Yeni Satın Alınan Evden Eski Ev Sahibinin Tahliyesi

Yeni ev sahibi kişiler bazı durumlarda eski ev sahibinin evi boşaltmaması nedeniyle mağduriyet yaşamaktadırlar. Bu noktada yeni ev sahibi olan taraf iyi niyetle durumu çözmeye çalışsa da eski ev sahibinin evi boşaltmak istememesi halinde hukuki yönden neler yapılabileceği merak edilmektedir. Yazımızda yeni satın alınan evden eski ev sahibinin tahliye süreci, ev satışında eski ev sahibinin evi boşaltma süresi, evi satın aldıktan sonra eski ev sahibinin evden çıkarılma yolları hakkında ayrıntılı bilgi vermeyi hedefliyoruz.

Yeni Satın Alınan Evden Eski Ev Sahibinin Tahliyesi

Satış işlemi sırasında eski ev sahibi henüz taşınmazı boşaltmamışsa genellikle bir kaç gün içinde boşaltacağını söyleyerek satış işlemini gerçekleştirmektedir. Ancak sonrasında eski ev sahibi genellikle ev aldığını ancak yeni geçeceği evin boşaltılmadığı için geçemediğini, kendilerine göre bir ev bulamamaları gibi nedenlerle evi boşaltmamaktadırlar.
Bu da yeni ev sahibinin hak kaybına uğramasına neden olmaktadır.

Türk Borçlar Kanununa 97.maddeye göre kural olarak, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflar edimlerini aynı anda yerine getirmekle yükümlüdürler. Bu nedenle satış işlemi sonrasında taşınmazın bedelini alan eski ev sahibi teslim borcunu hemen yerine getirmelidir. Aksi halde satan kişi taşınmazda haksız işgalci konumundadır.

Yeni satın alınan evden eski ev sahibinin tahliyesinde yeni ev sahibi müdahalenin menni davası açarak haksız işgalin önlenmesini ve eski ev sahibinin haksız şekilde oturduğu süre için evrimisil talep edebilir. Normalde ihtarname şart olmasa da açılacak davada yazılı delil olması açısından ihtarname gönderilmesi önemlidir. İhtarname ile eski ev sahibi biz yeni ev sahibiyle sözlü olarak bir süre için oturmaya devam edeceğim konusunda anlaşmıştık şeklindeki savunmalarda bulunmasının önüne geçmiş olacaktır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 13.03.2019 tarihli 2018/3215 esas 2019/2680 sayılı kararı

”Bilindiği gibi, 4721 sayılı TMK’nin 683. maddesi uyarınca bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü’haksız el atmanın önlenmesinide dava edebilir. Ayrıca, gerek öğretide, gerekse Yargıtayın yerleşik içtihatlarında ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Dava konusu taşınmazın davacı adına kayıtlı olduğu, davalının taşınmaz üzerinde mülkiyete ve kayda dayalı herhangi bir hakkının bulunmadığı, davalının davacıya ait bağımsız bölümde oturmasının haklı ve geçerli bir nedene dayanmadığı, hal böyle olunca davalının iyi niyetinden söz edilemeyeceği, Mahkemece davacının talebi gözetilerek, 06.12.2010 tarihi ile 06.06.2011 tarihi arasındaki dönem için 05.06.2014 tarihli bilirkişi raporu ile hesap edilen 10.610 TL ecrimisile hükmedilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme sonucu yazılı gerekçeler ile ecrimisil isteğinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.” şeklinde karar verilmiştir.

Yeni satın alınan evden eski ev sahibinin tahliyesi için bir diğer yol kaymakamlığa yapılacak şikayet yoludur. 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun madde 2 – Taşınmaz mallara tecavüz veya müdahale edilmesi halinde; taşınmaz mal merkez ilçe sınırları içinde ise, il valisi veya görevlendireceği vali yardımcısı, diğer ilçelerde ise kaymakamlar tarafından bu tecavüz veya müdahalenin önlenmesine karar verilir ve taşınmaz mal yerinde zilyedine teslim edilir” şeklinde düzenleme bulunmaktadır. Ancak belirtmemiz gerekir kanunda her ne kadar bu şekilde bir düzenleme bulunsa da bazı kaymakamlıklar uygulamada bunu gerçekleştirmemektedir.

Sonuç olarak yeni satın alınan evden eski ev sahibinin tahliyesi için yeni ev sahibi haksız el atmanın önlenmesi davası açabilir. Ayrıca eski ev sahibinin haksız işgalci konumunda taşınmazda kaldığı süre için haksız işgal tazminatı ecrimisil talebinde de bulunabilmektedir. Açılacak davada ihtarname şart olmasa da yazılı delil olması ve eski ev sahibinin haksız savunmalarının önüne geçilmesi açısından önemlidir.

Satın alınan evde ev sahibi oturuyorsa

Satın alınan evde eski ev sahibinin oturuyor olması yeni ev sahibinin eve taşınmasında bazı problemlere yol açabilmektedir. Satış işlemi sırasında eski ev sahibi halihazırda taşınmazda oturuyorsa genellikle birkaç gün içinde taşınmazı boşaltacağını söylese de çeşitli nedenlerle evden çıkmamakta bu durumda yeni ev sahibi mağduriyet yaşamaktadır.

Satış işlemi sırasında satıcı evin satış bedelini aldıktan sonra taşınmazı derhal teslim etmekle yükümlüdür. Aksi durumda borçlunun temerrüdü olarak nitelendirilen hukuki durum ortaya çıkar ve alacaklı kişi borçlunun temerrüdü nedeniyle bazı seçimlik hakları bulunup bunları kullanabilmektedir. Seçimlik haklar Türk Borçlar Kanununun 125.maddesinde :

Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Satın alınan evde ev sahibinin oturuyor olması yeni ev sahibiyle arasında bir kira sözleşmesinin bulunduğu şeklinde yorumlanamaz. Ancak yeni ev sahibi eski ev sahibine çıkmak için belli bir süre vererek müsaade etmişse bu durumda dikkatli olunması önemlidir. Çünkü genellikle bu durum sözlü olarak gerçekleşmekte ve eski ev sahibinin söylediği sürede taşınmazı boşlatmaması durumunda eski ev sahibi taşınmazı teslim alamamaktadır. Yapılan anlaşmanın sözlü olarak değil de yazılı olarak yapılması ve sözleşmeye gerektiğinde cezai şart eklenmesi yeni ev sahibinin mağduriyet yaşamasının önüne geçebilir.

Yeni ev sahibi satın aldığı evde eski sahibinin oturuyor olması ve evi boşaltmak için belli bir süre talep etmesi durumunda kira ödemesini talep edebilmektedir. Ancak bu durumda dikkatli olunması gerekmektedir. Yeni ev sahibi sadece satın aldığı eve geçeceği süre için kira talep etse de kira ödemesi yapılması eski ev sahibiyle yeni ev sahibi arasında bir kira ilişkisi kurulduğu şeklinde yorumlanabilir. Bu durumda da eski ev sahibi taşınmazda haksız işgalci gibi değil de kira sözleşmesi kapsamında oturan bir kiracı gibi nitelendirilir. Eski ev sahibi bu kez kiracının tahliyesi ile uğraşmak zorunda kalabilir.

Sonuç olarak satın alınan evde eski ev sahibi oturuyorsa evi satın alan kişi evin satışı sırasında eski ev sahibinin taşınmazı boşaltacağı süreyi sözlü olarak değil de yazılı olarak belirlemesi önemli olup evi boşaltacağı süre için kira talep edilmesi halinde de kira ilişkisinin kurulmadığı özellikle yazılı olarak belirtilmelidir. Kira bedeli yerine cezai şart düzenlemesi yapılması eski ev sahibinin kiracı gibi nitelendirilmesinin önüne geçecektir.

İlgili Makale: Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları

Yeni ev sahibi eski ev sahibini çıkarabilir mi?

Yeni ev sahibi eski ev sahibini çıkarabilir mi sorusu satış işlemi sonrası eski ev sahibinin satın alınan evde oturmaya devam etmesi durumunda gündeme gelmektedir. Genellikle yeni ev sahibi iyi niyetle eski ev sahibine evi boşaltması için belli bir süre vermekte ancak eski sahibi kötü niyetle evi boşaltacağı tarihi uzatabilmektedir.

Yeni ev sahibi eski ev sahibini çıkarma hakkı bulunmaktadır. Normal şartlar altında satış işlemiyle birlikte alıcı taşınmazın bedelini ödediğinde satıcı aynı anda teslim borcu altına girer. Bu nedenle taşınmazdan çıkmayan eski malik satış işleminden sonra haksız işgalci konumundadır. Eski ev sahibinin taşınmazda oturmak için haklı ve geçerli bir nedeni olmadığından yeni ev sahibi eski ev sahibini çıkarabilmektedir.

Evi satın aldıktan sonra ev sahibi nasıl çıkarılır?

Evi satın aldıktan eski ev sahibinin evde oturmaya devam etmesi durumunda yeni malikin bir takım hakları bulunmaktadır. Evi satın aldıktan sonra eski ev sahibinin taşınmazı teslim etmemesi ve etmeyi reddetmesi durumunda ev sahibi haksız müdahalenin önlenmesi için dava açma hakkı ve haksız işgal tazminatı ecrimisil talep edebilmektedir.

Öncelikle evi satın aldıktan sonra eski ev sahibi evden çıkmıyorsa eski ev sahibine taşınmazda haksız işgalci konumunda olduğu ve derhal taşınmazı boşaltmasını bildiren bir ihtarname gönderilmelidir. İhtarname dava açmak için bir şart olmasa da yazılı olarak bildirim yapıldığının ispatı olması açısından ve eski ev sahibinin bizim anlaşmamız böyleydi şeklindeki savunmalarının engellenmesi açısından önemlidir. İhtarnameden sonra kaymakamlığa şikayet yolunun denenmesi gerekir. Ancak bazı kaymakamlıklar kanunda açık düzenlemeye rağmen bu yaptırımı uygulamayı reddetmektedir.

İhtarname sonrasında eski sahibi taşınmazı boşaltmayı reddetmesi halinde ise yeni ev sahibi müdahalenin menni ve ecrimisil talebiyle dava açması gerekmektedir. Bu süreçte alanında uzman bir avukattan hukuki yardım alınması hak kaybı yaşamamak açısından kritik öneme sahiptir.

Sıkça Sorulan Sorular