Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Hakları

Kiracılar için ev sahibinin taşınmazı satması, genellikle belirsizlik ve endişe kaynağıdır. “Yeni malik beni hemen çıkarabilir mi?” sorusu, satış sonrası kiracıların en merak ettiği konudur. Türk Borçlar Kanununda kiracının haklarını koruma altına almış ve satış halinde de kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermeyeceğini açıkça düzenlemiştir. Yazımızda ev sahibinin evi satması halinde kiracının hakları, evin satılması halinde kiracının evi tahliye durumu, yeni ev sahibinin kiracıyı hangi şartlarda çıkarabileceği, evin satılması halinde kira sözleşmesinin durumu, yeni ev sahibinin kirayı artırıp artıramayacağı, yeni ev sahibi kiracıyı tahliye etmek istemesi halinde gereken şartlar ve süreler, kiracıların ev sahibi değişiminde kira ödemelerini kime yapması gerektiği ve yeni ev sahibinin evi tahliyeden sonra başkasına kiraya verip veremeyeceği gibi konularda ayrıntılı bilgi vermeyi hedefliyoruz.

Ev sahibi evi satarsa kiracının hakları

Ev sahibinin evi satması durumunda kiracılar genellikle yeni ev sahibine karşı öne sürebileceği hakları konusunda kafa karışıklığı yaşamaktadır. Ancak Türk Borçlar Kanununda kiracının hakları güvence altına alınmış olup evin yeni biri tarafından alınmış olması kira sözleşmesinin sona ermesi ya da doğrudan kiracının tahliyesi sonucunu oluşturmayacaktır.

Türk Borçlar Kanununun 310.maddesinde kiralananın el değiştirmesi durumunda ” Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Yani taşınmaz satılsa bile mevcut kira sözleşmesi yeni malik yönünden de geçerliliğini korur, onun açısından da bağlayıcı olur. Bu nedenle evin satılması kiracının doğrudan tahliyesini sağlamayacağı gibi kiralananın el değiştirmesi halinde kiracının tahliyesi belirli koşulların varlığına bağlıdır. Bu nedenle yeni ev sahibi kiracıyı ancak kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa taşınmazı aldığı tarihten 1 ay içinde yazılı bildirimde bulunmak ve 6 ay sonunda dava açarak tahliye edebilir.

Ev sahibi evi satarsa yeni alan kişi eski kira sözleşmesinin tarafı olacağından kira sözleşmesinin yenilenmesine ihtiyaç olmadığı gibi yeni ev sahibi kiralanan için yasal artış oranını aşacak şekilde kira artırımı yapamayacaktır. Bu nedenle ev sahibi evi satsa dahi kiracıdan tüfe oranını aşacak şekilde kira bedeli talep edemez.

Sonuç olarak ev sahibinin taşınmazı satması, kiracının otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmez. Yeni malik yasal tahliye koşullarını ve süreleri sağlamadan kiracıyı tahliye edemez. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kiracının hakları aynen devam eder. Dolayısıyla satış, kira ilişkisini sona erdirmediği gibi, kiracıya tanınmış olan haklar yeni malik karşısında da geçerliliğini sürdürür. Ev sahibi evi satarsa kiracının hakları Türk Borçlar Kanunun kapsamında korunmuştur.

Ev satılırsa ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Türk Borçlar Kanunu, taşınmazın el değiştirmesi hâlinde kiracının konumunu güvence altına almıştır. Kanuna göre, kira sözleşmesi taşınmazın satışından sonra da geçerliliğini sürdürür ve yeni malik, bu sözleşmeye uymakla yükümlüdür. Ancak yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu ya da üstsoyu için kullanma ihtiyacında olduğunu ileri sürerek kiracının tahliyesini isteyebilir. Bunun için belirli bir bildirim ve dava açma süresi öngörülmüştür.

Ev satıldığında yeni ev sahibi taşınmazı aldığı tarihten 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak taşınmaza ihtiyacını açıklamalı ve taşınmazı tahliye etmesi için 6 aylık süre vermelidir. Kiracı bu süre bitmesine rağmen taşınmazı tahliye etmemişse sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır. Burada yeni malik genellikle taşınmazı satın almış olmasını tahliye için yeterli görmektedir. Ancak mahkeme açısından sadece taşınmazın alınması ihtiyaç sebebi olarak görülmemekte yeni ev sahibinin taşınmaza gereksinimini ayrıntılı olarak açıklamalı ve ispatlamaldıır.

Sonuç olarak evin satılması halinde yeni ev sahibi kiracıyı doğrudan çıkarması mümkün olmayıp taşınmazı aldığı tarihten 1 ay içinde kiracıya yasal bildirimde bulunması ve 6 aylık süreyi beklemesi gerekmektedir. Sürenin bitiminde ise kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde dava açarak sürece devam etmesi gerektiğinde yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi mahkemelerin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte yaklaşık 1 yıla uzayabilmektedir.

Ev satıldıktan sonra kiracı çıkmak zorunda mı?

Ev sahibi tarafından kiralanan taşınmazın satılması, kiracı açısından büyük bir belirsizlik yaratabilir. Yeni malikin devreye girmesiyle birlikte “Acaba evi boşaltmak zorunda mıyım?” sorusu sıkça gündeme gelir. Ancak Türk Borçlar Kanunu, kiracının haklarını açık şekilde güvence altına almıştır. Bu çerçevede, taşınmaz satılsa dahi kiracının evi hemen boşaltması gibi bir zorunluluğu bulunmamaktadır.

Evin satılması kiracının tahliyesi için doğrudan bir neden değildir. Yeni ev sahibi eski ev sahibinin kiracıyla yaptığı kira sözleşmesinde taraf olduğundan normal şartlarda kiracı aynı kira sözleşmesiyle evde oturmaya devam eder. Ancak yeni ev sahibi kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle ihtiyacının bulunduğunu iddia ediyorsa kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Ancak bunun için kiracıya yazılı bildirim yapılmalı, tahliye için süre verilmelidir.

Bir taşınmazın el değiştirmesi, kiracıyı doğrudan tahliye yükümlülüğü altına sokmaz. Yeni malik, taşınmazın maliki olarak sözleşmenin tarafı haline gelir; ancak mevcut kiracıyı çıkarabilmesi için ihtiyaç iddiasına dayanıp bunları ispatlaması, yazılı bildirim ve dava açma sürelerine dikkat ederek tahliye talebinde bulunması gerekir. Hem ev sahibi hem de kiracı açısından dava sürecinin alanında uzman kira avukatı tarafından yürütülmesi hak kaybına uğramamak için büyük öneme sahiptir.

Ev sahibi kiracı varken satılık ilanı asabilir mi?

Uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardan biri, kiracının oturmaya devam ettiği evde “satılık” ilanıyla karşı karşıya kalmasıdır. Bu durum çoğu zaman kiracı açısından rahatsızlık verici ve belirsiz bir sürecin başlangıcı olarak algılansa da, ev sahibinin taşınmazı satma hakkı yasal olarak engellenemez. Ev sahibi, kira sözleşmesi devam ederken de taşınmazını satma hakkına sahiptir. Bu kapsamda, kiracı evde otururken “satılık” ilanı asılması mümkündür.

Kiracılar evin satılması durumunda tahliye tehlikesi ve yeni ev sahibiyle sorun yaşamamak adına çoğu zaman evin satılmasını istememekte evin satışı sırasında evi göstermeme yoluna gitmektedirler. Ancak bu duruma ilişkin Türk Borçlar Kanununun 319.maddesinde kiracının evi gösterme zorunluluğuna ilişkin düzenleme yapılmıştır. İlgili düzenlemede ”Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” şeklindedir. Bu nedenle kiracı kiralananın gösterilmesine katlanma yükümlülüğü altındadır.

Kiracının evi gösterme konusunda zorluk çıkarması durumunda ev sahibi öncelikle kiracıya yazılı veya sözlü olarak evi gösterme talebini iletmelidir. Talebin yazılı olarak özellikle noter aracılığıyla yapılması ispat açısından önemlidir. Yapılan bildirime rağmen kiracının evi göstermek istememesi veya tarafların evin gösterileceği tarih ve saat konusunda anlaşamamaları halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “kiralananı göstermeye izin istemli dava” açılabilir.

Yeni ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi?

Kiralanan evin satılması durumunda en çok merak edilen konuların başında, yeni ev sahibinin kiracıyı evden çıkarıp çıkaramayacağı sorusu gelir. Kiracılar, taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte haklarının sona ereceğini ve evi derhal boşaltmak zorunda kalacaklarını düşünebilir. Ancak kiracı, bazı şartlar sağlanmadan yeni malik tarafından keyfi şekilde evden çıkarılamaz. Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini kazanmış olsa da, kiracıyı hemen tahliye ettirme hakkına sahip değildir. Ancak yeni malik, evi kendisi ya da yakınları için kullanma ihtiyacı varsa, bu ihtiyacı kanıtlamak ve yasal sürelerde yazılı bildirimde bulunmak şartıyla tahliye süreci başlatabilir. Bu ana kadar kiracının mevcut sözleşmesi geçerliliğini korur.

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanununun 351.maddesinde ”Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Sonuç olarak yeni ev sahibi kendisinin veya yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacının bulunması durumunda kiracıya yazılı bildirimde bulunarak tahliye için yasal süreyi verdikten sonra kiracının taşınmazdan çıkmaması halinde dava açarak ihtiyacını ispatlaması halinde kiracıyı evden çıkarabilir.

Yeni ev sahibi kirayı artırabilir mi?

Yeni ev sahibi kendi ve yakınlarının ihtiyacı için olduğu ev alabildiği gibi bazen yatırım amaçlı kira geliri elde etmek için alım yapabilmektedir. Yatırım amacıyla alım yapılmış olması, kira bedelini sözleşme süresi içinde tek taraflı olarak artırma hakkı vermez. Evin satılması, kira sözleşmesini sona erdirmez; aksine, sözleşme yeni malik açısından da bağlayıcıdır. Yeni ev sahibi, kiracıyı mevcut sözleşme koşullarıyla kabul etmekle yükümlüdür. Bu nedenle kirayı artırmak istemesi durumunda kanunda öngörülen şartları yerine getirmelidir.

Evin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; aksine, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca bu sözleşme yeni malik açısından da geçerliliğini sürdürür. Bu kural gereği, taşınmazı satın alan yeni ev sahibi, kiracıyı mevcut sözleşme koşullarıyla kabul etmek zorundadır. Yani kiracının ödemekte olduğu kira bedeli yeni malik tarafından tek taraflı olarak artırılamaz.

Kira sözleşmesinin süresi beş yılı doldurmamışsa yeni malikin kira artışı talebinde bulunabilmesi ancak tarafların anlaşmasıyla mümkündür. Eğer anlaşma sağlanmazsa artış oranı TÜFE oranını geçmemek kaydıyla sınırlıdır. Beş yıllık süre dolmuşsa yeni ev sahibi kira tespit davası açarak emsal rayiç değerler esas alınmak suretiyle kira bedelinin belirlenmesi talep edebilir.

Dolayısıyla yeni malik, kira artışı talebinde bulunmak istiyorsa hem sözleşme hükümlerine hem de yasal sınırlamalara uymalıdır. Kiracı açısından ise bu durum, mevcut haklarını bilerek hareket etmesini ve olası haksız taleplere karşı yasal haklarını kullanmasını gerektirir. Özellikle yazılı kira sözleşmesi bulunan ve süresi henüz dolmamış bir kiracının, yalnızca malik değişti diye kira artışıyla karşı karşıya kalması hukuken mümkün değildir.

Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmesi ne olur?

Bir taşınmazın satılması, beraberinde birçok hukuki sorunu da getirir. Taşınmaz alım-satım işlemlerinde, evin hâlihazırda kiracı tarafından kullanılıyor olması çoğu zaman belirsizlik yaratır. Kiralanmış bir evin yeni bir malike devredilmesi halinde en çok merak edilen konulardan biri, mevcut kira sözleşmesinin akıbetidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre bu durumda kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik, mevcut kira ilişkisine aynen katılır. Bu durum Türk Borçlar Kanununun 310.maddesinde ”Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” şeklinde açık şekilde düzenlenmiştir.

Sonuç olarak kiraya verenin evi satması, kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirmez. Yeni malik, kanunen mevcut sözleşmenin tarafı haline gelir ve bu sözleşmeye uymakla yükümlüdür.

Yeni ev sahibinin tahliye için kiracıya noterden ihtar çekme süresi

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye ettirebilmesi için izlemesi gereken adımlar, Türk Borçlar Kanunu’nda belirli kurallara bağlanmıştır. Bu sürecin önemli aşamalarından biri, kiracıya noter aracılığıyla ihtar çekilmesidir. Ancak bu ihtar çekme işlemi, belirli bir süre içinde yapılmalıdır.

Kiracıyı tahliye etmek isteyen yeni malik, yasal süresi içinde ihtar göndermediği takdirde, tahliye talebi hukuken geçersiz kabul edilebilir. Bu süreçte, kiracıya yapılacak ihtar işlemi yasal bir zorunluluk olup, belirli bir süreyi kapsar. Yeni malikin kiracıyı tahliye için taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Yeni malik bu süreyi kaçırırsa kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açarak kullanılabilir. Bu durum Türk Borçlar Kanunun 351/2 ” Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Tahliye için yeni ev sahibinin uyması gereken şartlar nelerdir?

Bir taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte, yeni malik aynı zamanda mevcut kira sözleşmesinin de tarafı haline gelir. Ancak yeni malikin taşınmazı bizzat kullanmak istemesi veya yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye ettirmek istemesi halinde, bu isteğini keyfi şekilde değil, Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen şartlar doğrultusunda gerçekleşir. Tahliye için yeni ev sahibinin uyması gereken şartlar:

• Öncelikle evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay süre içerisinde kiracıya yazılı bildirimle evin tahliyesini talep etmelidir. İspat kolaylığı açısından noterden ihtar göndermesi tercih edilmelidir.
• Kiracıya gönderdiği ihtarnanmede gereksinim nedenlerini bildirmeli ve taşınmazın tahliye edilmesi için 6 aylık süre verildiği belirtilmelidir.
• Kiracının verilen süre sonunda taşınmazı tahliye etmemesi halinde sulh hukuk mahkemesinde dava açarak gereksinim nedenlerini ve kiracıya yazılı bildirimde bulunduğunu ispatlamalıdır.

Kiracı ev sahibi değişiminde kira ödemesini kime yapmalıdır?

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, kiracılar açısından kafa karışıklığına neden olabilmektedir. Özellikle evin yeni bir kişiye satılması durumunda, kiracının kime kira ödemesi gerektiği sorusu sıkça gündeme gelir.

Normal şartlarda ev sahibi değiştiğinde ev sahibinin sözlü veya yazılı olarak kiranın ödeneceği banka hesabını kiracıya bildirmesi gerekmektedir. Ev sahibinin bunu noterden ihtarname çekerek yapması ispat açısından avantajlıdır. Kiracı kendisine bildirim yapılana kadar aynı hesaba kira ödemelerini yapmaya devam eder.

Ancak kiracıya ev sahibi değişimi ile ilgili bildirim yapılmış ancak yeni ev sahibi kira bedelinin yatırılacağı banka hesabı bilgilerini kiracıya vermekten kaçınıyorsa bu durum genellikle kira bedelinin ifa edilmemiş sayılarak kiracının tahliye edilmek istenmesi halinde karşılaştığımız durumdur. Bu durumda kiracı eski ev sahibine yaptığı kira ödemesi kira borcunun ifa edilmemiş sayılmasına neden olacağından kiracı yeni ev sahibine yazılı olarak kira bedelinin ödeneceği banka hesabının bilgilerinin verilmesi için bildirimde bulunmalı, yeni ev sahibinin buna rağmen bilgi vermemesi halinde ise mahkemeden tevdi yerinin belirlenmesini talep etmelidir.

Yeni malik evin tahliyesinden sonra evi başkasına kiraya verebilir mi?

Yeni malikin kiracıyı tahliye etmesinin ardından, aynı evi kısa süre içinde üçüncü kişilere kiraya vermesi her zaman hukuken mümkün değildir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında, kanun yeni malike belirli süreyle yeniden kiralama yasağı getirmektedir. Bu yasağın ihlali, eski kiracıya dava açma ve tazminat talep etme hakkı doğurabilir.

Türk Borçlar Kanununun 355.maddesinde Yeniden kiralama yasağı düzenlenmiş buna göre

”Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Sonuç olarak, yeni malikin tahliyeden sonra evi yeniden kiraya verip veremeyeceği, tahliyenin hangi hukuki gerekçeye dayandığına bağlıdır. İhtiyaç iddiasıyla yapılan tahliyelerde getirilen bu 3 yıllık sınırlama, kiracının haklarının korunması açısından büyük önem taşır. Bu nedenle yeni maliklerin, tahliye sürecini planlarken bu yasağı göz önünde bulundurması gerekir; aksi halde tazminat sorumluluğu ile karşı karşıya kalabilirler.

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi örneği

İHTARNAME

İHTAR EDEN: Adı Soyadı- TC- Adres

MUHATAP : Adı Soyadı-TC-Adres

İHTARIN KONUSU:

TAŞINMAZIN ADRESİ:

SATIN ALMA TARİHİ:

Sayın Muhatap,

Kiracı olarak oturduğunuz yukarıda adresi bulunan taşınmazı … tarihinde satın almış bulunmaktayım. Söz konusu satışa dair Tapu fotokopisi Ek’te sunulmuştur.

Halihazırda kirada oturmam, ikamet adresimin bulunduğu ilde herhangi bir konutumun olmaması, sürekli ve zorunlu ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesi yenilenmeyecek olup başkaca herhangi bir ihtar ve ihbara gerek olmaksızın kayıtsız ve şartsız olmak suretiyle ihtardan itibaren 6 ay içinde kiracı olarak bulunduğunuz taşınmazı tahliye ederek tarafıma teslim etmenizi, aksi halde altı aylık yasal sürenin sonunda hakkınızda yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle dava açacağımı, yapılacak kira ödemelerinin tahliye davası için yargıya başvurma hakkı saklı tutulmak kayıt ve şartıyla alınacağını ve yapılacak tüm yargılama giderlerinin tarafınızdan talep edileceğini, kira bedelini tarafıma ait… IBAN no’lu banka hesabına yatırmanız; İHTAR OLUNUR.

Sayın Noter, iş bu ihtarname üç nüshadan ibaret olup; bir suretinin karşı tarafa tebliğini, tebliğ şerhi taşıyan bir suretinin tarafıma verilmesini, diğer suretinin dairenizde saklanmasını saygılarımla talep ederim.

İHTAR EDEN

Sıkça Sorulan Sorular