteme hakkı alacak hakkından ayrı olarak temlik edilemez.” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2024/1195esas 2024/2732 sayılı kararında

”Somut olayda, davacı alacaklı Ümit M.’in yargılama devam ederken 22.06.2021 tarihinde tahliyesi istenen taşınmazı dava dışı Ali İhsan A.’a devrettiği, önceki malik tarafından açılan davayı ancak dava hakkının yeni malik Ali İhsan A.’a temlik edilmesi halinde yeni malikin davayı takip etme hakkının bulunduğu, eski malikin de tahliye talep edemeyeceği, yeni malikin davaya devam edebilmesi için de eski malik ile yeni malik arasında dava hakkının yazılı temlik yolu ile devredilmesinin gerektiği, yeni malik tarafından 21.02.2022 tarihinde sunulan beyan dilekçesi ile eski malik tarafından devam eden yargılamaya muvafakat edildiği, ancak yargılamaya devam etmeyi talep etmediği, taşınmazın satılması ile önceki malikin tahliye yönünden dava hakkı kalmadığının anlaşılması karşısında tahliye davasının reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.” şeklinde karar vermiştir.

Yeni ev sahibi kiracıya ne kadar zam yapabilir?

Yeni ev satın alınması yeni ev sahibini eski ev sahibinin kiracıyla yapmış olduğu kira sözleşmesinin tarafı haline getirir. Bu nedenle malikin değişmesi mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez, bu sözleşme yeni malik açısından da geçerliliğini sürdürür. Bu kural gereği, taşınmazı satın alan yeni ev sahibi, kiracıyı mevcut sözleşme koşullarıyla kabul etmek zorundadır. Yani kiracının ödemekte olduğu kira bedeli yeni malik tarafından tek taraflı olarak artırılamaz.

Yeni ev sahibi kira sözleşmesi beş yılı doldurmuşsa kira tespit davası açarak emsal rayiç değerler esas alınmak suretiyle kira bedelinin belirlenmesi mahkemeden talep edebilir. Kira sözleşmesinin süresi beş yılı doldurmamışsa yeni malikin kira artışı talebinde bulunabilmesi ancak tarafların anlaşmasıyla mümkündür. Eğer anlaşma sağlanmazsa artış oranı TÜFE oranını geçmemek kaydıyla sınırlıdır.

İlgili Makale: Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları

Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarıp yeniden kiraya verebilir mi?

Yeni ev sahibi ev satın aldıktan sonra eski ev sahibinin yaptığı kira sözleşmesiyle bağlı olacağında isteğine göre yeni bir kira bedeli belirleyemez. Çoğunlukla yeni ev sahibi kiracının ödediği kira bedelini yeterli bulmamakta bu nedenle kiracıyı tahliye ederek taşınmazı başka birine kiraya vermek istemektedir. Ancak bu durumda Türk Borçlar Kanunun 355.maddesinde düzenlenmiş olan yeniden kiralama yasağı gündeme gelmekte ve tazminat ödemek zorunda kalabilmektedir.

Türk Borçlar Kanununun 355.maddesinde yer alan düzenlemeye göre:

”Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Bu nedenle yeni ev sahibi kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkarıp üç yıl süreyle yeniden kiraya veremez, aksi durumda yeniden kiralama yasağı nedeniyle son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminat öder. Ancak yeniden kiralama yasağı kiracının mahkeme yoluyla tahliyesinde gerçekleşen bir durum olup ihtarname ile kiracının evden tahliyesi gerçekleşmişse yeniden kiralama yasağı söz konusu değildir.

Yeni malik ihtiyacı olmaksızın kiracıyı evden çıkarabilir mi?

Yeni malik taşınmazı satın aldıktan sonra kiracıyı çıkartmak istediğinde ihtiyaç nedeniyle tahliye şartlarının mevcut olmaması durumunda tahliye için başka hangi yollara başvurabileceğini sıklıkla merak etmektedir.

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası dışında kiracının tahliyesi için kiranın ödenmemesi veya geç ödenmesi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, 10 yılın dolması sebebiyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, yeniden inşa ve tadilat nedeniyle tahliye gibi farklı yollara başvurabilecektir. Türk Borçlar Kanunununda düzenlenmiş kiracının tahliye sebepleri dışında keyfi olarak kiracının çıkartılması mümkün değildir.

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için ihtarname örneği

İHTARNAME

İHTAR EDEN: (Ev sahibinin adı, soyadı, kimlik numarası ve adresi yazılmalıdır.)

VEKİLİ: (Vekilin ad, soyadı, sicil numarası ve adresi yazılmalıdır.)

MUHATAP: (Muhatabın adı, soyadı, kimlik numarası ve adresi yazılmalıdır.)

KONU: (İhtarnamenin kiracı tahliyesi hakkında olduğu kısaca belirtilmelidir.)

AÇIKLAMALAR:

Sayın muhatap, başlangıç tarihli 1 yıl için düzenlenen belirli süreli sözleşmesi uyarınca …………………………………………… adresinde bulunan tarafıma ait taşınmazda kiracı olarak oturmaktasınız.

Kiracı olarak bulunduğunuz yukarıda adresi belirtilen taşınmazı tarihinde satın almış bulunmaktayım. (EK-1:Satın alınan taşınmaza ait Tapu Senedi) Kiracı olarak oturduğunuz evi satın almam ile birlikte TBK 310 gereği eski malikin tarafı olduğu kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatını kendiliğinden kazanmış olup önceki malikin sözleşmedeki haklarına halef olduğumu tarafınıza bildiririm.

Bu taşınmaza tarafımın ihtiyacı hasıl olup TBK’nın 351. Maddesi gereğince satın alma tarihini izleyen en geç 6 aylık süre içerisinde taşınmazı tahliye ederek tarafıma teslim etmenizi, ayrıca yasal süre içerisinde ödemeniz gereken ………. TL aylık kira bedellerini en geç ait olduğu ayın ilk 20. gününde ve her ay peşin olarak …………………….. İban no’lu hesabıma yatırmanızı aksi halde 6 aylık yasal sürenin sonunda hakkınızda yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağımı, yapılacak kira ödemelerinin tahliye davaları için yargıya başvurma hakkı saklı tutulmak kayıt ve şartı ile alınacağını ve yapılacak tüm yargılama giderlerinin tarafınızdan talep edileceğini ihtaren bildiririm.

SAYIN NOTER, Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, tebliğ şerhini taşıyan bir nüshasının tarafıma verilmesini diğer nüshasının tarafınızca saklanmasını talep ederim.

SIKÇA SORULAN SORULAR