Miras Kalan Hisseli Tarla Nasıl Satılır?

Miras kalan hisseli tarlanın satış süreci mirasçıların anlaşıp anlaşamamasına göre farklı süreç gerektirir. Yazımızda miras kalan hisseli tarlanın satış süreci, mirasçılardan birinin kendi hissesini satıp satamayacağı, mirasçılardan birinin satış işlemine rıza göstermemesi durumunda neler yapılabileceği gibi konularda ayrıntılı bilgi vereceğiz. Ayrıca mirasçılar arasında satış konusunda anlaşma sağlanamaması halinde ortaklığın giderilmesi davası, miras kalan hisseli tarla üzerinde taşınmaz bulunması halinde satış ve ehil mirasçılık hakkında da bilgi sahibi olmanızı hedefliyoruz.

Miras kalan hisseli tarla nasıl satılır?

Miras yoluyla kalan taşınmazlar genellikle birden fazla mirasçıya kaldığından mirasçılar arasında satış konusunda uyuşmazlıklar çıkabilmektedir. Özellikle miras kalan tarlayı mirasçılardan bir veya birden fazlası işliyorsa genellikle bu mirasçılar miras kalan tarlanın satışına rıza göstermemektedirler. Bu noktada diğer mirasçılar miras kalan hisseli tarlanın nasıl satılacağını sıkça merak etmektedirler.

Miras kalan hisseli tarlanın satılabilmesi için öncelikle mirasçılara intikal işlemlerinin yapılması gerekmektedir. Bu noktada veraset ilamı çıkartıldıktan sonra gerekli evraklar hazırlanarak tapudan randevu alınıp intikal işlemi gerçekleştirilir. İntikal işlemleri için tüm mirasçıların katılımı gerekli değildir. İntikal sonrasında mirasçıların miras kalan tarlanın satışında anlaşmaları durumunda satış işlemi içi tüm mirasçılar tapuda bizzat hazır bulunmalı veya noter onaylı vekaletnameyle temsil edilmelidir. Satış işlemi sonrasında satış bedeli, mirasçılar arasında pay oranlarına göre bölüştürülür.

Mirasçıların miras kalan tarlanın satışı konusunda anlaşamamaları halinde mahkeme yoluyla satış gerçekleştirilir. Bu noktada mirasçılardan biri veya birden fazlası ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açarak taşınmazın fiziken bölünmesi mümkünse taksim, mümkün değilse açık artırma yoluyla satışını talep edebilir.

Miras kalan hisseli tarlanın bölünmesinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik kapsamında yeterli gelirli ve asgari tarımsal büyüklük ve ekonomik bütünlük şartları belirtilmiştir. Bu nedenle tarımsal arazilerin asgari büyüklük sınırı altında kalmadan bölünmesi “ifraz” olarak adlandırılır. Mahkeme aynen taksimin mümkün olup olmadığı ile ilgili gerekli araştırmaları yapar. Miras kalan hisseli tarla fiziken bölünmesi mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde mahkeme miras kalan hisseli tarlanın değerinin belirlenmesi amacıyla keşif ve bilirkişiye başvurur ve belirlenecek değer sonrasında satışa çıkarır. Satışın hissedarlar arasında yapılıp yapılmayacağı ise tüm hissedarların onayına bağlıdır. Yani hissedarlardan birinin bile hissedarlar arası satışa onay vermemesi halinde satış herkese açık olacak şekilde gerçekleşir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 26.06.2012 tarihli 2012/6869 esas 2012/9564 sayılı kararı

”Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının satış suretiyle paylaşma istemesi davalıların aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmez.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.

Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
Aynen bölünerek paylaştırma (taksim) halinde teknik bilirkişiye ifraz (taksim) projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz Belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise Belediye Encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, Belediye dışında ise İl İdare Kurulundan İmar Yasası ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulur. İfraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlar ise hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.

Sonuç olarak miras kalan hisseli tarla nasıl satılır sorusunun yanıtı mirasçıların satış konusunda uyuşmazlık yaşayıp yaşamamalarına göre değişiklik gösterir. En hızlı ve ekonomik çözüm, tüm mirasçıların ortak rızasıyla yapılan tapu devridir. Mirasçılardan birinin bile satış işlemine rıza göstermemesi durumunda miras kalan hisseli tarla ortaklığın giderilmesi davası açılarak taksimi mümkünse bölünmesi, mümkün değil ise taşınmazın satışına mahkeme kararıyla gidilir.

Hisseli tarlada kendi hissemi satabilir miyim?

Miras kalan tarladan miraçsılardan herhangi biri kendi hissesini satmak isteyebilir. Bu durumda diğer mirasçılarla ortak hareket etmeden bu işlemi gerçekleştirip gerçekleştiremeyeceğini merak etmektedir. Hisseli tarlada kendi hissesini mahkeme yoluna başvurmadan satmak isteyen kişi bazı problemlerle karşılaşabilmektedir.

Öncelikle hisseli tarlada mirasçılar taşınmazın bölünmesi noktasında hem fikir ancak satışı noktasında uyuşmazlık yaşıyorlarsa bu noktada taşınmazın 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik kapsamında yeterli gelirli ve asgari tarımsal büyüklük ve ekonomik bütünlük şartları altından kalmadan bölünmesi mümkünse ifraz yoluna gidebilirler. Hissedarların tamamının onayı bulunuyorsa ifraz için tapu müdürlüğüne başvuru, ifraz projesinin hazırlanması, belediye veya il özel idaresinden onay alınması gibi bir dizi işlemin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu işlemler gerçekleştikten sonra payı kendi üzerine tescil eden kişi satış işlemini gerçekleştirebilir.

Paylı mülkiyette bir hissedarın taşınmazdaki payını satmak istemesi durumunda ise diğer mirasçıların şufa hakkıyla karşı karşıya kalabilmektedir. Şufa hakkı Türk Medeni Kanununun 732.maddesinde ‘’Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’ şeklinde düzenlenmiştir.

Hisseli tarlada kendi hissesini satmak isteyen malik payını 3.kişiye satması durumunda diğer paydaşların şufa hakkını öne sürmesiyle karşı karşıya kalacaktır. Bu nedenle hisseli tarlada kendi hissesini satmak isteyen kişi şufa önalım hakkını önlemek amacıyla gerekli işlemleri yapmalı ya da ortaklığın giderilmesi davası açarak satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmelidir.

Mirasçılardan biri imza vermezse satış olur mu?

Miras kalan hisseli tarlada mirasçılardan birinin satış işlemine rıza göstermemesi sıkça karşılaştığımız durumlardan biridir. Genellikle satış konusunda rıza göstermeyen taraf satış işlemi sırasında tapuda imza atmayacağını söylemekte bu şekilde diğer mirasçıların haklarını almasını engellemeye çalışmaktadır. Bu noktada satış isteyen mirasçılar imza vermek istemeyen mirasçıya rağmen satış işleminin gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini merak etmektedirler.

Mirasçılardan biri satış işleminde imza vermek istemiyorsa bu noktada onun tapuda satış işlemine zorlanması için bir dava açmak mümkün olmayıp satış isteyen mirasçılar Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın satışını talep edebileceği gibi şartları sağlıyorsa aynen taksimini( bölünmesini) de talep edebilirler. Bu yolla, satışa onay vermeyen hissedar olsa bile taşınmaz mahkeme kararıyla satılabilir

Müşterek tapudaki hissemi nasıl satarım?

Müşterek tapudaki hisse satışında elbirliği mülkiyeti hakim olduğundan birden fazla kişi malın tamamında mülkiyet hakkı sahibidir. Bu nedenle burada belli oranlar bulunmamaktadır, herhangi bir paydan söz edilemez. Yani müşterek tapuda diğer hissedarlar taşınmazın tamamında hak sahibi olduklarından müşterek tapudaki hissenin diğer hissedarların onayı olmaksızın satışı mümkün değildir.

Müşterek tapudaki hissesini satmak isteyen kişi elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürüp daha sonrasında payını satabilir ancak burada diğer hissedarlar tarafından şufa hakkı nedeniyle davayla karşı karşıya kalır. Müşterek tapudaki hissesini satmak isteyen kişi ortaklığın giderilmesi davası açarak mahkemeden satış isteyebilir.

Miras kalan hisseli tarlanın satışında muhdesat

Miras kalan hisseli tarlanın ortaklığın giderilmesi davasıyla satışı talep edildiğinde taşınmaz üzerindeki yapı, inşaat, ağaç, bitki gibi muhdesatların bulunması durumunda bunların satışta ne şekilde değerlendirileceği merak edilen konulardan biridir. Miras kalan hisseli tarlada hissedarlardan biri tarafından yapılan kalıcı yapılar konusunda bu yapının kim tarafından yapıldığı konusunda uyuşmazlık bulunursa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılmalıdır.

Miras kalan hisseli tarlanın mahkeme yoluyla satışı sırasında taraflar taşınmaz üzerindeki yapılarla ilgili muhdesat iddiasında bulunabilirler. Bu durumda mahkeme muhdesat iddiasının diğer hissedarlar tarafından kabul edilip edilmediğini sorar. Muhdesatın kime ait olduğu konusunda mirasçılar arasında uyuşmazlık bulunmuyorsa mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişiler tarafından muhdesatın değeri hesaplanarak muhdesat sahibinin payına eklenir. Mirasçılar muhdesat iddiasını kabul etmiyorlarsa mahkeme iddiada bulunan kişiye muhdesatın tespiti davası açması için süre verir, açılacak davayı ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapar.

Miras kalan hisseli tarlanın satışında ehil mirasçılık

Miras kalan hisseli tarlanın mahkeme yoluyla satışında ehil mirasçılık iddiası tarımsal arazilerin parçalanmasını önlemek, verimliliği artırmak ve tarımsal üretimin devamlılığını sağlamak amacıyla tarım arazilerinin bölünmeden ehil mirasçıya özgülenmesini sağlayabilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, malın aynen bölünmesi mümkünse böler; değilse satılarak bedelin paylaştırılmasına karar verir. Ehil mirasçılık, 6537 sayılı Toprak Koruma ve Tarım Arazi Kullanımı Kanunu ile Türk hukuk sistemine giren ve tarım arazilerinin miras yoluyla bölünmesini önlemeyi amaçlayan, tarım arazilerinin ekonomik bütünlüğünü koruyarak verimli kullanımını sağlamayı hedefler.. Ehil mirasçı, Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik’te belirtilen kriterlere göre puanlama sistemiyle belirlenir. Ortaklığın giderilmesi davasında ehil mirasçılık iddiasında bulunulması tarım arazisinin bölünmesinin ve satışını engelleyerek mahkeme tarafından miras kalan tarlanın ehil mirasçıya özgülenmesine karar verebilir.

Ehil mirasçılık iddiası ortaklığın giderilmesi davasında diğer mirasçılar tarafından kabul edilirse mahkeme tarım arazisinin tarımsal gelir değeri üzerinden bu mirasçıya devrine karar verir, ehil mirasçı diğer mirasçıların paylarına düşen bedeli mahkeme veznesine depo ettirir. Ehil mirasçılık iddiası diğer mirasçılar tarafından kabul edilmezse ehil mirasçılığın tespiti için dava açılır.

İlgili Makale: Tarımsal Arazilerin Ehil Mirasçıya Özgülenmesi

Paylaşılamayan tarla nasıl satılır?

Paylaşılamayan miras günümüzde hukuki uyuşmazlıkların en çok yaşadığı konulardan biridir. Paylaşılamayan tarla söz konusu olduğunda bunun mirasçılardan mı yoksa 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun öngördüğü sınırlamalar nedeniyle mi olduğuna göre çözüm önerileri değişkenlik göstermektedir.

Tarlanın paylaşılması söz konusu olduğunda tarım arazilerinin ifrazı ve parsellere ayrılması işlemi, yalnızca teknik bir uygulama olmayıp, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun öngördüğü sınırlar dâhilinde yürütülen bir işlemdir. Parselleme işlemi, taşınmazın bulunduğu yerin imar planı kapsamı, tarım arazisi vasfı, asgari parsel büyüklükleri ve ilgili idarelerin onayına bağlı olarak gerçekleştirilir. Hukuki açıdan “parselleme” ya da “ifraz”, tek bir parselin birden fazla parsel hâline getirilmesini ifade eder ve bu işlem ancak yetkili idarelerin onayıyla mümkündür. Parselleme sonrası oluşan parseller, ayrı taşınmazlar olarak tapuda tescil edilir ve her biri için ayrı malik veya hissedar kaydı yapılabilir.

Tarla niteliğindeki taşınmazların parsellere ayrılması, imar planı kapsamına girip girmediğine, tarım dışı kullanım iznine ve belirli büyüklük kriterlerine göre değerlendirilir. Özellikle tarımsal arazilerin korunması amacıyla getirilen sınırlamalar, her tarlanın kolayca parselasyona tabi tutulmasına engel teşkil eder. Tarla niteliğindeki taşınmazın bölünmesi konusunda gerekli şartları taşısa bile tüm hissedarların onayı gereklidir. Bu nedenle mirasçılar arasındaki uyuşmazlıktan kaynaklı veya tarımsal arazilerin korunması amacıyla getirilen sınırlamalar nedeniyle paylaşılamayan tarla ortaklığın giderilmesi davasıyla satılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular