Yeniden Kiralama Yasağı Tazminat

Yeniden kiralama yasağında tazminat konusu kiraya verenin taşınmazı gereksinim veya yeniden inşa ya da onarım nedeniyle tahliyesi sonrası 3 yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiraya vermesi halinde yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle kiracının tazminat talep edebilmesidir. Yazımızda yeniden kiralama yasağı, yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde tazminat, yeniden kiralama yasağında tazminat şartları, yeniden kiralama yasağında haklı nedenler ve güncel yargıtay kararları ile ilgili bilgi vermeyi hedefliyoruz.

Yeniden kiralama yasağı tazminat

Yeniden kiralama yasağı Türk Borçlar Kanunu’nun 355.maddesinde düzenlenmiş olup Türk Borçlar Kanunu’nun 355.maddesinin 1.fıkrasına göre kiraya veren kişi gereksinim amacıyla kiralananı boşaltmışsa haklı sebep olmadan 3 yıl süreyle başkasına kiralayamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinin 2.fıkrasında yeniden inşa veya imar nedeniyle boşaltılan kiralananı yeni haliyle ve buna uygun bir kira bedeli ile eski kiracısının öncelik hakkını ortadan kaldırmadıkça 3 yıl süreyle başkasına kiralayamaz. Bu hükümlere aykırı hareket eden kiraya veren tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yeniden kiralama yasağı tazminat konusu TBK 355.maddesinin son fıkrasında düzenlenmiş olup kiraya veren gereksinim veya yeniden inşa ya da onarım nedeniyle kiralananı tahliye ettikten sonra 3 yıl süreyle başkasına kiraya veremeyecek buna aykırı davranması halinde eski kiracısına son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yeniden inşa veya imar nedeniyle kiralananın tahliye edilmesi halinde kiraya veren kiracıya yazılı bildirim de bulunarak kiralananı yeni haliyle ve buna uygun bir kira bedeli ile eski kiracısına teklif etmelidir. Eski kiracının bu noktada öncelik hakkı bulunmaktadır. Ancak kiracı yazılı bildirimden itibaren 1 aylık süre içinde öncelik hakkını kullanmaz ise öncelik hakkı sona erer, kiraya veren bir başkasına kiraya verdiğinden yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminattan sorumlu tutulamaz. Kiraya veren kiracının kabul edemeyeceği rayiç bedelin üzerinde bir kira bedeli teklif edilmesi halinde öncelik hakkının ortadan kalkması durumu söz konusu olmaz.

Yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminatın söz konusu olması için kiraya verenin yeniden kiralama yasağını kusuru ile ihlal etmesi önemli değildir. Yani tazminat için kiraya verenin kusuru aranmaz, kiraya veren ancak haklı sebeplerin varlığını ispatlarsa tazminat borcundan kurtulabilir.

Sonuç olarak yeniden kiralama yasağı tazminat konusu kiraya verenin taşınmazı gereksinim veya yeniden inşa ya da onarım nedeniyle tahliye ettikten sonra 3 yıl süreyle bir başkasına kiralaması durumunda eski kiracısına son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi durumudur. Ev sahibinin haklı nedenlerinin bulunması halinde tazminat ödemekten kurtulması söz konusu olduğundan hak kaybına maruz kalmamak açısından alanında uzman kira avukatından hukuki destek alınması kritik öneme sahiptir.

Yeniden kiralama yasağı şartları

Yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminat talebinde bulunabilmek için bazı şartların bir arada sağlanması gerekmektedir. Aksi durumda davanın reddedilmesi ile karşı karşıya kalınacaktır. Uygulamada yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminat konusunda en sık karşılaştığımız eksik şart taşınmazın cebri icra ile yani mahkeme kararı nedeniyle boşaltılması durumudur. Kiracı taşınmazı kendi isteğiyle ya da ihtarname gönderilmesi nedeniyle boşaltmışsa tazminat talebinde bulunamayacaktır. Yeniden kiralama yasağı şartları:

• Taraflar arasındaki sözleşmenin konut veya çatılı iş yeri kirasına ilişkin olması : Konut veya çatılı iş yeri bakımından kiralama yasağı söz konusu olup taşınmazların geçici olarak 6 ay veya daha kısa süreyle kiralanması durumunda uygulanmaz.
• Kiralananın gereksinim ya da yeniden imar veya inşa nedeniyle tahliye edilmesi: Kiralananın bu iki neden dışında bir sebeple kiralananın boşaltılması halinde kiralama yasağı uygulanmaz. Kiralananın gereksinim nedeniyle tahliyesinde yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyesinde de yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır.
• Kiralananın tahliyesinin cebri icra veya mahkeme kararıyla gerçekleştirilmiş olması: Yargıtay kiracının tahliye davası üzerine cebri icra yoluyla kiralanandan tahliye edilmesi halinde yeniden kiralama yasağının uygulanabileceği görüşündedir.
• 3 yıllık süre içinde yeniden kiraya verilmesi: Gereksinim nedeniyle ve yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye durumlarında yeniden kiralama yasağı bakımından 3 yıllık süre düzenlenmiştir. 3 yıllık sürenin başlangıcı kiralananın kiracı tarafından boşaltılmasıyla başlar.

Yeniden kiralama yasağı tazminat görevli ve yetkili mahkeme

Yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminat davasının hangi mahkemede ve nerede açılacağı sıklıkla merak edilen konulardan bir diğeridir. Uygulamada sıklıkla yeniden kiralama yasağının ihlali haline tazminat talebi bir alacak davası gibi düşünülüp asliye hukuk mahkemesi görevli olarak düşünülerek yanlış mahkemede dava açılmaktadır

Yeniden kiralama yasağı nedeniyle açılacak tazminat davasında kira ilişkisinden kaynaklı bir uyuşmazlık olduğu için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yeniden kiralama yasağı tazminat davasında ispat

Yeniden kiralama yasağı nedeniyle açılacak tazminat davasında ispat yükünün hangi tarafta olduğu merak edilmektedir. Ancak yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminat davasında ispat yükünün hangi tarafta olacağı mevcut durumun koşullarına göre ayrıntılı olarak incelenmelidir.

Yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminat davası açan kiracı gereksinim veya yeniden inşa ya da onarımı nedeniyle kiralananın tahliye edildiğini ve 3 yıllık süre içerisinde bir başkasına kiraya verildiğini ispatlaması gerekmektedir. Bu noktada eski kiracı taşınmazın başkasına kiralandığına ilişkin kira sözleşmesi, elektrik ve su faturası, kiralık olduğuna ilişkin ilanlar, tanık beyanları gibi delillerle iddiasını ispatlayabilir.

Kiraya veren açısından ispat yükü ise yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminat borcunu ortadan kaldıracak haklı sebeplerin varlığı halinde söz konusudur. Kiraya veren gereksinim nedeniyle kiralananın tahliyesini sağladıktan sonra 3 yıllık süre içinde bir başkasına kiraya vermesi için haklı nedenlerinin bulunduğunu ispatlarsa tazminattan sorumlu tutulmaz. Yine kiralanan yeniden inşa veya onarım nedeniyle tahliye edilmişse kiralananı yeni haliyle ve buna uygun bir kira bedeli ile eski kiracısına teklif ettiğini ve eski kiracının bu hakkını kullanmayarak öncelik hakkının ortadan kalktığını ispatlayabilirse tazminattan sorumlu tutulamayacaktır.

Sonuç olarak yeniden kiralama yasağı nedeniyle açılacak tazminat davasında öncelikle davacının kiralananın gereksinim veya yeniden inşa ya da onarım nedeniyle tahliyesinden 3 yıllık süre içerisinde bir başkasına kiralandığını ispatlamalıdır. Kiraya veren ise açılan tazminat davasında haklı nedenlerinin bulunduğunu veya yeniden inşa veya onarım nedeniyle kiralananın tahliyesinden sonra eski kiracının öncelik hakkı için yazılı bildirimde bulunduğunu ancak kiracının öncelik hakkını kullanmadığı ispatlamalıdır.

İlgili Makale: Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Yeniden kiralama yasağında haklı sebepler

Yeniden kiralama yasağında kiraya verenin tazminat ödemekten kurtulması haklı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Kiraya veren ihtiyaç veya yeniden inşa ya da onarım nedeniyle kiralananı tahliye ettikten sonra haklı sebeplerin varlığı halinde taşınmazı bir başka kişiye kiraya verebilir. Haklı sebeplere ilişkin kanunda bir düzenleme yer almadığından mahkeme mevcut durumun koşullarına göre değerlendirme yapacaktır.

Yeniden kiralama yasağında kiraya veren taşınmazı ihtiyaç sebebiyle tahliye ettikten sonra durumun değişmesi nedeniyle kiralanana ihtiyacı kalmamışsa örneğin ihtiyacı olan kişinin iş yeri değişikliği veya zorunlu ikamet değişikliği gibi nedenler mevcut durumun şartlarına göre haklı neden olarak kabul edilebilir. Yeniden inşa veya onarım nedeniyle kiralananın tahliyesi sonrasında taşınmazın eski kiracı tarafından konut olarak kullanılamaması, yeniden inşa veya onarım sonrası konutun iş yerine dönüşmesi veya iş yerinin konuta dönüşmesi gibi haller haklı nedenlere örnektir.

Yeniden kiralama yasağı tazminat hesaplama

Yeniden kiralama yasağının ihlali halinde tazminat talebinde tazminat miktarının nasıl hesaplanacağı merak edilen konulardandır. Yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminat miktarının hesaplanmasına ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun son fıkrasında kiralama yasağına aykırı davranan kiraya verenin eski kiracısına son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

Yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminat hesaplaması için kanunda eski kiracının ödediği son bir yıllık kira bedelinde az olmama alt sınır olarak belirlenmiş ancak bunu aşan kısmın ne şekilde belirleneceğine ilişkin bir düzenleme yapılmamıştır. Bu nedenle şartların varlığı halinde mahkeme tazminat miktarı olarak 1 yıllık kira bedelinden daha azına hükmedemeyecek ancak kiracı tarafından fazlaya ilişkin zararın ispatlanması halinde mahkeme tarafından alt sınırdan daha yüksek bir tazminat miktarı belirlenebilir.

Yeniden kiralama yasağı arabuluculuk

Yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminat talebi kira uyuşmazlığına ilişkin olduğundan zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle dava açmayı düşünen tarafın öncelikle arabuluculuk başvurusu yapması arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması halinde dava yoluna gitmesi gerekmektedir.

Yeniden kiralama yasağı tazminat zamanaşımı

Yeniden kiralama yasağı nedeniyle tazminat talepleri açısından hak düşürücü ve zamanaşımı sürelerinin olup olmadığı merak edilen konulardan bir diğeridir. Yeniden kiralama yasağından kaynaklı tazminat talebi için kanunda ayrıca düzenlenmiş bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Türk Borçlar Kanunu’nun 146.maddesi gereğince 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir. Zamanaşımı süresi kiraya veren tarafından yeniden kiralama yasağına aykırı şekilde taşınmazın bir başkasına kiraya verilme tarihinden itibaren başlar.

Yeniden kiralama yasağı tazminat dava dilekçesi

……. NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI: Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres
VEKİLİ:
DAVALI: Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres
DAVA KONUSU: Türk Borçlar Kanunu m. 355 uyarınca yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminat talebidir.
DAVA ESAS DEĞERİ: Fazlaya dair haklarımız saklı kalmak üzere şimdilik …… TL

AÇIKLAMALAR: Müvekkilim ….. tarihli kira sözleşmesi ile ……. adresinde yer taşınmazda kiracı olarak yer almaktaydı. Davalı taraf ihtiyacı sebebiyle müvekkilimi tahliye etmek istemiş bu nedenle …… Sulh Hukuk Mahkemesi’nin …. esas sayılı dosya ile dava açmıştır. ….. Sulh Hukuk Mahkemesi ….. esas ….. sayılı kararı ile müvekkilin tahliyesine karar verilmiş, ilgili karar ….. tarihinde kesinleşmiştir. Bunun üzerine davalı icra ile müvekkilin tahliyesini gerçekleştirmiştir.

Ancak müvekkilim taşınmazdan tahliye edildikten sonra taşınmazın emlakçı vasıtasıyla kiraya verilmesi için ilana koyulduğunu görmüş ve ilgili taşınmazın camında da kiralık ilanı görmüştür. Daha sonra ilgili taşınmaz üçüncü kişiye kiralanmış olup müvekkilin eski komşuları bu durumla ilgili bilgi sahibidir. Müvekkilim taşınmazın bulunduğu apartmana girdiğinde apartmanın girişinde bulunan ilan panosunda dava konusu taşınmazın kiracısı olarak başka bir kişinin ismini görmüştür. Müvekkilim davalının haksız şekilde tahliyesi nedeniyle taşınma masrafı, kira bedeli farkı gibi külfetlere katlanmıştır. Davalı taraf Türk Borçlar Kanunu’nun 355.maddesi gereğince yeniden kiralama yasağına aykırı hareket ettiğinden fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik ….. TL tutarında tazminat talebimiz bulunmaktadır.

HUKUKİ NEDENLER: TBK, HMK ve sair ilgili mevzuat
HUKUKİ DELİLLER: Kira sözleşmesi, ……. Sulh Hukuk Mahkemesi …. esas ….. sayılı kararı ve kesinleşme şerhi, tanık beyanları, emlak ilanları, taşınmazın başkasına kiralandığına ilişkin video ve fotoğraf kayıtları, bilirkişi incelemesi ve hukuki tüm deliller
TALEP: Yukarıda açıkladığımız ve mahkemenizce resen gözetilecek nedenlerden ötürü, davanın kabulü ile fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere ……… TL maddi tazminatın tahliye tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini vekaleten arz ve talep ederiz.

Yeniden kiralama yasağı yargıtay kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 26.11.2015 tarih 2015/6530 esas 2015/10458 sayılı kararı

”Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür.

Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 02.07.2015 tarih 2014/9261 esas 2015/6839 sayılı kararı

”Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür.

Anılan maddenin gerekçesinde de bu husus, kiralayanın kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle kiracının kiralanandan tahliyesinin sağlanması, şeklinde belirtilmektedir. Eldeki davada davacı, davalılar tarafından gönderilen ve kiralananın işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Davacı kiracının anılan madde hükmünden yararlanabilmesi için kiralananın mahkeme kararı ile tahliye edilmesi gerekir. Bu nedenle maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 04.04.2016 tarih 2015/7078 esas 2016/2653 sayılı kararında

”Yasa maddesinde bahsedilen haklı sebep, kiracının kiralanandan tahliyesi sağlandıktan sonra üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasıdır. Mahkemenin haklı sebep olarak kabul ettiği kiralananın orta duvarı kaldırılamadığından ihtiyaçta kullanılamaması olgusu kiralayandan kaynaklanan bir sebep olup, kiracının kiralananı yeniden kiralamasına engel teşkil etmez.

Kiracıdan kaynaklanan bir sebeple kiracının tekrar kiralamasının olanaksız hale gelmesi veya taşınmazın mücbir sebep sonucu kullanılamayacak derecede zarar görmesi durumunda T.B.K.nın 355. maddesinin kasteddiği anlamda bir haklı sebep bulunduğu kabul edilmelidir. Davalı kiralananı yeniden kiralamadan önce davacıya T.B.K.nın 355/2. maddesi hükmüne göre yazılı bildirim ile kiralama konusunda öncelik tanımadığından eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmetmek gerekirken yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 19.01.2016 tarih 2015/7205 esas 2016/102 sayılı kararında

Olayımızda, davalı yeniden inşaat yapılacağı gerekçesiyle davacı kiracıyı kiralanandan tahliyesini sağlamıştır. Davacı kiracının TBK.nun 355/2 gereğince yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır, davalı kiraya veren bu madde kapsamında davacının öncelik hakkını sona erdirmeden 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralama yapamaz. Ancak bu hak davacı kiracıya dava yoluyla sözleşme yapmaya zorlama ve kira bedeli belirlenmesi hakkı vermez. Kiraya verenin bu maddeye aykırı davranışları şartları oluşmuş ise kiracı lehine tazminatı gerektirir. Bu nedenle Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davalının sözleşme yapmaya zorlanması ve yeni kira bedelinin belirlenmesi şeklinde karar verilmesi doğru değildir.

Sıkça Sorulan Sorular