Şufa Önalım Davası

Şufa diğer adıyla önalım hakkı Türk Medeni Kanunun 732.maddesinde düzenlenen paylı mülkiyete konu bir taşınmaz söz konusu olduğunda paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Şufa önalım davası bu hakkın mahkeme vasıtasıyla kullanılmasını sağlar. Yazımızda şufa ön alım davası, hangi durumlarda önalım hakkının kullanılamayacağı, şufa davasının kimler tarafından nasıl açılacağı, şufa önalım davasının süreci, şufa davasında bedel tespiti ve objektif değer artışı gibi konularda ayrıntılı bilgiler vermeyi hedefliyoruz.

Şufa (önalım) davası

Şufa (önalım) davası Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesinde düzenlenmiş olan önalım hakkı kapsamında paylı mülkiyette bir paydaşın payını 3.kişiye satması halinde öncelikli satın alma hakkının öne sürüldüğü davadır. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Şufa (önalım) hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesinde ”Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” şeklinde düzenlenmiştir. Şufa hakkı elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda kullanılamaz sadece payı mülkiyetteki taşınmazlarda kullanılabilir. Paylı mülkiyetteki taşınmazda paydaşlardan birinin payının bir kısmını veya tamamını 3.kişiye satması halinde bu hak öne sürülebilir. Önalım hakkı için tapuya şerh edilmesi gerekli değildir.

Şufa (önalım) davası paylı mülkiyetteki taşınmazda paydaşlardan birinin payını 3.kişiye satması halinde payı satan alan kişiye yönetilmesi gereken bir davadır. Şufa (önalım) davasında hak düşürücü süreler kritik öneme sahip olup şufa hakkı sahibinin satışın bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl içerisinde kullanılması gerekmektedir. Şu (önalım) davası süreci dilekçelerin sunulması, delillerin toplanması, dava konusu taşınmazın bedelinin tespitinin keşif ve bilirkişi aracılığıyla tespitini içerir.

Şufa davası sürecinde dava konusu taşınmazın başka bir kişiye devredilmesi veya satışı yapan paydaşa geri sayılması durumunda ne yapılacağı merak edilmektedir. Bu durumda şufa hakkı sahibine seçimlik hak tanınmış önalım hakkı sahibi davayı yeni satın alan kişiye yönlendirebileceği gibi tazminat talep ederek davalıya yönelttiği davasını devam ettirebilir.

Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 09.07.2014 tarih 2014/8396 esas 2014/9178 sayılı kararında

”Yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. (TMK m.733/3). Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4). Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Önalım hakkına konu payın dava sırasından bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satması halinde davacının 6100 Sayılı HMK’nın 125. Maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasının tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasının devam ettirir. Bu sebeple davacıya seçimlik hakkını kullanması için süre verilmelidir. ” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç olarak şufa (önalım) davası paylı mülkiyette bir taşınmazda payı bulunan kişinin paydaşlardan birinin payını 3.kişiye satması halinde öncelikle satın alma hakkını öne sürebileceği bir davadır. Şufa (önalım) davasında hak düşürücü süreler ve dava sürecinde usulü işlemlerin dikkatle takip edilmesi gerektiğinden alanında uzman bir avukattan yardım alınması kritik öneme sahiptir.

Hangi durumlarda önalım hakkı kullanılamaz?

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Ancak önalım hakkı ancak belirli şartların varlığı halinde kullanılabilir ve bazı devir işlemlerinde bu hakkın kullanılmayacağı belirtilmiştir. Önalım hakkı şu durumlarda kullanılamaz:

• Şufa hakkı ancak paydaş olmayan 3.kişiye yapılan satımlarda öne sürülebilir. Paylı mülkiyette paydaşlardan biri hissesini diğer paydaşa satmışsa önalım hakkı kullanılamaz.
• Elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazda önalım hakkı kullanılamaz.
• Satış dışındaki devirlerde (trampa, bağışlama, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayalı verir gibi ) ve satış vaadi sözleşmelerinde önalım hakkı kullanılamaz.
• Taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarından taksim edilip eylemli olarak paylaşılması halinde paydaşlardan biri kendisinin kullandığı yeri bir üçüncü şahsa satarsa önalım hakkını kullanamaz.
• Cebri satış suretiyle yapılan devirlerde önalım hakkı kullanılamaz.
• Kamulaştırma, arazi toplulaştırmasında ve kadastro tespitlerinde ön alım hakkı kullanılamaz.
• Şufa hakkının kullanılmasında hak düşürücü süreler geçtikten sonra önalım hakkı kullanılamaz.

İlgili Makale: Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Şufa davasında bedel tespiti

Paydaşlardan birinin payını 3.kişiye satması halinde diğer paydaşların öncelikli olarak satın alma hakkı bulunmaktadır. Paydaşın 3.kişiye satılan payı satın alırken ödemesi gereken değer şufa davasında bedel tespiti ile belirlenir. Bu nedene şufa (önalım) davasında bedel tespiti davanın kritik aşamalarından biridir.

Şufa davasında kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve tapuya ödenen harç ve masrafların toplamıdır. Ancak tarafların bedelde muvazaa yapıldığı iddiası bulunuyorsa mahkeme taşınmazın gerçek değerinin tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak tespitini yapar. Bu süreçte taşınmazın satış tarihindeki rayiç değeri, emsal satışlar ve bilirkişi raporları dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir değerlendirme yapılır

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 26.09.1990 tarih 1990/6-321 esas 1990/441 sayılı kararında

”Şufa (önalım) hakkı, taşınmaz mülkiyetinin yasadan doğan daraltmalarından (takyitlerinden) birisidir. Yasal önalım hakkı yenilik doğuran inşai bir hakır. Paydaşa, bir payın üçüncü kişiye satılması durumunda, o pay alıcıya neye mal oldu ise (satış bedeli, tapu harç masrafları) o miktar ile, belirli süre içinde satın alma yetkisini verir. Yasal önalım hakkı tanınması ile paylı mülkiyet üzere olan taşınmazlarda, paydaşları arasındaki müşterek kullanılmaya yabancıların sokulmasının önlemesi amaçlanmıştır’’ şeklinde karar vermiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 30.11.2021 tarih 2021/923 esas 2021/3330 sayılı kararında

”Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir’’ şeklinde karar vermiştir.

Sonuç olarak şu davasında bedel kural olarak tapuda gösterilen satış bedeli ve tapuya yapılan masrafların toplamıdır. Ancak tarafların bedelde muvazaa iddiası bulunuyorsa mahkeme keşif ve bilirkişi tarafından gerçek bedelin tespitini yapar.

Şufa davasında objektif değer artışı yargıtay

Şufa davasında objektif değer artışı konusu şufa davasının davalı tarafı için kritik bir konudur. Önalım hakkı sahibinin önalım bedeli 3.kişiye satılan taşınmazı tapuda gösterilen satış bedeli ve tapu masrafların toplamıdır. Ancak şufa hakkı sahibi satış üzerinden 2 yıllık süre için hakkını kullanabilecektir. Hak düşürücü süre göz önünde bulundurulduğunda satış tarihinden uzun süre geçtikten sonra taşınmazda oluşabilecek değer artışının göz önünde bulundurularak satış bedelinin belirlenmesi davalı tarafın hak kaybına uğramaması için büyük öneme sahiptir.

Türk Medeni Kanunu’nun 734/2.maddesine göre ”Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.’’ Kural olarak önalım bedeli tapudaki satış bedeli ve alıcıya düşen tapu bedelinin toplamıdır. Ancak yargıtay satış tarihinden uzunca bir süre geçtikten sonra açılan önalım davalarında önalım bedelinin tapuda gösterilen değer değil; enflasyon oranları, maaş zamları gibi ekonomik parametreler kullanılarak bilirkişiye hesaplattırılan bedelin olacağı yönünde görüş değişikliğine gitmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 05.05.1993 tarih 1993/6-761 esas 1993/192 sayılı kararında

”Şufa (önalım) hakkının kullanılması nedeniyle hak sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğü hakka konu olan payın, hakkın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamışsa dava tarihi) değeri olmalıdır. Davalının Şufa hakkına konu edilen ‘’satış tarihindeki gerçek değerinin sicilde gösterilen değer olmadığını’’ ve ‘’ satıştan sonra payın değerinin objektif veya enflasyon nedeniyle değiştiğini’’ ileri sürme hakkı verir. Önalım bedelinin hakkın kullanıldığı tarihteki gerçek sürüm değerine göre belirlenmesinden bir takım kuşkulara ve duraksamalara kapılmaya yer olmamalıdır. Nasıl sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkında, sicilde bedel gösterilmeyen veya yasal önalım hakkında, hak sahibi davacının bedelde muvazaa iddiası ileri sürdüğü veya satış yerine bağış işlemi yapılan durumlarda gerçek satış bedeli araştırılabiliyorsa burada da yapılacak işlem aynı niteliktedir.

O halde Şufa (önalım) hakkının, kullanılması nedeniyle uygulamada ortaya çıkan ve tartışmasız kabul edilen adaletsiz (hakkaniyet) durumun yorum yoluyla düzeltilmesi olanağı olduğu kabul edilmelidir. Unutulmamalıdır ki, yasaların uygulanması sırasında görülecek haksızlıkların, adaletten sapmaların düzeltilmesi ilk önce yargıya düşen bir görevdir. Yasa’nın açık ve buyurucu bir emri olmadıkça yargı bu görevini yerine getirmekle yükümlüdür. Olayımızda önalım (Şufa) bedelinin payın satışta tapu sicilinde gösterilen değer olmayıp hakkın kullanıldığı yani dava tarihindeki değer olduğunun kabulü hukukun temel amaçlarından olan adaleti (hakkaniyet) gerçekleştirecektir” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 20.06.2013 tarih 2012/16738 esas 2013/10770 sayılı kararında

”Davalının önalım bedelinin objektif esaslara göre belirlenmesine yönelik temyiz itirazlarına gelince; satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra taşınmazın değerinde meydana gelen objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, önalım davalarında davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması gerekir. Özellikle, satış tarihinden uzunca bir süre geçtikten sonra açılan önalım davalarında, davacı paydaşın ekonomik ve objektif sebeplerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin, tapuda gösterilen bedele payın tescilini istemesi Medeni Kanunun 2. Maddesinde belirtilen objektif iyi niyet kuralıyla bağdaşmaz. Böyle bir davranış, davalıyı zorunlu olarak elden çıkarttığı pay yerine, eline geçen parayla aynı nitelik değerinde bir başka taşınmaz edinme olanağından yoksun bıraktığı için adaletsiz ve hakkaniyet duygusunu zedeleyici bir sonuç doğurur.

Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan fakirleşmektedir. Bu itibarla önalım hakkının kullanılması sebebiyle önalım hakkı sahibi alıcının, bedele dair yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullanıldığı tarihteki değeri olmalıdır. 8.11.1991 gün, 1990/4 – 1991/3 Sayılı İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında da, iyi niyet iddiasının hukuki mahiyeti itibariyle defi değil itiraz niteliğinde bulunduğu vurgulandığından bu nitelikteki bedele yönelik iddianın yargılama sona erinceye kadar davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkündür” şeklinde karar verilmiştir.

Hissedar arası satışta şufa hakkı var mı?

Paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını 3.kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım hakkı bulunmaktadır. Hissedarlar arası satışta şufa hakkının kullanılıp kullanılmayacağı sıklıkla merak edilmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nun 732.maddesinde bir paydaşın payını 3.kişiye satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği açık şekilde düzenlenmiştir. Bu düzenleme gereğince paylı mülkiyette payı bulunan kişi 3.kişi olarak kabul edilmeyeceğinden hissedarlar arası satışta şufa hakkı kullanılamaz.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 08.09.2022 tarih 2022/434 esas 2022/5004 sayılı kararında

”Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü TMK’nın 732. Maddesiyle bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhinde önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir” şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Önalım hakkının kullanılmasında hak düşürücü süre ve zamanaşımı

Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlara tanınan önalım hakkı belirli süreler içinde kullanılmadığı takdirde sona erer. Ön alım hakkının kullanılmasında mevzuatta düzenlenmiş süreler hak düşürücü süreler olup satışın bildirildiği tarihten itibaren ve her halde satışın yapıldığı tarihten itibaren farklı hak düşürücü süreler düzenlenmiştir.

Önalım hakkının kullanılmasında hak düşürücü süre Türk Medeni Kanunu’nun 733/3.maddesinde düzenlenmiş olup ilgili düzenlemede önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Alıcının veya satıcının satışı hak sahibi tüm paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi gerekir. Noter bildirimi dışında satışın yapıldığının başka yollardan öğrenilmesi durumunda 3 aylık hak düşürücü sürenin başlaması için yeterli değildir. İki yıllık süre ise mutlak hak düşürücü süredir ve satışın yapıldığı tarihten başlar.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 02.04.2019 tarih 2016/16641 esas 2019/2994 sayılı kararında

”Somut olayda; davalı, dava konusu taşınmazı edinmesinden sonra taşınmazın diğer paydaşlarını payı satın almasına ilişkin olarak TMK’nın 733/3 maddesi uyarınca noter bildirimiyle bilgilendirmemiştir. Davacıların davalının edinimini noter bildirimi dışında bi yolla öğrenmesinin hak düşürücü sürenin işlenmesine etkisi bulunmamaktadır. Davalının 13.09.2013 günü edindiği paya ilişkin noter aracılığıyla bir bildirim yapılmamış, davacı davasını 11.11.2014 tarihinde iki yıllık hak düşürücü süre dolmadan açılmıştır. Bu nedenle, davacıya çekişme konusu payın tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından oluşan önalım bedelini TMK’nın 734/2. Maddesi uyarınca depo etmek üzere uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir” şeklinde karar verilmiştir.

Sonuç olarak önalım hakkının kullanılmasında hak düşürücü süre satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıldır. Hak sahibi bu süreler içerisinde dava açmamışsa daha sonra dava açması mümkün değildir. Hak kaybına maruz kalmamak için hak düşürücü sürelerin bilinmesi kritik öneme sahiptir.

Şufa (önalım) hakkı davası kime karşı açılır?

Şufa (önalım) hakkı davasının kime karşı açılacağı uygulamada sıklıkla yanlış bilinen bir konu olarak karşımıza çıkmaktadır. Şufa hakkı davasında davalı tarafın yanlış şekilde belirlenmesi husumet yokluğundan davanın reddi sonucu doğurabilmektedir.

Şufa (önalım) hakkı payı satın alan 3.kişiye karşı açılır. Uygulamada en sık karşılaştığımız hata payını satan paydaşa karşı davanın açılmasıdır. Önalım davasının davalısı, önalım hakkına konu taşınmazda satılmış olan payın alıcısı, yani yeni malikidir.

Şufa (önalım) hakkından feragat

Şufa önalım hakkı sahibi bazı durumlarda bu hakkından feragat edebilir. Bu durumda feragat eden pay sahibi dava yoluyla bu hakkını kullanamayacaktır. Önalım hakkında feragat edilmesi için bazı koşulların sağlanması gerekmektedir. Şufa hakkından feragat ile şufa hakkından vazgeçme farklı sonuçlat oluşturan kavramlardır.

Şufa (önalım) hakkından feragat durumunda pay sahibinin bu hakkını yapılan hiçbir satışta kullanamama sonucu oluşturur. Yani şufa hakkı sahibi feragat ettiğinden paydaşlar tarafından 3.kişiye yapılan satışlarda bu hakkını öne süremeyecektir. Şufa (önalım) hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh edilmesi gerekir. Şufa (önalım) hakkından vazgeçme ise belirli bir satış işlemine özgü olup şufa hakkı sahibi vazgeçmiş olduğu satışa ilişkin talepte bulunamazken paydaşlar tarafından yapılabilecek diğer satış işlemlerine karşı şufa hakkı devam eder. Bu durum Türk Medeni Kanununun 733.maddesinde ‘‘Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. ” şeklinde düzenlenmiştir.

Sonuç olarak şufa hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapuya şerh verilmesi gerekli olup feragat eden kişi paydaşlar tarafından 3.kişiye yapılan satışlarda bu hakkını öne süremez. Şufa hakkı sahibinin bu haktan vazgeçmesi halinde önalım hakkı devam eder, sadece vazgeçilen satış işlemi için önalım hakkını öne süremez. Şufa hakkından feragat ve şufa hakkından vazgeçme farklı sonuçlar oluşturacağından bu konuda alanında uzman avukattan destek alınması hak kaybına uğramamak için kritik öneme sahiptir.

İki veya daha fazla paydaşın önalım haklarını kullanmaları

Şufa (önalım) paylı mülkiyette bulunan taşınmazdan payını 3.kişiye devreden paydaşa karşı diğer paydaşların öncelikli satın almasını sağlayan haktır. Şufa hakkı paylı mülkiyette paydaş olan tüm paydaşlara verilen bir hak olduğundan iki veya daha fazla paydaşın ön alım hakkını kullanmak istemeleri durumunda ne olacağı sıklıkla merak edilen konulardan bir diğeridir.

İki veya daha fazla paydaşın önalım haklarını kullanmaları durumunda satılan pay üzerinde eşit oranlı hak sahibi olurlar. Paydaşlar birlikte veya ayrı ayrı dava açabilmektedir. Paydaşların ayrı davalarda önalım haklarını öne sürmeleri halinde dosyalar birleştirilir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 20.01.2014 tarih 2013/15160 esas 2014/918 sayılı kararında

”Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11.06.1947 tarihli 1947/5 E., 1947/18 K. sayılı içtihadı birleştirme kararı gereği önalım hakkını kullanan paydaşların pay oranları ne olursa olsun önalım hakkına konu paydan eşit oranda yararlanırlar. 6100 sayılı HMK’nın 65. maddesi uyarınca asli müdahale yoluyla veya diğer paydaşların açtığı önalım davasının HMK’nın 166. maddesi uyarınca davaların birleştirilmesi yoluyla davaya diğer paydaşların katılması halinde, eğer asli müdahale talebi veya birleştirilen dava hak düşürücü süre içinde açılmışsa o paydaşlar da önalıma konu paydan eşit oranda yararlanırlar. Paydaşlardan birinin açtığı önalım davası sonucu lehine payın iptali ile tesciline karar verilse ve tapuda adına tescil edilmiş olsa dahi bu durum hak düşürücü süre içinde olmak kaydıyla diğer paydaşın önalım hakkını ortadan kaldırmaz.” şeklinde karar verilmiştir.

Şufa hakkı mirasçılara geçer mi?

Şufa hakkı diğer adıyla önalım hakkı paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma yetkisi tanıyan yenilik doğuran bir haktır. Uygulamada sıkça merak edilen konu şufa hakkı sahibinin ölümü halinde bu hakkın mirasçılara geçip geçmeyeceği konusudur.

Şufa hakkı diğer adıyla önalım hakkı kişiye bağlı haklardan olmayıp paya bağlı bir haktır. Bu nedenle şufa hakkı sahibi vefat ettiğinde payı mirasçılarına geçeceğinden mirasçılar tarafından şufa hakkı öne sürülebilir. Ancak bunun için mirasçıların paydaş sıfatını kazanmış olması ve kanunda öngörülen hak düşürücü sürelerin geçmemiş olması gerekmektedir.

Önalım hakkında sahibinin bedelde muvazaa durumunda ne yapması gerekir?

Uygulamada bazı satış işlemleri sırasında önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmasına engel olmak amacıyla sayış bedelinin gerçeğe aykırı şekilde yüksek göstermektedirler. Böyle bir durumda önalım hakkı sahibinin hangi hukuki yollara başvurması gerektiği kritik öneme sahiptir.

Tarafların yaptıkları satış sözleşmesinin daha yüksek bir bedel üzerinden tapuda gösterilmesi durumunda önalım hakkı sahibi önalım hakkının kullanmasını engellemek amacıyla bedelde muvazaa iddiasında bulunarak dava açabilir. Önalım hakkı sahibi muvazaa iddiasını her türlü delille ispatlayabilir, taşınmazın gerçek değerinin mahkeme tarafından tespitini talep ederek bu bedel üzerinden şufa hakkını kullanabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 21.03.2005 tarih 2005/955 esas 2005/2510 sayılı kararında

”Davacı önalıma konu payın davalıya gerçekte 480.000.000 TL’ye satıldığı halde önalım hakkının engellenmesi için tapuda bedelin fazla gösterildiğini bildirerek bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur. Davacı bu iddiasını kanıtlamak zorundadır. Muvazaa iddiası tanık dahil her türlü delil ile kanıtlanabilir. Mahkemece keşif yapılarak keşifte belirlenen bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmiş ise de keşif bedelde muvazaa iddiasının varlığına tek başına yeterli delil teşkil etmez. Yargıtay’ın yerleşen içtihatları da bu yöndedir. Bu nedenle bedelde muvazaaya ilişkin davacının gösterdiği tanıkların dinlenilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken” şeklinde karar vermiştir.

Sonuç olarak önalım hakkı sahibi önalım hakkını kullanmasını engellemek amacıyla bedelde muvazaa yapıldığını dava açarak öne sürebilir, bu iddiasını her türlü yasal delille ispatlayabilir, taşınmazın gerçek değerinin mahkeme tarafından belirlenerek bu değer üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini öne sürebilir. Bu süreçte alanında uzman bir avukattan yardım alınması hak kaybına uğramamak adına kritik öneme sahiptir.

Şufa (önalım) davasında görevli ve yetkili mahkeme

Şufa önalım davası sürecine girecek kişiler açısında davanın nerede ve hangi mahkemede açılacağı sıklıkla merak edilen konulardan bir diğeridir. Şufa önalım davasında yetkili ve görevli mahkemenin doğru belirlenmesi sürecinin gereksiz şekilde uzamasının önüne geçecektir.

Şufa (önalım) davasında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2.maddesi gereğince asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12.maddesine göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin olup mahkeme tarafından kendiliğinden araştırılması gerekmektedir.

Şufa davası ne kadar sürede sonuçlanır?

Şufa davası sürecine girmeyi düşünenler açısından uygulamada merak edilen konulardan bir diğeri davanın ne kadar sürede sonuçlanacağıdır. Şufa davasının süreci mahkemenin iş yoğunluğu, davanın taraflarının öne sürdüğü iddiaların değerlendirilmesi, delillerin toplanma süreci, keşif, bilirkişi incelemesi gibi faktörlere göre değişkenlik göstermektedir.

Şufa davasının ilk derece mahkemesinde yapılan yargılaması ortalama 1-2 yıl arasında sonuçlanabilir. Ancak tarafların kararı istinaf ve temyiz etmesi halinde süreç daha uzun sürebilmektedir. Bu nedenle şufa davasının ne kadar sürede sonuçlanacağı somut durumun özelliklerine göre farklılık göstermektedir.

Şufa davasında masrafları kim öder?

Şufa davası sürecinde ortaya çıkacak masraflar bu sürece girecek kişilerin davaya çekimser yaklaşmasına neden olmaktadır. Bu nedenle şufa davasında masrafların kimin tarafından ödeneceği merak edilen konuların başında gelmektedir.

Şufa davasında masraflar davayı açarken mahkemeye ödenecek dava harçları ,tebligat giderleri ve vekalet ücreti gibi kalemleri kapsayıp bunun yanında davaya konu taşınmazın değerinin tespiti ya da bedelde muvazaa iddiası varsa taşınmazın gerçek değerinin keşif ve bilirkişi aracılığıyla incelenmesi gibi durumlarda artmaktadır. Şufa davasında masraflar davayı açan kişi tarafından ödenmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından yapılan yargılama sonucunda haksız çıkan taraf tüm masraflardan sorumlu tutulur.

Sonuç olarak şufa davasında masraflar öncelikle davacı tarafından ödenmesi gerekse de davanın kazanılması halinde yapılan masraflar karşı taraftan tahsil edilir. Dolayısıyla şufa davasında masrafları kimin ödeyeceği davanın sonucu bağlıdır.

Yargıtayın bozduğu şufa davası kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 11.11.2009 tarih 2009/6-427 esas 2009/492 sayılı kararında

”Önalım hakkının kullanılması ile bu haklı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkının kullanan paydaşın, bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç Ve masraflar toplamından ibaret önalım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak davacı, tapuda yapılan işlemin tarafı olmadığından tapuda yapılan temliki işlemin muvazaalı olduğu iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. İşlemin gerçekte bağış olmayıp satış olduğunun belirlenmesi halinde şayet satış bedeli kanıtlanabilirse önalım bedeli olur’’ şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 24.06.2015 tarih 2014/6-31 esas 2015/1744 sayılı kararında

”Müşterek mülkiyete tabi olan bir taşınmazda, paydaşlardan biri gerçekte yaptığı satım sözleşmesini, payı üzerinde önalım hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla gizleyerek, tapuda bağış, trampa şeklinde veya miras taksim sözleşmesi düzenlemek suretiyle paydaş olmayan bir kimseye devredebilir. Bu durumda nisbi (nitelikli) muvazaa söz konusu olur. Önalım hakkı yalnız geçerli satımlarda kullanılacağı için yok hükmündeki satım sözleşmeleri ile geçersiz satım sözleşmelerinde önalım hakkı kullanılamaz. Muvazaada her iki işlem de geçersiz olduğu için önalım olgusu gerçekleşmez, dolayısıyla da önalım davası açılamaz.” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 06.03.2019 tarih 2016/4781 esas 2019/2036 sayılı kararında

”Somut olaya gelince; dayalı vekili taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edildiğini ileri sürmüştür. Yargılama aşamasında dava konusu önalıma konu payın bulunduğu taşınmazın başında keşif yapılmamış, dava konusu taşınmazda fiili taksimin olup olmadığı söz konusu fiili taksim iddiası ön inceleme aşamasından sonra ileri sürüldüğünden savunmanın genişletilmesi yasağı kapsamında değerlendirerek, açıklığa kavuşturulmamıştır. Yukarıdaki ilkede açıkladığı üzere, fiili taksim savunması davanın her aşamasında ileri sürülebilir.

Bu nedenle, davalının ileri sürdüğü fiili taksim savunmasının araştırılması, yerinde keşif yapılarak HMK 259/2. Maddesi gereğince tarafların tanıkları taşınmazın başında dinlenerek tüm taraf delilleri toplanıp özellikle zeminde davacının ve davalıya pay satan İbrahim…’nin kullandığı yer olup olmadığı bu bölümlerin kullanımına itirazın bulunup bulunmadığı hususu üzerinde durularak çelişkili beyanlar varsa giderilerek ve tanıklarca gösterilecek terler fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlemek suretiyle eylemli paylaşım olup olmadığı tespit edilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 22.12.2015 tarih 2014/15271 esas 2015/11884 sayılı kararında

”Bu ilkeler ışığında somut olaya gelince; mahkemece, 16.05.2014 tarihli oturumda, davacı tarafa şufa bedelini depo etmesi için gelecek celseye kadar kesin süre verilmesine şeklinde ara kararı oluşturulmuş, 18.07.2014 tarihli celsede davacının yeniden süre verilmesi talebi reddedilerek kesin süre içerisinde önalım bedelinin yatırılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de mahkemece verilen süre içesinde önalım bedeli yatırılmadığı takdirde ne gibi hukuki sonuçlar doğuracağı açıklanmamış, usulüne uygun ihtarat yapılmamıştır. Bu durumda mahkemece, davacı tarafa yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda önalım bedelini depo etmek üzere uygun şekilde süre verilerek sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken usul hükümlerine aykırı şekilde oluşturulan kesin süreye dair ara kararın yerin e getirilmediği gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir’’ şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 16.12.2020 tarih 2020/2856 esas 2020/8518 sayılı kararında

”Önalım davasına konu payı ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlara özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanılırken bunlarda biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. Maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir” şeklinde karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 17.02.2014 tarih 2013/16512 esas 2014/1976 sayılı kararında

”Paylı mülkiyet halindeki taşınmazın paydaşı payını karı-kocaya evlada veyahut akrabaya temlik ederse şeklen satış olarak gösterilen bu aktin gerçekte olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat edilirse önalım hakkının ileri sürülemeyeceği 27.3.1957 tarihli ve 12/2 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıkça belirtilmiştir. Bu yöndeki savunmanın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararı sçzleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı kuralının istinasıdır ” şeklinde karar verilmiştir.

Şufa davası dilekçe örneği

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
İhtiyati tedbir taleplidir.
DAVACI :(T.C. Kimlik No ve Açık Adresi)
VEKİLİ :
DAVALI :(T.C. Kimlik No ve Açık Adresi)
DAVA KONUSU :Kanuni önalım hakkına dayalı tapu iptali ile tescil istemi
DAVA DEĞERİ :

AÇIKLAMALAR :Davacı müvekkil … ili, … ilçesi, …mevkii, …ada, …pafta, … parselde kayıtlı ½ payın maliki olup, diğer malike ait pay …tarihinde davalıya satılmıştır. Halen davalı tapuda ½ pay sahibidir. Satış öncesi paydaş olan davacının kanuni önalım hakkını kullanması için imkan tanınmamış, davacı satıştan sonradan haberdar olmuştur. Bilindiği üzere TMK’nın 732. maddesinde düzenlenen önalım hakkı; paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarda bu öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğrucu bir haktır. Müvekkilim satışı …….. tarihinde öğrenmiş, müvekkile satış bildirilmemiştir. TMK’nın 733/3. Maddesinde düzenlenen hak düşürücü süre içerisinde müvekkilimin önalım hakkını kullanabilmesi mahkemenize başvurma zorunluluğumuz doğmuştur.

HUKUKİ DELİLLER: Tapu kayıtları, resmi senet, tanık, keşif, bilirkişi incelemesi, yemin ve sair yasal deliller.
HUKUKİ SEBEPLER: TMK. m. 732 ve sair ilgili mevzuat
SONUÇ VE TALEP: Yukarıda kısaca açıklanan nedenlerle; öncelikle dava konusu taşınmazın yargılama sırasında üçüncü şahıslara devredilmemesi açısından dava konusu taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına, davanın kabulü ile … ili, … ilçesi, …mevkii, … ada, … pafta, … parselde davalı adına kayıtlı ½ patın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmesine, yargılama harç ve giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ediyoruz.

Sıkça Sorulan Sorular