Muhdesatın Tespiti Davası

Taşınmaz mülkiyeti ile bağlantılı olarak sıklıkla gündeme gelen uyuşmazlıklardan biri de, bir arazi üzerine yapılan yapı veya dikilen ağaçların kime ait olduğu sorusudur. Taşınmazın maliki ile bu taşınmaz üzerinde yapı inşa eden ya da ağaç diken kişi arasında, söz konusu muhdesatın kime ait olduğu hususunda sıklıkla uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Bu uyuşmazlıklarda muhdesatın aidiyeti davası sıklıkla gündeme gelmektedir. Yazımızda muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını tüm yönleri ile ele alıp muhdesat sahibinin hakları, muhdesatın aidiyeti davasının hangi durumlarda açılabileceğini, ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiasının hukuki sonuçları hakkında ayrıntılı bilgi vermeyi hedefliyoruz.

Muhdesatın tespiti davası

Bir taşınmaz üzerinde bulunan yapı, inşaat veya dikili şeyin mülkiyetinin kimin olduğunu belirlemek amacıyla açılan davadır. Uygulamada sıklıkla miras kalan arazi üzerine mirasçılardan biri tarafından diğer mirasçıların izni olmadan ev yapılmakta daha sonra arazinin ortaklığın giderilmesi davası açılarak satılmak istenmesi durumunda arazi üzerindeki evin mülkiyeti tartışma konusu olmaktadır.

Muhdesat, arazi üzerine inşa edilen haksız yapı olarak tanımlanabilir. Taşınmaz mal üzerinde malın sahibi dışındaki başka bir kimseye veya mirasçılardan birine ait inşaat, yapı, bitki, bağ bahçe gibi şeyler muhdesatı ifade eder. Bu yapıların muhdesat olarak kabul edilmesi için sürekli kalması amacıyla yapılması ve arazinin bütünleyici parçası haline gelmesi gerekmektedir. Var olan bir yapıya yeni bir şey eklenmesi örneğin miras kalan arazi üzerinde yer alan eve yeni bir kat çıkılması da muhdesat olarak nitelendirilir.

Muhdesat, taşınmazın maliki olmayan kişilerce ya da paydaşlardan biri tarafından gerçekleştirilmiş olabilir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, özellikle miras kalan taşınmazlarda mirasçılardan birinin arazi üzerine yapı, inşaat veya bağ,bahçe gibi yapıları diğer mirasçıların onayı olmaksızın yapması, mirasçılar muhdesatta hak iddia etmesi ya da muhdesatın miras bırakan tarafından yapıldığının iddia edilmesi durumlarında gündeme gelmektedir. Bu dava genellikle ortaklığın giderilmesi davası ile bağlantılı olarak görülmekte olup, tespit hükmü niteliğindedir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası çoğunlukla mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi davasında gündeme gelmekte muhdesatın kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık bulunması halinde açılmaktadır. Muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden taraf bu dava ile ortaklığın giderilmesi davasında hak kaybına uğramasının önüne geçebilecektir.

Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiası

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın mirasçılar arasında aynen taksim ya da satış suretiyle paylaşımı hedeflenirken, taşınmaz üzerindeki yapı, inşaat, ağaç, bitki gibi muhdesatların bulunması durumunda bunların kime ait olduğu hususu sıklıkla uyuşmazlık konusu haline gelir. Paydaşlardan birinin taşınmaz üzerine yaptığı bu tür kalıcı unsurlar, diğer paydaşların rızası olmadan gerçekleştirilmişse veya muhdesatın miras bırakan tarafından mı yoksa mirasçı tarafından mı yapıldığı hususunda uyuşmazlık bulunması halinde muhdesatın aidiyetinin tespiti önem kazanır.

Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiası sıklıkla davalı tarafından savunma olarak da ileri sürülmektedir. Bu durumda muhdesatın kime ait olduğu konusunda mirasçılar arasında uyuşmazlık bulunmuyorsa mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişiler tarafından muhdesatın değeri hesaplanarak muhdesat sahibinin payına eklenir.

Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesatın kime ait olduğu noktasında mirasçılar arasında uyuşmazlık bulunabilmektedir. Özellikle mirasçılardan bazılarının muhdesat üzerinde hak iddia etmeleri ya da muhdesatın miras bırakan tarafından yapıldığı gibi iddiaların bulunması halinde muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden tarafa muhdesatın tespiti davası açması süre verilir. Mahkeme tarafından verilen süre içinde muhdesatın aidiyeti davası açılması durumunda bu dava ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 02.10.2014 tarih 2014/7186 esas 2014/10893 sayılı kararında

“Paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olup da bunlar üzerinde bazı paydaşların (ortaklar) hak iddia etmeleri ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemeleri halinde o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere HMK’nın 165. Maddesi uyarınca uygun bir süre verilmelidir. Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir” şeklinde karar verilmiştir.

İlgili Makale: Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası

Muhdesat satışa engel midir?

Taşınmaz üzerinde yer alan muhdesat taşınmazın bütünleyici parçası olarak görülmektedir. Muhdesatın taşınmaz malikinden başka birine ait olması durumunda veya taşınmazda payı olan mirasçılardan biri tarafından yapılması halinde arazinin satışı sırasında muhdesatın hukuki durumu merak edilen konuların başında gelmektedir. Muhdesatın üzerinde bulunduğu arazinin satış işlemine engel oluşturup oluşturmadığı hususu ve muhdesat sahibinin hakları uygulamada sıkça gündeme gelmektedir.

Taşınmaz üzerinde bir muhdesatın bulunması söz konusu satışa engel değildir. Taşınmazın muhdesatla birlikte satışına karar verilir. Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmaz satılırsa, bununla birlikte muhdesat da alıcıya geçer Satıştan elde edilen miktar bölüştürülürken muhdesat sahibinin alacağı da dava tarihi itibarıyla oranlama yoluyla hesaplanır. Bu noktada muhdesatın kim tarafından oluşturulduğu konusunda malikler arasında bir uyuşmazlığın olmamalıdır. Aksi halde, muhdesatın tespiti davasının açılması için hak sahibi olduğunu iddia eden kişiye süre verilir.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 16.03.2009 tarih 2009/2422 esas 2009/2663 sayılı kararı

“Satış yolu ile ortaklığın giderilmesi istenilen taşınmaz üzerinde bine vs. gibi muhdesat varsa bunlar 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüzü (bütünleyici parçası) sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilmelidir.

Bunların bir kısım paydaşa aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu konuda tüm paydaşlar ittifak ediyorsa o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekir. Oran kurulurken muhdesatların ve arzın dava tarihi itibarı ile ayrı ayrı değerleri tespit edilerek ve bu değerler toplanıp taşınmazın tüm değeri saptandıktan sonra bulunan değer, muhdesat ve arzın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibarı ile ne kadarının muhdesata, ne kadarının da arza isabet ettiği belirlenmelidir. Satış bedelinin dağıtımında, bulunan bu yüzde oranlar göz önünde tutularak muhdesata isabet eden kısmın sadece muhdesat sahibine veya payları oranında sahiplerine,arza düşen kısım da yine payları oranında tüm paydaşlara verilmelidir.”

Muhdesatın aidiyeti davası hangi durumlarda açılır?

Muhdesatın aidiyeti davası tespit niteliğinde bir dava olduğundan bu dava bazı hallerde açılabilir. Bu konuda Yargıtay tespit davalarının görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması gerektiğini ve hukuki yararın dava sonuçlanıncaya kadar da korunması gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay içtihatlarında taşınmazın hakkında açılmış bir ortaklığın giderilmesi davasının bulunması, kentsel dönüşüm uygulaması ya da kamulaştırma işlemlerinin bulunması, Kamulaştırma Kanunu’nun 19. maddesi hükmünün uygulanma imkânının bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir. Hukuki yarar dava şartı olduğundan mahkeme, hukukî yararın var olup olmadığını davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır

1. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılmış Bulunması: Yüksek Mahkeme’ye göre, muhdesatın tespiti davasının açılması bakımından hukuki yarar ancak istisnai bazı hallerde mevcuttur. Bunlardan ilki taşınmaz hakkında görülmekte olan (derdest) bir ortaklığın giderilmesi davasının varlığıdır.
2. Kentsel Dönüşüm Uygulamasının Varlığı: Ortaklığın giderilmesi davasında olduğu gibi, kentsel dönüşüm uygulamasının varlığı halinde de hukukî yararın bulunduğu uygulamada kabul edilmektedir.
3. Kamulaştırma: Kamulaştırma, bir kamu tüzel kişisi tarafından kamu yararının gerektirdiği hallerde bedel peşin ödenmek şartıyla idarî karara dayanarak özel mülkiyet konusu taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasıdır

Muhdesat sahibinin hakları nelerdir?

Muhdesatın yani taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç gibi sonradan eklenen unsurların kime ait olduğu ve bu unsurlar üzerinde kimin ne tür haklara sahip olduğu merak edilen konuların başında gelmekte özellikle miras kalan taşınmaz üzerinde bir paydaş tarafından yapılan muhdesatlar, diğer paydaşların haklarıyla çatışabilmektedir.

Muhdesat, taşınmaz üzerinde kalıcı şekilde bulunan yapı veya bitkilerdir. Bu nedenle muhdesat hukuki niteliği itibarıyla bütünleyici parçadır. Yani taşınmaz üzerindeki muhdesat taşınmazdan ayrı değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu nedenle muhdesat sahibi taşınmaz üzerinde yaptığı yapılar üzerinde ayni hak talep edemez. Ancak muhdesattan dolayı hak sahibinin birtakım hakları bulunmaktadır. Muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden taraf bunun tespitini, açılmış ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiasında bulunmaya veya sebepsiz zenginleşmenin iadesi amacıyla dava açabilecektir.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında hak düşürücü süre

Muhdesatın aidiyetinin tespiti gündeme geldiğinde hak düşürücü süreler merak edilen konuların başında gelmektedir. Muhdesatın tespiti davasında genel bir hak düşürücü süre kanunda açıkça düzenlenmemiştir. Ancak kadastro tespitinden önce oluşturulmuş bir muhdesat varsa, buna yönelik tespit isteminde bulunulması halinde hak düşürücü süre öngörülmüştür. Kesinleşen kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki haklara dayanarak dava açılamayacaktır. Bu durumda kadastro öncesi yapılmış muhdesatın tespiti davası açılması durumunda on yıllık hak düşürücü süre düzenlenmiştir.

Miras kalan hisseli araziye ev yapılması

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlar çoğu zaman birden fazla mirasçının mülkiyetinde olup bu durum, taşınmaz üzerinde yapılacak fiili tasarruflarda tüm mirasçıların rızasını gerekli kılar. Bu bağlamda, hisseli bir araziye bir paydaşın tek başına ev yapması, hem diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlandırmakta hem de hukuki sorunlara zemin hazırlamaktadır.

Miras kalan hisseli araziye mirasçılardan biri tarafında ev yapılması durumunda diğer paydaşların açık rızasının alınmamışsa haksız yapı haline gelecektir. Yani bir paydaş veya ortak taşınmaz üzerinde tek başına inşaat yapma hakkına sahip değildir mirasçılardan biri tarafından terekeye dâhil bir taşınmaz üzerinde inşa edilen haksız yapı muhdesat olarak nitelendirilir. Burada muhdesatı yapan kişi, mirasçılar arasında uyuşmazlık olması durumunda evin kendisi tarafından yapıldığının tespitini, açılmış bir ortaklığın giderilmesi davası bulunuyorsa burada muhdesat iddiasında bulunma hakkına sahiptir. Taşınmazda oluşan değer artışı nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre de talepte bulunabilecektir.

Sıkça Sorulan Sorular