Türk Medeni Kanunu 724. madde başkasının arazisine yapı yapan malzeme sahibinin iyi niyetli olması ve yapının değerinin açıkça arazinin değerinden fazla olması halinde arazinin mülkiyetinin talep edebileceğini düzenlenmiştir. Yapı sahibi şartları sağlaması ve arazi sahibine uygun bir bedel ödemesi halinde talepte bulunabilecektir.
TMK 724. madde
Türk Medeni Kanunu 724. madde -Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi
”Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir”
Türk Medeni Kanunu 724. madde gerekçesi
Maddenin kenar başlığı “Bina sahibinin arsayı temellük edebilmesi” iken, bunun yerine “Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi” ifadesi kullanılmıştır. Böylece arazinin mülkiyetinin yapı sahibine değil, malzeme sahibine verilebileceği vurgulanmıştır.
Maddede yapılan değişiklikle, malzeme sahibine yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece uygulamada kısmi devrin mümkün olup olmayacağı konusundaki tereddüt ortadan kaldırılmıştır.
Ayrıca İsviçre Medeni Kanununun 673 üncü maddesine uygun olarak, arazi malikine arazinin mülkiyetim malzeme sahibine devrini teklif etme hakkı tanınmıştır.
Türk Medeni Kanunu 724. madde temliken tescil yargıtay kararları
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 09.12.2024 tarih 2023/5416 esas 2024/5553 sayılı kararı
”4721 sayılı Yasa’nın “Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi” kenar başlıklı 724 üncü maddesine göre; “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.”
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet … sahibinden isteyebilir.
4721 sayılı Yasa’nın 724 üncü maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724 üncü maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a. Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. 4721 sayılı Yasa’nın 724 üncü maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin aynı Yasa’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul) İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b. İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c. Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d. Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Türk Medeni Kanunu’nun 722. maddesi şöyledir ”Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir”
Türk Medeni Kanunu’nun 723. maddesi şöyledir; ”Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyi niyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.”
Bilindiği üzere HMK’nın 297 nci maddesi gereğince hakim, taleplerden her biri hakkında olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurmak zorundadır. Hükmün hangi hususları kapsayacağı 6100 sayılı HMK’nın 297 nci maddesinde belirtilmiştir. Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Buna göre; davacı tarafın dava dilekçesinde öncelikle muhdesat aidiyetinin tespiti, ikinci kademede TMK’nın 724. maddesine dayalı olarak temliken tescil, olmadığı takdirde ise TMK’nın 723. maddesi uyarınca yapı bedelinin tazmini istemi olduğu halde Mahkemece TMK’nın 723. maddesine dayalı tazminat talebi hakkında, olumlu olumsuz bir karar verilmemiş olması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 16.03.2023 tarih 2023/989 esas 2023/1574 sayılı kararı
”Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Bu kapsamda davada davacı yönünden iyiniyet unsurunun gerçekleştiği, üzerinde kurulu olduğu arsada evin kapladığı yerin genişliği gözetildiğinde ifraz koşullarının araştırılmasına gerek bulunmadığı gibi, yıkımın da fahiş zarar doğuracağı anlaşılmıştır. Bu aşamada mahkemece yapılacak iş; arsa bedelinin davalıların miras payları oranında depo ettirilmesi için davacıya süre verilmesi ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesinden ibarettir. Bu sebeple hüküm bozulması gerekmiştir” şeklinde karar verilmiştir.
Yargıtay 7.Hukuk Dairesi 04.12.2023 tarih 2022/5244 esas 2023/5926 sayılı kararı
”Somut olayda, İlk Derece Mahkemesinin gerekçesinde de belirtildiği gibi; davacının taşınmazı Belediye’den satın aldığı ve üzerine bina yaptığı anlaşıldığından, dava konusu taşınmazın kapatılan Belediye adına kayıtlı olduğunu biliyor olması nedeniyle kötü niyetli olduğu sonucuna ulaşılamaz. Zira davacı, söz konusu taşınmazın encümen kararına istinaden kendi adına tescil edileceği inancı ile hareket ederek bina inşa etmiş, gelinen süreçte 6360 sayılı Kanun çerçevesinde Sarıkent Belediyesi kapatılmış ve taşınmaz Yozgat İl Özel İdaresi adına tescil edilmiştir.
Bu itibarla; İlk Derece Mahkemesince yukarıda açıklandığı şekilde temliken tescil için gereken şartların somut olayda sağlandığı gözetilerek Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi gereği dava konusu taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına rağmen, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından davacının iyi niyetli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair hüküm kurulması doğru görülmemiş, Bölge Adliye Mahkemesi Kararının bozulması gerekmiştir” şeklinde karar verilmiştir.
İlgili Makale: Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası
